踩踏開始了

8月16號，北京五環外解除限購，首都開始取消限購，當真第一次。

北京不是經濟中心，但絕對是政治中心，這傳遞出來的政治導向已經很清晰了——一線城市不要再端著了，趕緊出政策“穩”房價。

很快，8月26號，上海快速跟進，外環外取消限購。

這里要說明一下，上海的外環其實很小的，外環內面積，包括中環內環，只有整個上海的1/10，取消外環外限購，意味著大上海買房基本上通行無阻了。

比如大家比較熟悉的虹橋，莘莊等等都是外環外，房價基本也要達到六七萬一平。

所以大家千萬不要以為外環外就是青浦，金山，崇明，奉賢，南匯這類郊區了，完全不是的。

上海取消限購以后，你猜最坐不住的是誰？或者說誰的利益損失最大？

嘿嘿，就是蘇州。

蘇州是個強二線城市不假，但是它跟上海挨得近啊，只能吸收在上海買不起房，又要在上海工作的打工人。

所以昆山太倉這兩個縣是開放購買的，至于蘇州市區……人家蘇州也是有自己的倔強，南京都完全開放好多年了，蘇州硬是端在那里。

然而隨著上海外環外取消限購，蘇州一下子坐不住了，8月26號晚上10點半發 布政策， 取消蘇州市區范圍內新建商品住房取得不動產權登記證書滿2年方可轉讓的限制措施。

就是取消市區內限售，完全不設防了，頗有點夜半雞叫的感覺，實在是好笑。

背后的邏輯也很簡單，用自己的市區資源去打上海的外環外，希望購房人能選擇自家的市區來接盤。

上海這么一操作，相當于把長三角地區僅存的購買力全部吸引過去了，如果蘇州還在那邊端著，恐怕更沒人接盤了。

這種現象就是非常典型的踩踏，而且這已經不是房東之間的踩踏，而是地方政府的踩踏。

不出意外的話，未來兩個月各強二線城市會各種搔首弄姿，想盡一切辦法護盤，大家可以看到各種群魔亂舞的場面了。

但是這種護盤有沒有意義？

其實蘇州的競爭力很差的，據我所知，整個江蘇的平均養老金低到發指。

同樣每個月交900塊錢，蘇州退休以后拿1400，杭州可以拿2500。

這是歷史遺留問題，但是現在經濟下行，不挪用社保就謝天謝地了，想要撥亂反正是別想了。

所以蘇州要吸引人才來買房落戶，唯一的優勢就是就業，也就是眼前，絕非未來。

那么蘇州眼前的就業情況怎么樣？

據我了解，蘇州去年實際使用外資下降25%(69億->52 億美元)，特別是昆山、太倉等“外資重鎮”出現了系統性產業鏈轉移。

去年的最后一天12月31日，各平臺有這么個熱點新聞：

所謂“外資企業數量增長”70%是注冊資本不足50萬美元的空殼公司、專為套取地方補貼而生。

與之形成鮮明對比的是，全球500強在蘇州的投資項目從2019的486個銳減至2024的327 個。

今年1月至今，蘇州已發生至少 27 起外資企業裁員事件，涉及希捷、瑞薩電子、微軟等行業巨頭。

所以蘇州現在并沒有表面上看起來那么風光，房子對于外來人口來說，并沒有非常強大的吸引力。

此外，從歷史的經驗看，但凡取消限購限售，二手房市場的掛牌量會激增，然后成交價會大幅下降。

比如今年3月南京就全面取消限售，房價并沒有回穩，反而跌得更猛，比如江北核心區的華潤國際社區，2021年高峰期單價4.8萬，2025年8月跌至1.55萬；新街口的金鼎灣今朝天下，2024年成交價9.8萬/平米，2025年8月跌至7.6萬/平米。

核心區稍微好一點，遠郊板塊跌幅超過70%都比比皆是。

想來這次蘇州，甚至北京和上海都未必比南京好到哪里去，取消限購限售可能只是新一輪下跌的開始。

房價想穩是不可能穩住的，這幾年人們思想的變化簡直翻天覆地，透支自己30年去給房企和地方政府接盤，怎么看都是一筆虧損買賣。

只有當居民杠桿率降下來，負債徹底出清以后，房價才會止跌回穩，注意，不是止跌反彈。

而現在地方政府對于房地產的任何所謂“利好”政策，實際都是利空，要我說，不如一次性出盡算了，比如上海所有區域取消限購限售，并且買房送戶口。

我敢肯定上海的房價直接飛到天上去，不過代價是全國其他城市的購買力直接被抽干，人家要群起而攻之，想想就刺激。

總而言之，不管地方政府出怎樣的利好政策，有能力的買房的人是買一套少一個，沒有新鮮血液補充，終究不過竭澤而漁。

而這個新鮮血液就是對經濟好轉的預期。

只不過不管統計數據如何美化，眼前并沒有任何好轉的跡象。

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