越來(lái)越多的房企朝架空層下手了

一直以來(lái)架空層都是最容易被遺忘的“灰色地帶”，而且往往被認(rèn)為可有可無(wú)。不過(guò)，這兩年開(kāi)始，發(fā)生了變化。

我們發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始重點(diǎn)關(guān)注架空層，并賦予其各種主題，頭部房企更是聯(lián)合品牌打造泛會(huì)所IP，將架空層升級(jí)為承載生活方式、促進(jìn)社區(qū)互動(dòng)的重要場(chǎng)所，特別是在高端住宅領(lǐng)域，這已成為體現(xiàn)產(chǎn)品力和溢價(jià)能力的關(guān)鍵一環(huán)。

這一現(xiàn)象背后，實(shí)際是購(gòu)房者從“有房住”向“住好房”需求轉(zhuǎn)變的推動(dòng)，社區(qū)價(jià)值正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻變革。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大變化，國(guó)家層面提出“好房子”的概念，支持改善性住房需求，全國(guó)多省市出臺(tái)優(yōu)化政策，支持高品質(zhì)居住需求。

2024年以來(lái)，重點(diǎn)城市中至少有8城先后放寬架空層、風(fēng)雨連廊公共空間的容積率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

以北京為例，2024年11月發(fā)布《高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》，對(duì)架空層、風(fēng)雨連廊等公共空間及后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)等方面做出指引，鼓勵(lì)新建住宅建造開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、屋頂花園、架空層、風(fēng)雨連廊等設(shè)計(jì)。

隨后2025年2月，北京又發(fā)布《平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，對(duì)社區(qū)公共空間品質(zhì)作出系統(tǒng)性優(yōu)化，明確規(guī)定首層架空作為公共空間使用，面積不超過(guò)建筑基底面積50%、高度在4.米，不計(jì)容。

北京已有房企先行對(duì)架空層價(jià)值進(jìn)行挖掘。比如招商在北京亦莊的首個(gè)設(shè)置首層架空層項(xiàng)目，設(shè)置了休閑座椅區(qū)、交流角、親子互動(dòng)區(qū)、書吧閱讀區(qū)等。

圖：北京招商某項(xiàng)目架空層示意圖

武漢華潤(rùn)某項(xiàng)目把2000㎡的架空層打造成多功能區(qū)域，包括閱讀書房、運(yùn)動(dòng)健身區(qū)、兒童游樂(lè)場(chǎng)以及派對(duì)屋等，使得架空層成為家庭功能的有效拓展與延伸。

圖：武漢華潤(rùn)某項(xiàng)目架空層實(shí)景

改善型住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)正圍繞兒童生活場(chǎng)景對(duì)架空層進(jìn)行深度挖掘，并體現(xiàn)出更強(qiáng)的專業(yè)度與細(xì)分度。

比如珠海華發(fā)某項(xiàng)目，將架空層的兒童游樂(lè)區(qū)進(jìn)一步劃分為0-3歲嬰幼兒區(qū)、3-6歲學(xué)齡前區(qū)及6-12歲學(xué)齡區(qū)，同時(shí)設(shè)置了兒童探索區(qū)與閱讀區(qū)，形成完整的成長(zhǎng)支持系統(tǒng)。

圖：珠海華發(fā)某項(xiàng)目架空層效果圖

在“好房子”時(shí)代，開(kāi)發(fā)商對(duì)架空層的重視也意味著行業(yè)已迎來(lái)精細(xì)化發(fā)展新階段。

整體來(lái)看，房企通過(guò)深入洞察業(yè)主需求，致力于構(gòu)建全齡化、多場(chǎng)景社區(qū)空間，而架空層作為社區(qū)公共配套的一部分，通過(guò)設(shè)計(jì)融入閱讀區(qū)、兒童游樂(lè)區(qū)、健身區(qū)等多種功能，成為家庭功能的有效拓展與延伸。

架空層功能還在不斷進(jìn)化。

一批標(biāo)桿項(xiàng)目通過(guò)深度聯(lián)名知名文化品牌與生活方式IP，將架空層轉(zhuǎn)型為主題泛會(huì)所空間，使得架空層不再是孤立的功能盒子。

以成都新希望某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目與本土及國(guó)際知名品牌攜手，在3、4號(hào)樓架空層打造了集社交、文化與休閑于一體的超級(jí)泛會(huì)所體系，以專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力為業(yè)主構(gòu)建了多元化的生活場(chǎng)景，成為成都高端社區(qū)場(chǎng)景創(chuàng)新的標(biāo)桿案例。

比如其行政酒廊聯(lián)袂“萃坊STILLFUN”，為項(xiàng)目注入了專業(yè)酒水服務(wù)，并提供季度主題酒單定制、私人藏酒管理及冠軍調(diào)酒師品鑒課程，讓業(yè)主在家樓下即可享受高端酒吧的微醺社交體驗(yàn)。

新山編輯部書吧依托文化地標(biāo)“新山書屋”的選書與策展能力，書吧精選4000冊(cè)書籍，涵蓋藝術(shù)、文學(xué)、社科、繪本、商業(yè)與生活等各個(gè)領(lǐng)域，適合全齡業(yè)主，階梯式閱讀空間復(fù)刻阿那亞孤獨(dú)圖書館的沉浸氛圍。

圖：成都新希望某項(xiàng)目架空層泛會(huì)所實(shí)景

另外，在杭州招商某項(xiàng)目與西泠印社杭州書畫社的聯(lián)名合作，也是房地產(chǎn)與文化IP深度融合典型案例。

該項(xiàng)目將金石篆刻藝術(shù)植入社區(qū)生活場(chǎng)景，架空層金石藝術(shù)展廊作為核心載體，首展“西泠·藝藏”作品，展廊內(nèi)還常設(shè)“西泠印社結(jié)社文化”主題墻等。篆刻沙龍空間每月開(kāi)設(shè)的“金石工坊”由西泠印社社員親自授課，將藝術(shù)教育融入社區(qū)日常。

圖：杭州招商某項(xiàng)目架空層藝術(shù)空間實(shí)景

架空層的價(jià)值重生不僅是對(duì)閑置空間的高效激活，更標(biāo)志著社區(qū)配套已從功能主義轉(zhuǎn)向情感連接與文化認(rèn)同的建構(gòu)——通過(guò)引入專業(yè)品牌的運(yùn)營(yíng)能力與文化IP的精神內(nèi)核，開(kāi)發(fā)商正在將社區(qū)轉(zhuǎn)化為承載多元生活場(chǎng)景、培育社群生態(tài)的“第三空間”。

這種轉(zhuǎn)變背后，是行業(yè)生態(tài)進(jìn)步的推動(dòng)，也是房企通過(guò)場(chǎng)景創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)與資產(chǎn)增值，構(gòu)建起可持續(xù)社區(qū)生命力的主動(dòng)選擇。

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本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。