海淀樓市，燃起剛需戰火

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

8月29日，北京小雨，一個初秋的周五。

直到下班后，海淀寶山村0016地塊的報規方案才掛出來。但官網顯示的時間，依然是早上九時。

造成此結果，或許有兩個原因：1、開發商有意降低曝光度；2、登錄網站的人太多了，服務器忙不來。

這塊地的確很受人關注。一是，它位于宇宙中心海淀；二是，它是雙子樓盤之一。

6月5日，中建壹品以27.78億元摘得0016地塊，溢價1.8%；隔壁的0017地塊則花落金隅地產，成交價33.64億元，溢價1.5%。

由于地塊分屬兩家，它們成了天生的對手。

在海淀樓市，類似的例子還有一個：朱房村的臻澐和建發海晏。

它們在今年1月初同時拿地后，就一直明爭暗斗。一個是現代風格，一個是王府中式；一個做大戶型，另一個戶型則更大。

截至目前，臻澐網簽60套，成交均價12.5萬元/平米，去化率11.52%；海晏網簽173套，成交均價13.6萬元/平米，去化率42.93%。

由于它們的產品風格差異蠻大，客戶群涇渭分明。

但，寶山村雙子呢？

從報規方案的公示時間看，金隅地產領先了中建壹品3天。

到底它們的優缺點如何，花姐試圖來對比分析。

一、地塊基礎素質：0017>0016

先看寶山村雙子座的地塊基礎素質。

1、從地塊形態上，金隅占地大、面寬長，優于中建壹品。

0017項目占地面積2.86萬平米，建筑面積6.95萬平米，整體呈四方四正的長方形，面寬約195米。

0016項目占地面積2.4萬平米，建筑面積5.04萬平米，整體更像個正方形，西邊因寶山中路有些許弧度，面寬約160米。

2、在南面的林地上，0016地塊優于0017地塊。

兩塊地南面都有一塊林地，不是綠地。林地以生態保護和木材生產為主導功能。對于居民來說，林地上種的都是樹木，而綠地為園林景觀、供居民休憩。

0016項目南面的林地約0.7公頃，而0017項目南面林地只有約0.4公頃。林地越大，越安靜。

整體上，0017項目的空間感，會好于0016項目。

二、樓棟排布：兩條迥異道路

受地塊素質影響，寶山村雙子座的規劃差異蠻大。

中建壹品在0016項目上，規劃了11棟7-11層住宅，約414戶，中央三棟樓王——每棟1個單元，點狀布局；0017項目為13棟6-11層住宅，約458戶，中央兩棟樓王——每棟4個單元。

這兩種排法，花姐更喜歡金隅地產的，大氣、角煞少。

兩者都有頂層退層戶型，0016項目分布在2#、10#，以及9#的東邊兩個單元；0017項目則分布在2#、3#、10#。

但0016項目在2#、樓王7#中規劃了下躍戶型，0017項目則沒有。

0016項目的大門只有一個，設置在地塊西側，東邊有人行出入口，但沒有規劃小門；0017項目有兩個大門，東邊主門長約25米，西邊略小一些。

0016項目的大門要比0017項目更氣派，主體結構長約25米，兩邊有延展的裝飾，整體可達到70米左右。

兩個項目的下沉庭院都在小區中央處，但金隅的面積明顯更大。

此外，0016地塊的北面車庫出入口，正對著0017的西大門，有些許煞氣。

三、建筑風格：一個中式，一個現代

在建筑的風格上，它們走了差異化道路，與朱房村雙子相似。

0016項目采用了中國傳統建筑風格，其樓頂有明顯的飄檐設置；0017項目則更現代一些，建筑頂部并無修飾。

它們的這個風格差異，酷似朱房的海晏和臻澐。

建發房產將海晏打造成了王府中式風格，飛檐翹角的設計既保留了中式建筑的韻味，又進行了現代化的演繹。

華潤置地對臻澐的建筑風格，則采取東意西境的理念，以經典華麗風格為主。

建筑風格的不同，也會造就不同客群的青睞。

在這點上，中建壹品和金隅地產似乎分得很開。

四、建筑風水：0016角煞多于0017

由于第一排太多，密不透風，導致兩個盤的風水欠佳。

在金隅地產公示0017地塊的總平圖后，花姐指出了它的兩個瑕疵：1、部分樓棟的單層層高，不足3米；2、樓棟有些過長。（詳見《海淀樓市無陽臺，金隅卷飄窗了》）

相比而言，0016地塊在層高上，要好于隔壁。7#樓王的單層層高達到了3.1米，其余所有樓棟單層層高均在3米。

不過，在樓棟過長的問題上，0016地塊也沒能有效解決。背后，同樣是地塊的硬件條件限制所致。

它最南端的9#、10#、11#三棟樓，呈一字型排列，最小退線距離1米，加一起共7個單元，長度達到了約155米。

與隔壁一樣，三棟樓加一起的長度，幾乎占滿了地塊南邊的用地紅線。

好在，0016項目除了最南側一排樓過長外，小區中間采取了點狀布局，排布了8棟住宅樓，最北邊的2#則為一棟4單元的7層建筑。

0017項目小區正中的5#、10#，為兩棟4單元的10層建筑，長度達到了約90米。

整體上，0016項目的格局，感觀上要好于0017項目，顯得不那么密。

這同樣也反映在數據上，7#樓王的樓間距比1.6842；0017地塊樓王5#的樓間距比，為1.655。

不過，魚和熊掌不可兼得。點狀布局的弱點，在角煞方面，0016項目是多于0017項目的。

五、戶型配比：剛需+改善，沒有盲目追大

在寶山雙子還未公示總平圖時，坊間有傳聞稱，二者將在戶型上做出差異化——0017項目偏大，0016項目偏小。

雙方總平圖出來后，基本證實了這點。花姐測算得知，它們在主力戶型上，存在重疊，0016項目的戶型段位，更豐富一些。

0017項目的戶型段位大致為3種：105/130/145平；0016項目則有5種：98/105/124/133/172平。

它們的戶型差異主要體現在：1、主力戶型占比不同；2、戶型結構存在差異。

0017項目的主力戶型為130平和145平，105平米的占比較小；0016項目172平只有20套，98平米約64套，其余三個段位的占比，相差不是不大。

戶型結構上，0016項目的98平戶型，為南向兩面寬，分布在1#、3#、6#、8#、9#的邊戶，其余戶型為南向三面寬。

反觀0017項目，其所有戶型，均為南向三面寬產品。

此外，還有一個特點：整體上，0016項目的戶型進深，要長于0017項目。

六、贈送面積：0016飄窗量大于0017

贈送面積上，寶山村雙子可謂冠絕整個海淀區。

身處嚴控陽臺的區域，它們充分發揮了飄窗的作用，二者在住宅樓的周邊，圍了一圈飄窗。

優中選優，0016項目的贈送尺度，更勝一籌。

從圖上看，0016項目除了11#西邊戶，沒有飄窗痕跡外，其余所有樓棟的東西南三面，均被飄窗包圍。

其中除了2#、5#、4#、8#南向飄窗有分段，其他所有戶型，通體覆蓋。

0017地塊則戶戶南向送兩處飄窗，集中在臥室中；側面的飄窗也沒有覆蓋所有樓棟。

二者飄窗贈送范圍的不同，也反映出未來戶型，會有些許差異。最大的區別在于，0017項目的客廳可為落地窗。

不過，在飄窗覆蓋范圍上的全面超越，也讓0016項目的實際得房率，將高于0017項目。

以172平米樓王戶型為例。

它的整體飄窗贈送面積，可達到約13.5米，實際得房率可達87%。放在整個海淀區，屬于絕對的王者級別。

相比而言，隔壁的0017項目要稍遜一些。它的145平米邊戶型，總的飄窗贈送面積約為9.5平米，實際得房率約在84%左右。

花姐點評：

寶山村雙子座報規圖公示，等于曝光它們的定位。

北京海淀的剛需盤。

由于緊挨西五環內，它們甚至被拿來和西五環外的中海瑞文里作比較——石景山區，兩者相差不過2公里。

這的確有點過于極端了，畢竟，0016地塊和0017地塊是有海淀身份的。

寶山村雙子，絲毫沒有想做豪宅的意思。

要知道，海淀向來是頂豪的誕生之地。如：西北五環外的臻澐、建發海晏、中海樹村項目，四季青的香山樾、印香山，等等。

雖然大家都在海淀，寶山村周邊的氣質，要遜色蠻多。

沒有頂豪的基因，那就選擇做海淀的剛需，條條道路通羅馬。

不過，花姐希望寶山村雙子不要廝殺，不要重演美團和京東在外賣大戰上的結局。