半年百億！華潤穩坐最強包租公

商業 觀察

觀察企業 | 華潤萬象生活

作者 | 大江

半年購物中心收租104億！

下半年，還有9個商業項目將要開業？

華潤，勢頭太猛了！

近期，華潤萬象生活發布了2025年中期業績報告，整體表現非常亮眼。

上半年，華潤萬象生活錄得收入85.24億元，同比增長6.5%。其中，商業航道業務收入為32.67億元，同比增長14.6%；物業航道業務收入為51.57億元，同比增長1.1%；生態圈業務收入為1.00億元。

作為核心的購物中心，賺錢能力在內地一眾房企里獨占鰲頭。

上半年，華潤置地旗下125座在營購物中心實現租金收入104億元，同比增長9.9%；營業成本及兩費占比分別下降0.9個百分點和2.0個百分點，毛利率及經營利潤率分別升至78.4%及65.9%；

更加值得關注的是，下半年還有9個商業項目將要開業(具體開業時間以項目官宣為準)。

截至目前，華潤已經開業了西安機場商業、順德萬象匯、遂寧萬象匯、鄭州鄭東萬象城、呼和浩特萬象城（7月4日）、南京金陵天地（7月18日）等6個商業項目；

此外深圳灣萬象城二期、亞奧萬象天地、宜賓天地、淮安萬象城、深圳懷德萬象匯、東莞萬象濱海購物村、蘇州萬象天地、合肥瑤海天地、深圳自由里等項目預計也將在年內開業。

華潤，在商業賽道上高歌猛進。

01

半年收租超百億、零售額1200億

每年要開6+座商業項目

從財報來看，今年上半年華潤商業的亮點還不少。

• 半年收租104億，零售額1200億。

從華潤置地和華潤萬象城生活的財報來看，華潤置地向商業賽道轉型的效果，還是非常顯著的。

購物中心不管是租金收入、零售額還是出租率的數據都相當華麗。

今年上半年，華潤置地旗下125座購物中心，租金收入達到了104億；零售額也達到了1200億，同比增加了21.1%；期內在營項目平均出租率達到了97.1%。

從利潤層面來看，以商業為核心的經常性業務已經成為華潤置地利潤來源的“主力軍”，也符合華潤置地管理層在年初對“經常性業務的核心凈利潤對公司的貢獻會進一步提升到45%以上”的預期。

占總營業額僅有21.7%的經常性業務，貢獻了60.2%核心凈利潤，為60.2億元。

而開發銷售型業務僅帶來了39.8億元核心凈利潤，同比減少23.8%。

• 旗下125座購物中心，零售額當地排名前三的購物中心達到了104座。

今年上半年，華潤已經開業了西安機場商業、順德萬象匯、遂寧萬象匯、鄭州鄭東萬象城等多個商業項目，平均出租率達到了91%。

其中，于4月開業的佛山順德萬象匯引入了340+品牌，開業率達到了100%；

于6月開業的鄭州鄭東萬象城也收獲了極佳的市場評價。

項目的開業率達到了92%，首日客流達到了30萬。據悉，項目開業首周的客流量突破了130萬，多個品牌創下了全國門店單日業績第一的成績。

目前在營的125座購物中心，零售額在當地市場排名第一的購物中心擁有53座，零售額在當地市場排名前三的購物中心擁有104座。

這也說明，盡管華潤的購物中心早已進入快速復制拓展階段，但是對大部分商業項目的品質把控還是非常到位的，在當地的評價也不錯，屬于保量又保質的商業地產商。

• 每年要開至少6座商業項目。

憑借著商業品牌的口碑，華潤的商業拓展之路也非常順利。

據董事會主席李欣介紹，未來華潤置地購物中心將保持每年6個左右的開業節奏。

截至2025年6月30日，華潤置地購物中心總建筑面積1185萬㎡，同比增加13.3%；權益建筑面積895萬平方米；

未來華潤的項目也主要集中在經濟基礎和消費能力比較強的一二線城市，整體的商業實力和商業影響力也會進一步加大。

今年上半年，華潤萬象生活新增第三方合約面積1432萬㎡，66.7%位于一二線核心城市，目前總合約面積達到了4.52億㎡。

02

品牌資源強大、商業產品線覆蓋面廣

華潤商業影響力越來越強

“我們不是要成為最大的物企，而是成為高質量、最健康、可持續發展的城市空間運營服務商”，業績發布會上，華潤萬象生活副總裁王海民表達了對于公司的期待。

確實，在一眾港資角逐的內地高端商業市場里，華潤也是內地少有的能與之抗衡的中高端商業“玩家”。

以質來看，自2004年羅湖萬象城開業，目前華潤打造了14座M1級別的重奢萬象城。

以量來看，目前華潤旗下在營購物中心達到了125座，僅次于萬達、印力、新城，是國內少有的在營購物中心數量超過百座規模的商管公司，商業規模不可謂不龐大。

來源：攝圖網（已獲授權）

一方面在于，華潤的品牌資源庫相當強大，且增長相當迅速。

截至2024年年底，與華潤合作品牌新增了1069個，已合作品牌達到了16000+。

不少網紅品牌也與華潤的商業項目綁定，諸如深圳本土純茶品牌Teastone、廣西茶飲品牌阿嬤手作等。

這樣規模的品牌也成為其商業項目快速拓展且有口皆碑的基礎。

另一方面在于，完善的商業產品線，覆蓋了各個層次、層級的城市商業消費需求。

華潤根據城市等級呈現“一城多匯”、”多城多匯”的商業布局，簡而言之，由萬象城、萬象天地以及萬象匯這三條主要的商業產品線實現差異化發展，再由“天地”系列的非標線來進一步補充。

布吉萬象匯 來源：獨角Mall圖庫

目前實現“一城多匯”、”多城多匯”商業布局的城市數量達到了25個。

再加上“輕重并舉”的發展策略，以及華潤對于存量商業改造的能力也不容小覷，在商業不斷飽和且競爭力不斷加劇的大環境下，不少一二線城市的重點存量商業改造項目華潤也是比較有競爭力以及選擇權的。

今年上半年，華潤就新拿下了6座第三方項目，其中4個是重點城市的TOD項目。

想來，當下以及未來很長一段時間，華潤在內地的商業影響力，還會不斷擴大。

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