單價56萬/平的頂豪項目營銷老總離職了

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大家好，我是地產高富帥。

近期國央企四大天王都發布了2025年中期業績報告，從整體規模與品牌效應來看，行業整體利潤微乎其微的大環境下，四大天王的絕對統治力仍將持續。

但是從長遠角度來看，保利發展已經持續疲軟很長一段時間，中海發展已經開始依靠豪賭單一城市了，未來十年真正能夠輕松上陣的也就只有華潤置地了。

從今年整體投資動向來看，民營房企集體起立，這個超級陣營已經完成了新一輪的淘汰賽，正在進入全新的競爭賽道，從規模型轉型到區域深耕型。

今年拿地核心軍團里面，民營房企份額也在逐漸加大，但是已經不是早期耳熟能詳的巨頭們，相比之前都是一些曾經熟悉的生面孔，唯一的特點就是：可持續。

熟悉廣深區域的朋友應該知道，廣深屬于地產民營軍團最集中的區域之一，也是民營房企根基最扎實的區域之一。

因為在深圳旁邊的香港市場，也就是房地產行業最初的啟蒙之地，港資房企也是大陸房地產企業的第一批軍師。

隨著華南經濟的逐步向前，誕生在華南的房企巨頭就數不勝數了，有超級央企四巨頭，有陷入集體癱瘓的華南五虎，也有持續經營的深圳民企五虎等。

華南房企的造福神話也是早十幾年前的行業風向，恒大，碧桂園，奧園，合景泰富，時代中國等，這些曾經的知名民營房企，如今已經要消失于江湖。

后民企時代，華南市場也涌現出一批中小深耕型房企，廣深市場民營軍團正在重新洗牌，在品質時代來臨之際，產品驅動型房企成為民營房企主力軍團。

一直以來，在很多大城市的高端頂豪產品線陣營，幾乎100%都是民營打造，這與其更加靈活的運營策略，與不計成本的投入有很大關系。

在廣深兩地，頂級豪宅市場可謂是極具辨識度的特殊市場，因為玩家確實非常少，而且玩家門檻與特殊性的原因，華南豪宅市場的細分競爭也超級集中。

前有來自廣州的僑鑫集團，豪宅基因在于對廣州這座城市的提前布局與研判，處于潮汕老板特殊的朋友圈，打造出僑鑫匯悅臺這種跨越周期的頂級項目。

成長于廣州的豪宅開發專家僑鑫集團，從最早的天河北大型豪宅社區——匯景新城，到獨領風騷的僑鑫匯悅臺，近30年時間，僑鑫僅打造了4個風格各異的“現象級”精品，卻每每都能驚艷世人。

因此，在廣州頂級市場，幾乎沒有第二家可以對標僑鑫，大部分開發商的整體調性仍然還是停留在高周轉時代。

在廣州旁邊的深圳市場，也誕生了一家豪宅底色非常不錯的民營房企：深圳鵬瑞，與僑鑫定位不同的是，鵬瑞走的是技術流與資源咖路線。

從深圳出發到廣州，佛山，珠海，鵬瑞在打造出一鳴驚人的深圳灣一號之后，在2021年行業已經下行的時候，乘勝追擊布局大灣區三大城市。

“深圳灣一號”一戰成名的背后，是其創始人徐航的個人創業史，從醫療器械過度到地產開發運營，確實這一步不算輕松，但是鵬瑞找到了自家的核心競爭力。

2024年，在地產行業誕生了一個超級頂豪項目：來自鵬瑞在廣州打造的廣州鵬瑞一號，最高單價高達56萬/平，一舉刷新了行業新高度。

當時，國內普通住宅市場仍在調整中徘徊，這個廣州國際金融城的超級豪宅項目，卻以令人瞠目的價格捅破了樓市天花板。

與此同時，項目其余房源備案均價也多在25-37萬元/平方米之間。此次推售的24套房源中，有16套總價都超過2億元。若要看房，最低看房驗資門檻2000萬元起步。

當其他開發商豪宅還在千萬級別廝殺的時候，鵬瑞已經把豪宅門檻提升到了億級標準，這種超級稀缺的頂流統治力也在房地產行業震撼全場。

廣州市場，頂豪圈層屬性比深圳，上海等地更加明顯，引入全球頂尖資源，努力拉高調性形成品牌溢價，以與競爭對手們拉開差距。

這其實就是鵬瑞這一套無法復制的標準打法，鵬瑞1號也引入深圳灣1號相同的深灣會會所，會所場地斥資10億元打造，每年各種頂級國際化展會也讓圈層更加純粹。

2025.6月，一紙文件 ， 炸響全國樓市，廣州突然宣布擬全面取消限購 、 限售 、 限價 ， 這座堅守到最后的超一線城市 ， “ 政策工具箱 ” 終于打出王炸。

首先是核心區熱度飆升，越是核心地段，價值護城河越高。越是高端圈層的項目，越是外地置業者削尖了頭都要往里擠。

基于市場判斷，這波行情過后，頂級圈層豪宅市場迎來井噴，對有錢人來說售價不是核心原因，核心底層還是項目的可復制與稀缺性。

與此同時，廣州超高凈值家庭數量也維持在高位。來自胡潤研究院發布《2024胡潤財富報告》，廣東千萬資產高凈值家庭數量，總數仍達到29.8萬戶，具體到廣州有7.1萬戶。而億元資產超高凈值家庭廣州擁有4400戶。

時間到了2025年上半年，市場情緒已然反轉。據接近銷售團隊的消息人士透露，鵬瑞1號自年初以來去化放緩，即便頻繁舉辦圈層營銷活動，依舊難以撬動成交。

陽光家緣數據顯示，截至8月1日，項目T1棟僅售出3套，上千平復式尚無成交，T2棟售出23套，T3棟售出14套。

其背后的原因就是廣州核心區域的豪宅大平層已經面臨井噴狀態，更加值得關注的是，鵬瑞一號的整體調性仍然還是商業公寓類型，這一類型在廣州如今的市場來看，并不是一個無敵的存在。

2025年以來，商業大平層項目在廣州出現“井噴式”入市。從天河到海珠、荔灣，從金融城到琶洲CBD、珠江后航道再到白鵝潭，供應源源不斷。

克而瑞數據顯示，2025年上半年，廣州總價千萬級以上一手住宅成交1567套，同比下滑34%；成交均價78821元/平方米，同比回調8%。

加上整體廣州取消限購，這部分的高凈值客戶選擇性更強，這也是阻礙鵬瑞一號整體銷售進度的核心，客戶沒有增加的前提下，有更多的對比性。

就在鵬瑞為項目銷售一籌莫展之時，鵬瑞一號的營銷操盤手突然離職了。地產一品塘獨家獲悉：鵬瑞地產廣州公司營銷總丁曉慧已經離職。

丁曉慧，80后，本科畢業南昌大學，2007年畢業之后加盟了中原地產，開啟地產營銷策劃職業生涯，先后在策劃與銷售板塊積累經驗。

2015年開始，丁曉惠加盟當時剛布局華南市場不久的中國金茂，也是這一時期金茂在廣深，珠海，東莞等市場陸續強勢布局，開啟過江龍房企第一步。

這幾年也是金茂在華南最后的巔峰期，隨著后續華南區域團隊與東南區域的合并， 金茂華南核心中高層都陸續離職。

2023年10月，丁曉惠加盟綠城中國華南區域， 擔任區域營銷總監，主要工作是負責廣州市場項目操盤工作。

這一時期的綠城華南，項目不算多，也面臨產品與華南市場的適配問題，團隊穩定度一般，也在經歷調整期。

2024年3月，丁總加盟深圳鵬瑞集團擔任廣州公司營銷總監， 恰巧鵬瑞在廣州打造的頂豪產品急需要一位豪宅操盤手，雙方來了一次職場擁抱。

本次丁總的突發離職，確實小編也沒有想到，畢竟鵬瑞不是傳統高周轉房企， 廣州鵬瑞1號雖然流速不能對比其他項目 ， 但是可持續性還是存在的。

如今房企都在壓住一線城市，北上廣深四大城市的投資額度， 已經占據很多頭部房企全年投資額度的70%以上，壓注賭的成分還是過重。

投資過于集中的優勢固然明顯， 全集團的頂級資源+頂級供應鏈都專注在幾個豪宅項目 ，集團直接管控，自然效率要提升很多。

但是其背后的缺點也暴露無遺， 就是很有可能一個項目投資失誤或產品定位失誤就會虧到吐血 ，一線城市的競爭都是致命的。

再加上如今一線城市的客戶都非常挑剔， 他們需要的項目是無法復制的頂級品質產品加上適度的價格競爭力，更需要全面的升級服務。

可以看到，一線城市其實如今的整體門檻已經非常高了，不是拿了一個項目就可以高枕無憂的。

上海，北京，廣州，深圳都有很多外來房企試圖通過一兩個項目就要讓自己的躋身主流房企， 最后實際上都是剩下一地雞毛，后面的人背鍋的多。

因此，還是那句話，房地產產業操盤思路整體已經完全升級了，深耕細作，建立自身獨有的產品運營策略，才是唯一可以細水長流的生意。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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