龍湖集團(tuán)穿越周期密碼：從開發(fā)商到運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變

對于嬰兒來說，1歲才是牙牙學(xué)語的階段；而對于龍湖資管航道“龍智資管”，1歲已經(jīng)有了近300億元的資產(chǎn)管理規(guī)模。

近日，龍湖集團(tuán)發(fā)布了2025年中報。上半年，龍湖集團(tuán)營業(yè)收入為587.5億元，同比增長25.4%。歸母凈利潤約32.2億元。

其中，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)成績亮眼。由資產(chǎn)管理與商業(yè)投資航道組成的運(yùn)營業(yè)務(wù)，是龍湖集團(tuán)三大業(yè)務(wù)板塊之一。今年上半年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收入70.1億元，為龍湖帶來了穩(wěn)定現(xiàn)金流及利潤貢獻(xiàn)。

“堅定圍繞著開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，尤其是運(yùn)營+服務(wù)的四個航道構(gòu)成一個增長盤，共同幫助集團(tuán)進(jìn)行增長，穿越周期?！痹跇I(yè)績會上，龍湖集團(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平如是說。

憑借著在不動產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的前瞻布局，如今的龍湖集團(tuán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從開發(fā)商到運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變。

存量資產(chǎn)的“價值重構(gòu)”

城鎮(zhèn)化加速發(fā)展期，我國形成了規(guī)模巨大的存量資產(chǎn)。

仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，僅在寫字樓領(lǐng)域，截至去年底，成渝、長江中游城市群以及其余城市的寫字樓平均空置率已升至33%，京津冀、長三角和大灣區(qū)城市群的平均空置率也達(dá)到約26%。

對于業(yè)主方而言，空置的資產(chǎn)，意味著低回報及巨額資金難流動，事關(guān)企業(yè)的經(jīng)營利潤和負(fù)債水平，甚至生死。

2010年開業(yè)的龍湖成都三千集，曾是成都城東的區(qū)域購物中心天花板。然而，營業(yè)十年間，板塊內(nèi)大批購物中心項目亮相，到2023年底，周邊商業(yè)密度達(dá)到了全市平均水平的近4倍。

這座購物中心面臨著兩個選擇：對入駐品牌進(jìn)行大升級，繼續(xù)內(nèi)卷；或是對所在板塊存量資產(chǎn)進(jìn)行再解構(gòu)，尋找一條新的解題思路。

龍湖決定跳出局限于商場范疇的“修修補(bǔ)補(bǔ)式”改造思維，從空間、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)等因素綜合考量，對三千集的空間業(yè)態(tài)進(jìn)行顛覆性重構(gòu)。

2024年，龍湖成都三千集項目正式改造動工，將傳統(tǒng)商場業(yè)態(tài)中對客流吸引力最弱、導(dǎo)流成本最高的樓層，調(diào)整為辦公業(yè)態(tài)，引入龍湖產(chǎn)業(yè)辦公資產(chǎn)管理品牌“藍(lán)海引擎”，形成了“商業(yè)+辦公”的復(fù)合化功能空間。

這場“空間重構(gòu)”的結(jié)果令人驚喜。隨著改造后辦公人群的入駐，藍(lán)海引擎為商業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的客流，商業(yè)則為藍(lán)海引擎提供了便捷的公共配套。

改造后，商業(yè)體實(shí)現(xiàn)租金溢價60%、辦公區(qū)域出租率100%，通過空間重構(gòu)，該項目實(shí)現(xiàn)了客流與收益的雙提升。

從“冠寓”出發(fā)的資管業(yè)務(wù)

2024年，龍湖長租航道正式進(jìn)化升級為“龍智資管”品牌，定位為“全周期全業(yè)態(tài)資產(chǎn)管理運(yùn)營商"，已成為龍湖集團(tuán)資管旗艦品牌。

龍湖資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的雛形是2016年創(chuàng)立的長租公寓品牌“冠寓”。針對存量房屋、園區(qū)進(jìn)行改造升級，從而釋放更大的市場空間?！百Y產(chǎn)管理原本是冠寓業(yè)務(wù)，現(xiàn)拓展到資管航道，主要打法是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化和調(diào)整?！痹跇I(yè)績會上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼表示。

“從冠寓1.0到4.0產(chǎn)品，我們一直在進(jìn)行租戶需求的收集，也在不斷的擴(kuò)大服務(wù)的外延，我們更希望提供的不單單是一個租住空間，而是跟隨著年輕人一起成長的家。”龍湖冠寓的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

據(jù)悉，冠寓4.0對公共社交空間、裝修顏值美學(xué)、戶內(nèi)生活場景三個方面進(jìn)行了更為精細(xì)的打磨，真正實(shí)現(xiàn)以“好產(chǎn)品”、“好服務(wù)”，創(chuàng)造“家外之家的居住場景”。

作為龍湖資產(chǎn)管理航道的基本盤，截至2025年6月30日，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)12.7萬間，累計開業(yè)超300家門店，通過精耕產(chǎn)品和服務(wù)不斷升級租住體驗，整體出租率95.6%，租金收入約12.4億元，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。

六大業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)力

在冠寓基本盤之上，龍湖正在苦練盤活存量項目的“內(nèi)功”，積極尋找資產(chǎn)運(yùn)營管理型業(yè)態(tài)增量，豐富航道產(chǎn)品線。

對于存量項目的盤活，2025年政府工作報告也明確提出“盤活存量用地和商辦用房”，推動城市更新與產(chǎn)業(yè)升級協(xié)同發(fā)展。

依循人生命周期的軌跡，通過專業(yè)的資管業(yè)務(wù)能力，龍智資管構(gòu)建出一條以“住”、“職”、“娛”、“醫(yī)”、“養(yǎng)”等空間資產(chǎn)組成的鏈條，涵蓋長租公寓-冠寓、產(chǎn)業(yè)辦公-藍(lán)海引擎、服務(wù)式公寓-霞菲公館、活力街區(qū)-歡肆、婦兒醫(yī)院-佑佑寶貝及健康養(yǎng)老-椿山萬樹六大業(yè)務(wù)單元。

今年上半年，龍湖集團(tuán)在這六大業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)力，2025年上半年實(shí)現(xiàn)收入約15.1億元，通過優(yōu)化資產(chǎn)配置與運(yùn)營效能，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)質(zhì)量與盈利能力的雙提升。

其中，龍湖霞菲公館，是龍智資管旗下服務(wù)式公寓品牌。目前，霞菲公館已開業(yè)運(yùn)營上海虹橋店、杭州濱江店兩家標(biāo)桿門店。截至2024年，龍湖霞菲公館已累計為超49萬都市精英提供酒店和家之外的舒適與從容。

“藍(lán)海引擎”是龍智資管旗下的產(chǎn)業(yè)辦公品牌。目前，管理面積超27萬平方米，服務(wù)企業(yè)約400家。包括位于北京市朝陽區(qū)的龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園、上海閔行區(qū)的龍湖藍(lán)海引擎淡水河畔科創(chuàng)園等，均成為所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)煥新發(fā)展的樞紐。

除此之外，“歡肆”是龍湖集團(tuán)全新打造的城市創(chuàng)新混合空間產(chǎn)品，通常由2-3萬平方米的品質(zhì)公寓，疊加上1-3萬平方米的街區(qū)式商業(yè)混合而成。有別傳統(tǒng)的城市綜合體，“歡肆”面向的是更細(xì)分的消費(fèi)群體，強(qiáng)調(diào)依循在地文化因地制宜和去中心化，其構(gòu)成更加開放和多元，是龍湖集團(tuán)面對不斷變化的商業(yè)市場的創(chuàng)新之舉。

2025年3月，“歡肆”合肥、成都項目同期亮相，均成為板塊內(nèi)的商業(yè)代表。

為了滿足“一小一老”日趨提升的醫(yī)養(yǎng)需求，龍湖龍智資管將空間服務(wù)的對象進(jìn)一步延伸。佑佑寶貝婦兒醫(yī)院如今已累計服務(wù)超100萬+人次；健康養(yǎng)老品牌“椿山萬樹”已布局北京、重慶、成都等城市，管理近1000個床位，客戶滿意度高達(dá)97%。

在這六大業(yè)態(tài)之下，龍湖龍智資管得以擁有靈活組合的優(yōu)勢，基于精準(zhǔn)的投資研策，將“物理空間”升級為“價值空間”。在“一個龍湖”的背書之下，龍智資管已經(jīng)成為市場上為數(shù)不多擁有多業(yè)態(tài)、全鏈條、自帶導(dǎo)流能力的企業(yè)之一。