麗楓、維也納何以成為“華南小城”酒店投資樣本？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：余文婷。

今年以來，不少投資人抱怨：“不是說下沉市場機會很多嗎？下沉市場消費需求越來越多了嗎？怎么我的酒店一直在虧本？”

“你真的投對品牌了嗎？這邊有個很好的投資案例，可以先參考一下，再想想到底是哪里出了問題?！?/p>

許多抱有同樣疑惑的投資人，卻都在考察了麗楓酒店（黃岡市黃州區新港大道店，Lavande Hotel,Xingang Avenue Branch, Huangzhou District, Huanggang City）案例后，找到了答案……

黃岡新手投資人的“生意經”

在黃岡市黃州區一座有著“多巴胺”外表的體育公園旁，矗立著一家風格同樣年輕有活力的麗楓酒店。黃岡麗楓酒店投資人周總是一位在制造行業馳騁20余年的企業家，對于酒店投資是“0經驗”，但并不妨礙投資的首家酒店獲得亮眼成績。

“門店經營情況也超出了自己的預期，酒店平均出租率達到了85%，沒有爬坡期，基本上開業第二個月開始出租率達到80%，之后就一直是滿房狀態。并且房價也高于周邊酒店，目前來黃岡出差的人群，除了黃岡最高的接待酒店半島酒店，第二家基本選在我們麗楓酒店。”周總對酒店目前的成績表示滿意，稱保守估計酒店3～4年就能回本。

作為多年的企業家，周總一直善于復盤。他認為，酒店好成績的關鍵，是選對了品牌。

酒店行業雖然是陌生領域，但投資邏輯卻是脈絡相通，對于品牌選擇，周總的出發點是找準定位。首先從市場情況出發，黃岡作為湖北的地級市，人口不算多，酒店市場總體競爭比較激烈，且高檔酒店比較少，低檔酒店占大多數，中檔酒店也不算多，定位中檔且具備一定影響力的品牌在黃岡相較更具競爭力。

其次從物業出發，酒店物業的前身是老廠房內的辦公樓，原本位于郊區，因城市發展日新月異，郊區轉眼變身為市中心，廠房便不能再作工業用途，只能閑置。后面，周總將老廠房改造成為體育公園，出于對酒店行業的興趣及看好，園區內的辦公樓便有做酒店的打算，跟公園配套，以此提高資產的利用率。因物業配套的調性及對市場受眾的考慮，定位年輕風格的酒店品牌成為投資人的主要考慮對象。

多番考量下，早已抵達“千店”里程碑，具備規模與品牌影響力的中檔品牌麗楓酒店，成為投資人的主要選擇。“在選擇品牌的時候，也對麗楓和另一個知名中檔品牌進行了深度考察及對比，最后選擇麗楓，一個是因為麗楓成本更優惠，另一個麗楓在湖北開店規模更大，知名度也更大。再有，黃岡酒店市場和體育公園的受眾以年輕人為主，麗楓3.5風格會更符合?！?/p>

遵循客觀情況給出的選擇自然也不會令人失望。周總告訴空間秘探，酒店籌建初期預期工期為6個月，最終僅用4-5個月便完成，錦江GPP供應鏈平臺提供的施工團隊經驗老到且高效；酒店開業后，在品牌團隊與店長的專業管理下，業績與消費者反饋也十分不錯，“關鍵是自己在這個過程中不必費心，店員管理、制度等方面非常健全，很多東西一目了然?！?/p>

黃岡麗楓酒店的成功并不是孤立，它只是麗楓與維也納品牌在華南下沉市場迅猛發展的一個縮影。

“華南小城” 的“麗楓、維也納現象”

過去，酒店行業長期將資源高度傾斜于一、二線城市客群，形成“營銷預算、產品研發、服務優化"三維集中的資源配置模式。例如，知名連鎖酒店品牌僅在北上廣深杭等核心城市布局旗艦店，這種“二八定律”策略曾被視為維持市場份額的核心手段。

不過，這一策略在新的消費環境下未必是正確的選擇。國家統計局數據顯示，2024年一、二線城市人均可支配收入達54188元（農村居民僅23119元），但下沉市場消費規模已達20萬億元，占全國消費總量的59%，增速（17.6%）顯著高于一、二線城市（1.98%）。縣域消費者對以合理價格獲取優質商品的核心需求長期未被滿足，下沉市場的消費潛力與需求特征也等待挖掘。

具備敏銳嗅覺與先鋒眼光的酒店品牌，在市場還沒意識到未來的趨勢變局之前，便早已開始布局下沉市場，典型如中端酒店的初代品牌麗楓、維也納酒店，它們一個是在經濟型酒店為代表的產品供給無法滿足消費者訴求的背景下誕生而來，一個是在經濟型酒店盛行之時便率先提出中端概念，先鋒基因在誕生之初便已流淌在血液之中，在它們大規模擴張之時，華南地區的下沉市場早已被它們納入其中。

如今，在一、二線城市酒店市場漸趨飽和以及下沉市場需求噴薄欲出的情況下，不少投資人與酒店品牌也調轉方向，開始將目光對準下沉市場。不過，下沉市場雖具備發展潛力，但同時也不能忽視，下沉市場的客流終究不敵一、二線城市，消費力也存在差距，這意味著，下沉市場具備投資價值的同時，也存在著風險，稍有不慎選錯品牌，便將面臨虧損困局。

這時候，提前布局的麗楓及維也納酒店品牌通過提前搶占消費者心智，為市場提供了眾多成功投資案例，成為當下華南下沉市場投資的參考系。目前，麗楓、維也納兩大品牌酒店，基本已經實現華南地區全覆蓋，華南地區湖南、湖北、廣東等地的各地級市皆落有兩大品牌酒店。像湖南省四線城市懷化市的辰溪縣，目前僅有的一家連鎖品牌酒店便是維也納酒店，足以見品牌下沉之深，市場認可度之高。

在調研華南地區下沉市場不少投資人后，能夠發現，無論是新手投資人，還是經驗豐富的投資人，麗楓與維也納酒店品牌都是其選擇的前列。如一位湖北襄陽的投資人告訴空間秘探，其投資的第一家酒店便是維也納酒店，幫助其贏得了酒店投資的第一桶金，為之后的酒店投資奠定了信心基礎，之后也多次復投維也納酒店。

其他投資人亦有相似經歷，他們稱選擇麗楓，或是維也納，主要基于放心、穩定與可靠的考量。如維也納酒店（仙桃市復州大道店），所處城市雖為縣級市，但并不影響酒店平均入住率達到92.6%（2025年數據），有的月份入住率甚至達到100%?？梢哉f，麗楓、維也納酒店已經成為華南下沉市場投資人心中的“最優解”。

為何麗楓、維也納成了“小城最優解”？

在下沉市場，能夠賺錢的酒店品牌必須兼備兩大要素：穩定可控的成本及可觀的流量。不比一、二線城市，不缺流量與消費力為高昂成本買單，下沉市場的回本時間相對緩慢一些，酒店籌建及運營成本太高，收入難以覆蓋；“小城”消費力也較弱，房價普遍低于一、二線城市，穩定可觀的客流是酒店盈利的關鍵。仔細剖析麗楓、維也納酒店成功案例，便是從以下幾個方面滿足了這兩點。

/ “閉眼投”模型

談論麗楓、維也納在下沉市場如魚得水，具備競爭優勢的關鍵，歸根結底離不開品牌的投資模型。在經過十幾年、數十年的市場驗證及實踐，品牌不斷迭代與優化，早就打造出難以復制及超越的投資模型。如麗楓酒店3.5，綜合單房造價控制在10.5萬元/間，比市場中端酒店平均造價少3萬元；單房運營成本控制在100元左右，比市場平均少30元，客房均價300元左右，投資回報周期較市場平均快1～2年。維也納酒店更是將綜合單房造價控制在9.5萬-10萬元/間，套內單房造價6.17萬元/間，投資回報周期提升至3.09年。

與其他中端酒店相比，麗楓、維也納酒店房價相差不大，甚至房價更低且穩定，對下沉市場客群來說極具吸引力，但成本更低，為投資人盈利擴容了更大的空間。據黃岡麗楓酒店投資人周總反映，下沉市場消費者對價格并沒有我們想象中那么敏感，他們更在意的是性價比，而不是價格唯一論，意即他們更傾向用實惠的價格住一個舒適的中檔酒店。品控穩定、具備檔次與質感又價格合理的麗楓、維也納酒店，也自然在下沉市場廣受追捧，使得品牌能夠擁有穩定入住率與營收回報。

/品牌普適性強

不同于其他眾多中端酒店品牌有諸種限制性，例如嚴苛的物業條件、地理位置及限定客群等，作為早已實現“千店”目標的麗楓、維也納酒店品牌，在無數個真實案例中，早已練就了能適應多種物業的靈活性，打響了品牌知名度，市場知名度廣。

麗楓酒店時尚質感的品牌風格，與維也納典雅藝術的品牌風格，使得品牌能夠支撐得起一、二線城市高檔大氣的物業條件；以及上述提到麗楓、維也納品牌的極致商業模型，又能夠讓品牌可以適應三、四線及縣城的物業條件。錦江酒店（中國區）湖北省開發負責人池潘告訴空間秘探，在簽約湖北襄陽市下面的宜城市及老河口市兩個維也納項目時，其中一個項目的業主告訴他，自己想做的原本是另一個知名中端品牌，但對方因無法下沉到縣級市場，要求業主換成另一個經濟型品牌，最后因業主堅持做中端品牌而作罷。

此外，由于兩大品牌心智滲透率高，以及風格適應人群廣泛，無論是年輕客群、中年老年客群，還是商務出差、旅游休閑，都能夠在麗楓、維也納找到自己的舒適區，這也是酒店高入住率的原因所在之一。

/“數智化”綜合解決方

在行業將數智化推廣聚焦在一、二線城市時，往往忽略了三、四線下沉城市消費者對“智能家居聯動”、“場景化解決方案"的需求，尤其是下沉市場的年輕消費群體。黃岡麗楓酒店投資人周總告訴空間秘探，目前門店已經完全落地錦江酒店（中國區）推出的“F1”項目（即一套驅動酒店運營全面革新的數智化系統），從消費者反饋情況來看，對于這類數智化產品接受度很高，甚至效果優于一、二線城市，因為低線城市對這類產品接觸不多，更加有新鮮感。

酒店的數智化產品除了有吸引客人的作用外，黃岡麗楓酒店投資人表示其對門店運營也起到了巨大幫扶作用。例如，客人可以通過AR語音電話到前臺，前臺不用直接接聽電話，而是直轉后端，給到工單為客人提供相應服務，十分便捷，同時也便于統計客人服務需求的數據，識別客人的核心服務需求。另外，許多商務客人也青睞于酒店的自助入住機，不僅私密性比較強，也可以快速選擇房間，一分鐘之內辦理好入住。優化了客人入住體驗的同時，也幫助酒店進一步節約了運營成本。

綜上所述，當酒店市場新的投資風向標指向下沉市場，投資人與各大品牌蜂擁而入，但真正能在下沉市場存活及發展壯大的酒店品牌，并不多。早已搶占先機的酒店品牌，留給后來者的機會更加有限，在更講究品牌認知度與硬實力的下沉市場，真正長期主義并與時俱進的品牌才能創造更大的未來。