URI城市租住游學考察（下）| 公寓研學· 日本 模式解析與市場啟示

日本作為全球住房租賃市場發展最為成熟的國家之一，其長租公寓產業經過數十年發展已形成一套完整的生態體系，在政策法規、產品設計、運營服務等各個維度都積累了豐富的實踐經驗，但能否對我國正處于快速發展階段的住房租賃市場具有寶貴的借鑒意義？

基于此，URI推出服務項目「海外游學記·URI Study Tour」，通過深度對話標桿企業及探訪標桿項目、為行業參與者提供沉浸式學習平臺。

本次，URI帶隊游學考察，精選大阪、京都、東京這三大最具代表性的都市圈作為研究區域，通過深入走訪日本長租公寓領域的標桿企業、實地考察具有典型示范意義的優質項目，學習日本同行在長租公寓領域的海外經驗，深入理解其背后的發展邏輯和運營哲學。

01

日本租賃市場概況與

主要公寓類型

日本租賃市場高度發達且機構化運作成熟。全國約有超過35%的家庭居住在租賃住宅中，其中絕大多數房源雖然初始產權屬于個人業主，但普遍通過包租或委托管理等形式交由專業機構運營，市場機構化率非常高。

公寓類型概述：日本的租賃住宅產品線豐富，分類清晰，主要依據建筑標準、提供的服務及租金水平劃分：

普通公寓（アパート）：

多為木造或輕鋼骨造的低層建筑，建設成本較低，租金相對便宜，但隔音和隔熱性能可能稍遜。

高級公寓（マンション）：

通常是鋼筋混凝土或鋼骨鋼筋混凝土的中高層建筑，建筑質量、抗震性能更好，公共設施完善（如自動鎖、宅配箱等），租金較高。

獨棟住宅（一戸建て）：

適合家庭或追求空間的租戶，多位于郊區，租賃市場中占比不高。

UR團地住宅（類似中國的保租房社區概念）：

由都市再生機構管理，建筑質量和抗震性能通常優于普通公寓，申請條件較為嚴格（如要求外國人具備中長期居住資格，收入需達到租金四倍以上），租金制度友好（如無需禮金、中介費，合同自動續簽）。

02

日本養老公寓的卓越實踐

Hebel Village案例

日本作為超老齡化社會，其“物業+養老”模式的發展尤為成熟，其中Hebel Village是日本目前最普遍且規模最大的高齡租賃住宅品牌，其運營模式提供了寶貴的參考。

URI總結Hebel Village的核心運作模式

精準定位與高入住率：

主要滿足60歲以上、生活可自理或需輕度援助的“中產活力老人”（平均入住年齡77歲，80%可自理）。截至2024年底，全國運營174棟、2210單元，入住率高達95%，約六成住戶入住后會賣掉原有房產。

創新的長期租賃與盈利模型：

· 30年整體包租：運營商與業主（通常為土地主）簽訂30年長期包租協議，鎖定物業經營權，將空置風險轉移至運營方，但同時獲得了運營主導權和成本的可預測性；

· 10年固定租金吸引客戶：向老年租戶提供10年固定租金承諾（例如一室一廳月租12萬日元起，約6000元人民幣；兩室兩廳25萬日元起，約1.25萬元人民幣），切中了老年群體對財務穩定性的核心需求；

· 盈利雙引擎：憑借高品質適老化設計（租金通常比同地段普通住宅高10%-15%）和可選增值服務（如餐飲、家政、健康促進、醫療對接）實現收益多元化。

精益化的適老設計與服務：

· 選址都市圈：項目集中于東京都會區，扎根“都市生活機能圈”，方便老人利用現有城市資源，保持社會活力；

· 深度適老化細節：采用高抗震建材；全屋無高差設計、防滑地面；廚房可坐著操作；浴室防“熱休克”設計（高隔熱建材、關鍵區域預加熱設備）；室內配備生命節律傳感器、緊急呼叫按鈕等；

· 支持性服務與非感知監測：提供定期生活相談員（社工）訪問；與周邊醫療、家政服務機構緊密合作；引入無感知監測科技（如傳感器監測活動規律，異常時自動預警），實現365天24小時健康咨詢支持。

運營哲學：

從“居住空間”到“生活提案”：極力避免傳統養老院的“機構感”，強調“家的尊重感與自主生活”，服務是“支持性”而非“支配性”的。

03

租金價格、費用構成及

各類公寓優劣勢

租金水平與初期費用（含人民幣換算）

日本公寓租金受多種因素影響，如面積、距車站距離、房齡、設施、樓層和朝向等。以下是以東京為例的月租金參考：

初期費用通常可能包括：

· 禮金：酬謝房東，通常為0-2個月租金（趨勢是免禮金）；

· 押金：擔保金，通常為1-2個月租金，退租時扣除清潔修繕費后返還；

· 中介費：通常為0.5-1個月租金（亦有免中介費房源）；

· 保證公司費：通常為0.5-1個月租金；

· 其他：火災保險費、鑰匙更換費等；

每月持續費用主要是管理費（或共益費）和修繕基金（用于未來大樓的維修和翻新，普通公寓每月可能幾千日元，高級公寓可能更高），以及自理的水電燃氣費。

各類公寓優劣勢總結：

以下表格概括了日本主要長租公寓類型的優劣勢，更全面展示其市場定位：

04

中日長租公寓市場

差異化對比

中國長租公寓市場發展迅速，但與成熟的日本市場相比，存在顯著差異。URI從多個維度進行對比：

05

日本經驗對中國長租公寓行業

的借鑒意義

基于日本，特別是其養老公寓的成功實踐，URI總結對中國長租公寓行業發展有如下啟示：

1. 推動精細化、差異化的產品定位與運營：

日本市場對客群的精細劃分（如活力老人、單身青年、家庭）值得學習。中國運營商應深耕特定目標客群，深入研究其核心需求（如年輕人重智能科技，老人重安全與服務），打造真正匹配需求的產品，避免同質化競爭。

2. 探索可持續的長期盈利模式：

日本“長期包租+穩定租金”的模式強調了長期主義和資產管理能力。中國企業應摒棄單純規模擴張，轉向精細化運營，關注資產增值、租金坪效和成本控制，并積極利用REITs等工具實現資本良性循環。

3. 前瞻性布局“銀發經濟”，發展“物業+養老”：

日本的老齡化社會催生了像Hebel Village這樣成功的商業模式。中國老齡化趨勢加速，開發面向長者的租賃產品是一片巨大的藍海。可借鑒其適老化設計、服務支持體系以及醫養結合模式，結合中國國情，探索創新。

4. 強化科技賦能與生態化服務：

日本將科技無縫融入建筑與服務以提升體驗和效率。中國企業可結合優勢，不僅關注智能硬件，更可思考如何通過科技提升運營效率、降低能耗，并構建豐富的社區服務生態（如社群活動、異業聯盟），增加租戶粘性和收入來源。

5. 完善法律法規與行業標準：

日本有《高齡者住宅法》等法規為市場提供清晰框架。中國需繼續完善長租公寓領域的相關法律法規，特別是在租賃權益保障、適老化改造標準、養老服務銜接等方面，引導行業健康、規范發展。

6. 注重地段選擇與資產價值：

無論是日本還是中國的經驗都表明，毗鄰產業集聚區、交通樞紐（尤其是地鐵沿線） 的資產更具抗風險能力和升值潛力。投資和布局時應重點關注這些核心區位。

結語

日本長租公寓市場，尤其是其高度成熟的“物業+養老”模式和精細化運營實踐，為中國提供了寶貴的發展范式。中國市場的潛力和規模巨大，但其發展關鍵在于從“拼規模、拼速度”轉向“拼運營、拼品質、拼創新”。

借鑒日本經驗，并結合本土市場需求，特別是在養老細分賽道和科技賦能方面進行創新，將是中國長租公寓行業走向成熟和成功的必然路徑。