業(yè)績(jī)走低，高管薪資卻不斷飆升，貝殼被“掏空”？

盡管目前仍是中國(guó)房屋中介領(lǐng)域的翹楚，但隨著市場(chǎng)環(huán)境遇冷，貝殼面臨巨大的下行壓力。

作者/無(wú)字

出品/新摘財(cái)經(jīng)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)邁入“黑鐵時(shí)代”，貝殼的業(yè)績(jī)高度承壓。

圖源：貝殼2025年上半年財(cái)報(bào)

2025年8月12日，貝殼披露了2025年上半年財(cái)報(bào)，營(yíng)收493億元，同比增長(zhǎng)24.1%；凈利潤(rùn)21.62億元，同比下跌7.33%，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)32.14億元，同比下跌21.34%，深陷“增收不增利”泥潭。

誠(chéng)然，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力較大，上下游企業(yè)均面臨一定的增長(zhǎng)壓力。不過(guò)需要注意的是，左暉任董事長(zhǎng)時(shí)，即便行業(yè)不景氣，貝殼依然可以穩(wěn)健成長(zhǎng)。2021年5月，左暉突然去世后，貝殼的業(yè)績(jī)就開(kāi)始萎靡不振。

由此來(lái)看，貝殼業(yè)績(jī)承壓，不光是因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境不佳，更在于管理層在“后左暉時(shí)代”，沒(méi)有帶領(lǐng)公司探索到更具成長(zhǎng)性的新業(yè)務(wù)。隨著市場(chǎng)環(huán)境惡化，仍沿襲陳舊業(yè)務(wù)模式的貝殼，只能接受“增收不增利”的宿命。

一、ACN模式仍是核心支柱，

但已“變質(zhì)”

曾幾何時(shí)，談及中介，無(wú)論是房主、買(mǎi)家還是租客，都充滿鄙夷。因?yàn)闉榱藰I(yè)績(jī)，諸多經(jīng)紀(jì)人無(wú)所不用其極，嚴(yán)重?fù)p害了中介機(jī)構(gòu)的口碑。

圖源：貝殼招股書(shū)

為了挽回平臺(tái)聲譽(yù)，2011年以來(lái)，左暉一方面發(fā)起“真房源”行動(dòng)，制定“真實(shí)存在、真實(shí)在售、真實(shí)價(jià)格、真實(shí)圖片”標(biāo)準(zhǔn)，另一方面又打造了ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）模式，拋棄此前“零和競(jìng)爭(zhēng)”的業(yè)務(wù)模式，將房產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)拆分，促成交易后，參與不同工作的經(jīng)紀(jì)人均可參與分成，因而可以避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。

圖源：民生證券

事實(shí)證明，“真房源”疊加更具凝聚力的ACN模式，極大地推動(dòng)了貝殼制霸中國(guó)房產(chǎn)交易與服務(wù)市場(chǎng)。民生證券統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2021年，中國(guó)居住經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，貝殼的市占率為9.7%，位列第一。

盡管左暉已去世多年，但時(shí)至今日，貝殼仍高度依賴ACN模式。ESG報(bào)告顯示，2024年，貝殼二手房交易中，約75%涉及跨門(mén)店合作，同比上漲1個(gè)百分點(diǎn)。

也正是得益于ACN模式，在行業(yè)下行壓力較大的背景下，貝殼的交易額數(shù)據(jù)得以正增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年，貝殼總交易額同比上漲17.3%。對(duì)比而言，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，同期中國(guó)新建商品房銷售額同比下降5.5%，其中住宅銷售額下降5.2%。

不過(guò)需要注意的是，盡管ACN模式具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，但由于市場(chǎng)天花板不斷走低，左暉去世后，為了穩(wěn)住業(yè)績(jī)，貝殼的管理層不再恪守“共贏”理念，而是開(kāi)始套路上下游從業(yè)者以及末端客戶。

2024年7月，南都N視頻報(bào)道，廣州市南沙區(qū)，貝殼找房廣州站旗下多名店?yáng)|反映，6月起，貝殼平臺(tái)在新房交易傭金中，抽取的比例提高2個(gè)百分點(diǎn)至23%。

不止壓榨中介從業(yè)者，貝殼還將貪婪的觸手伸向了賣(mài)家。2024年4月，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)發(fā)文稱，由于已進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，存量房不易售出，貝殼中介會(huì)極力游說(shuō)房主掛牌“好贊好房”，平臺(tái)可借助大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)匹配，幫助房主觸達(dá)潛在買(mǎi)家。

圖源：貝殼2025年上半年財(cái)報(bào)

據(jù)悉，“好贊好房”并非免費(fèi)服務(wù)，促成交易后，房主需在正常傭金之外，額外向貝殼付出約1%的服務(wù)費(fèi)。結(jié)合財(cái)報(bào)來(lái)看，貝殼確實(shí)靠“好房好贊”等業(yè)務(wù)賺得盆滿缽滿。2025年上半年，貝殼平臺(tái)服務(wù)、加盟服務(wù)及其他增值服務(wù)收入為27億元，同比增長(zhǎng)8%。

圖源：黑貓投訴

不過(guò)價(jià)格才是決定房子吸引力的關(guān)鍵要素，單純掛牌“好贊好房”的賣(mài)家并未受益。在消費(fèi)者服務(wù)平臺(tái)黑貓投訴，一網(wǎng)友于2025年8月26日投訴稱，掛牌“好贊好房”后，“本房屋的內(nèi)部評(píng)分不僅沒(méi)有升高，反而越來(lái)越低，導(dǎo)致房屋的平臺(tái)展示無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果，業(yè)務(wù)員開(kāi)始不斷建議，通過(guò)降低價(jià)格來(lái)提高評(píng)分。”

顯而易見(jiàn)，盡管貝殼至今仍沿用左暉搭建的ACN模式，但為穩(wěn)住業(yè)績(jī)，其發(fā)展邏輯已悄然走偏，不再致力于實(shí)現(xiàn)共贏，而是頻頻“套路”上下游合作伙伴，背離了模式初衷。

二、高管天價(jià)薪資背后，

貝殼人效走低

按常理推測(cè)，貝殼無(wú)所不用其極地“套路”上下游伙伴，似乎可以博取亮眼的業(yè)績(jī)。然而頗為反常的是，其卻深陷“增收不增利”的泥潭。

圖源：貝殼2025年上半年財(cái)報(bào)

究其原因，很大程度上都是因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境惡化，以及貝殼口碑不佳，導(dǎo)致利潤(rùn)率較高的存量房業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)乏力，營(yíng)收占比下降。據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，貝殼存量房業(yè)務(wù)營(yíng)收136億元，同比僅增長(zhǎng)4%，占總營(yíng)收的比重為26.57%，同比下跌6.42個(gè)百分點(diǎn)。

另一方面，為了維持市場(chǎng)影響力，貝殼也不得不給基層經(jīng)紀(jì)人更多分傭，陷入了人效走低的困局。財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年，貝殼分傭成本為211億元，同比激增24.11%，占房產(chǎn)業(yè)務(wù)凈收入的69.64%，同比上漲4.46個(gè)百分點(diǎn)。

圖源：貝殼2025年上半年財(cái)報(bào)

凡此種種，直接導(dǎo)致2025年上半年，貝殼的毛利率同比下跌5.5個(gè)百分點(diǎn)至21.3%。在此基礎(chǔ)上，貝殼的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用還同比增長(zhǎng)了3%，進(jìn)一步侵蝕了公司的利潤(rùn)空間。最終，貝殼的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)僅為17億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率只有3.3%，同比下跌1.8個(gè)百分點(diǎn)，稍有不慎，就可能落入虧損的泥潭。

圖源：貝殼2024年財(cái)報(bào)

盡管貝殼面臨的下行壓力越來(lái)越大，但高管們卻沒(méi)有選擇與公司同甘共苦，而是不斷給自己加薪。財(cái)報(bào)顯示，2021年-2024年，貝殼董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官及控股股東彭永東的薪酬從847.8萬(wàn)元增長(zhǎng)至4億元；聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛的薪酬從685.3萬(wàn)元漲至3億元，均翻了數(shù)十倍。

對(duì)比而言，2019年-2021年，左暉任貝殼董事長(zhǎng)時(shí)，薪酬分別為91.5萬(wàn)元、311萬(wàn)元、50萬(wàn)元，遠(yuǎn)不及現(xiàn)如今的彭永東和單一剛。

有鑒于公司的利潤(rùn)空間不斷收窄，并且高管們的薪酬不斷上漲，投資機(jī)構(gòu)已開(kāi)始謹(jǐn)慎看待貝殼。2025年8月27日，招銀國(guó)際下調(diào)貝殼今年至2027年收入預(yù)測(cè)2%至3%及非公認(rèn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)6%至13%，并將其目標(biāo)價(jià)由23.8美元/股下調(diào)至22.6美元/股。

三、加碼貝好家，

貝殼難以吸引開(kāi)發(fā)商

有鑒于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)很難回暖，傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)面臨增長(zhǎng)天花板，貝殼已開(kāi)始積極布局“新故事”。

圖源：貝殼

2023年7月，貝殼成立貝好家事業(yè)線，致力于“以客戶思維，共筑好產(chǎn)品、好服務(wù)，推動(dòng)房屋供給側(cè)升級(jí)”。

區(qū)別于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，貝好家依托貝殼的數(shù)據(jù)、資金、營(yíng)銷等優(yōu)勢(shì)，為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主方、代建方等伙伴提供產(chǎn)品解決方案，以及資金、營(yíng)銷等“1+2”服務(wù)模式的綜合解決方案。

簡(jiǎn)言之，貝殼意識(shí)到了房地產(chǎn)下行時(shí)代，深度融合客戶需求房子對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，更具吸引力。不過(guò)貝殼又不希望親自下場(chǎng)打造產(chǎn)品，而是選擇發(fā)揮自身積累的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，以輕資產(chǎn)的方式，深度賦能傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商。

圖源：貝殼

事實(shí)證明，由于深耕中介賽道多年，貝殼確實(shí)積累了豐沃的數(shù)據(jù)。官方資料顯示，目前貝殼擁有2.96億套全國(guó)真實(shí)房屋信息，覆蓋全國(guó)73.5萬(wàn)小區(qū)、1277.7萬(wàn)單元。基于這些信息，利用大數(shù)據(jù)和AI算法，貝殼可整合新房、二手房、客源等多維度數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)洞察客戶需求，形成產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案。

不過(guò)需要注意的是，貝殼畢竟只是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，沒(méi)有深入涉足過(guò)實(shí)體建筑業(yè)，在施工建設(shè)、工人管理、工程規(guī)劃等維度存在不小的短板，很難獲得開(kāi)發(fā)商的信賴。

有鑒于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是“局外人”，目前諸多開(kāi)放商都選擇靠自己的力量實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。比如，早在2022年，保利發(fā)展就推出了保利“云和+”一站式購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，構(gòu)建了全生命周期客戶運(yùn)營(yíng)體系。

此外，通過(guò)DFC數(shù)字建造技術(shù)，保利發(fā)展還打通工程建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)維全生命周期審批監(jiān)管數(shù)據(jù)鏈條，實(shí)現(xiàn)了從設(shè)計(jì)到施工的智能管理。方案穩(wěn)定后，模型到出施工圖僅7-10個(gè)天，節(jié)省施工圖出圖周期20天，提高了人均管理效能。

由此來(lái)看，貝殼貝好家事業(yè)線的定位異常尷尬。雖然貝殼手握海量房產(chǎn)數(shù)據(jù)，但由于不是建筑領(lǐng)域的專業(yè)玩家，數(shù)字化浪潮下，開(kāi)發(fā)商更傾向于自主推動(dòng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

總而言之，盡管目前仍是中國(guó)房屋中介領(lǐng)域的翹楚，但隨著市場(chǎng)環(huán)境遇冷，貝殼面臨巨大的下行壓力。在此背景下，為了穩(wěn)住業(yè)績(jī)，貝殼的管理層選擇深挖左暉留下的“遺產(chǎn)”，通過(guò)“零和游戲”套路房地產(chǎn)上下游的從業(yè)者以及末端客戶。

另一方面，貝殼講出的貝好家“故事”，雖然粗看起來(lái)有一定的想象空間，但由于貝殼在實(shí)體建筑層面存在不小的短板，該業(yè)務(wù)很難一蹴而就打開(kāi)市場(chǎng)。

由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷漫長(zhǎng)的調(diào)整期，接下來(lái)，貝殼的業(yè)績(jī)或許很難回暖。