上海東外灘再現樓板價超9萬/㎡宅地

2025年9月4日，上海2025年第七批次集中土拍落下帷幕，共成交5宗宅地，合計成交總價111.2億元。

其中楊浦濱江地塊競爭尤為激烈，經過9家參拍主體75輪競價，最終由中鐵置業以27.4億元競得，溢價率28%，成交樓板價92225元/平方米，在所屬的東外灘板塊中樓板價排名第二，僅次于內環內的平涼社區宅地。

該地塊容積率1.8，限高24米，或將被打造成低密度洋房社區，瞄準優質改善型客戶。

2025年以來，上海表現亮眼，在各能級城市土拍規模回落的背景下，前8月上海土拍出讓總價達到1848億元，居全國第一。

9月4日，上海迎來2025年第七批次集中土拍，本輪土拍共成交5宗含宅地，3宗溢價成交，2宗底價成交，平均溢價率12.66%，成交總價111.2億元。

從房地價差來看，本輪地塊房地價差大多不小于2.5萬元/平方米，保證了相對充足的利潤空間。

其中楊浦濱江地塊熱度最高，吸引了多家房企參拍，經過75輪競價后由中鐵置業競得，成交總價27.36億元，溢價率28%，樓板價超9.2萬元/平方米，在所屬的東外灘板塊中樓板價排名第二，僅次于內環內的平涼社區宅地，該地塊于2025年6月由保利發展競得，成交樓板價9.55萬元/平方米。

該地塊是本次土拍中唯一的濱江純住宅用地，位于楊浦濱江南段核心區，距黃浦江僅約700米，坐擁一線江景資源，屬“楊浦濱江九宮格”范疇。周邊匯聚了美團、嗶哩嗶哩、字節跳動等科技巨頭總部，周邊同類項目有保利海玥外灘序、上海城投·興華里等，去化速度快，市場熱度高。

值得注意的是，2024年12月，中鐵置業通過遴選，以總價14.26億，樓面價約7.5萬/平方米獲取上海楊浦區定海社區一宗風貌別墅地塊。該地塊就在此次楊浦濱江地塊附近，在競得這幅地塊后，中鐵置業在板塊內將有兩個項目，后期或將起到一定的聯動效應。

除楊浦濱江地塊高熱外，普陀真如宅地刷新板塊地價新紀錄。

普陀真如宅地吸引了上海城建、中海和招商三家競買人參與競拍，經過68輪競價后，由上海城建競得，地塊成交總價52.4億元，平均樓板價79324元/平方米，與周邊可比房價相較，房地價差大約在3萬元/平方米。

該地塊的樓板價超過了2025年7月份成交的翠谷一期地塊，成為普陀新的單價地王。

當時翠谷一期A03D-01、A03D-03地塊吸引了兩家競買方，最終由中海以65.25億元競得，住宅部分樓板價約7.6萬元/平方米，而當時未競得的另一家參拍方，即是今日成功拿地的上海城建。

此外還有閔行區顓橋地塊吸引了上海閔房、象嶼地產+天安中國聯合體以及浙江精工鋼結構（精工鋼構）三家企業參拍，最終由精工鋼構以11%溢價率競得，地塊成交總價5.5億元。

美蘭湖地塊和青浦新城地塊分別由建發房產和新易騰以23.23億元和2.7億元底價競得。

2025年前8月，上海土拍成交金額高居全國第一，出讓總價達到1848億元，杭州、北京分列2、3位，出讓總價分別達到1377億元和1154億元。

2025年前8月全國房地產用地出讓金額分布來看，上海出讓金額達到全國的13%，杭州和北京分別占9%和8%，前3城市合計占全國土地出讓總金額的30%。

從土拍熱度來看，在2025年累計土地出讓金額超過100億的城市中，溢價率高居前三的分別是杭州、深圳和上海，溢價率分別達30%、27%和20%。

三個城市的穩市場進程均處于全國第一梯隊，但從2025年土拍熱度的成因來說，其中杭州更多的是由于解除新房限價，大幅拉升了利潤預期；深圳是在連續兩年新增供地嚴重不足之后，2025年稀缺優質宅地的熱度顯著攀升。CRIC數據顯示，2023-2024年深圳宅地年均成交100萬平方米，新房年成交則高達400萬平方米；上海則更多的是由于供求關系的相對良好表現，尤其是中高端市場新房價格持續堅挺。

2025年以來，在行業延續止跌回穩、嚴控增量庫存的大環境下，各能級城市土拍規模延續回落，少數投資回報確定性強的城市，成為了地市投資的絕對主力。

尤其是上海、北京、杭州、深圳等熱點城市，無論是成交金額還是溢價率等，明顯高于其他城市。

對企業來說，當前土地投資“寧缺毋濫”，“強者恒強”依舊是土地市場關鍵詞。

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