上海的小三房，越來越夸張

今年千萬、上億總價房子的大半成交都在上海，似乎給了一種錯覺，上海真的不差錢

但真的是這樣嗎？

在整理了上海過去一年的二手市場成交數(shù)據(jù)之后

就會發(fā)現(xiàn):主力成交總價段依然錨定在500萬以內(nèi)，也就是總價還可控的剛需房

300-500萬這個價段里，小三房又是最受歡迎的主要戶型

它剛好承載起一個小家庭的起步——夫妻一間，孩子一間，偶爾父母來訪也能從容落腳

可以說，小三房的需求量不小也不可能小

現(xiàn)存的小三房，特別是二手市場，實際上供應(yīng)量并不少

特別是上海長達(dá)近20年的7090政策更是將緊湊小三房的存量推到了極致

數(shù)據(jù)來源：兔博士

但二手小三房去化卻逐漸變難，因為有著繞不開的缺陷：同質(zhì)化極其嚴(yán)重

大差不差的面積、大差不差的布局、大差不差的相似缺點，都在讓小三房滑向產(chǎn)品力的低谷

在另一側(cè)我們卻又看到，上海的新房市場正朝著另一個方向發(fā)展：戶型越做越大，144平以上的產(chǎn)品層出不窮，賣得還好

在新房市場里，小三房還能突破現(xiàn)有的同質(zhì)化，有所改進(jìn)嗎？

帶著這個疑問，我去實地看了幾個新樓盤里的小三房

驚喜地意識到，還是有開發(fā)商在認(rèn)真研發(fā)緊湊型小三房

房子雖小，但未必只能將就

01

以超配的態(tài)度做剛需

相比于高端大戶型，小三房的剛需是最難做的，要在極限的空間里塞滿功能空間，還要符合當(dāng)下的生活需求和審美，真的很難

所以很多新樓盤在規(guī)劃布局的時候就拋棄小三房的研發(fā)和建造也不足為奇

在同質(zhì)化比較嚴(yán)重的小三房二手市場，有一個點是最讓人難以接受的，也是研發(fā)最困難的點：空間的低利用率

本來面積就已經(jīng)比較小了，還有很多墻體和走道空間，相當(dāng)于白白浪費了2、3平米

收納也做得不盡如人意，導(dǎo)致后續(xù)使用的時候不是家里到處都是柜子，就是家里到處都是雜物

臥室緊貼在一起，隱私性也不夠好

帶著這些小三房刻板印象我首先去看了保利虹橋和頌，有被震撼到的

以上的痛點，保利虹橋和頌從出電梯門就在為客戶的需求考量，減少空間浪費

往常只有在豪宅項目上看到的一梯一戶，你敢信，在一個小三房剛需盤中也做到了

電梯開門就是自己家的區(qū)域，有了一個氣派且實用的過廳

在其91㎡與102㎡的小三房戶型中創(chuàng)新地采用兩梯兩戶設(shè)計，小戶型也有自己獨立的電梯廳，極大提升了小戶型實際可用的空間

甚至，所有的電梯廳都是明廳，整個空間顯得寬敞又舒適

同時還配備飄窗，后續(xù)可以作為換鞋凳和休息空間

實用的基礎(chǔ)上，開發(fā)商甚至在交付中提供了黑白拼花地板，搭配深古銅色電梯門及入戶門，流露出濃郁的海派美學(xué)韻味

以往小三房因面積所限，基本都面臨入戶空間狹小、儲物不足的難題

鞋柜容量有限導(dǎo)致門口雜亂

而兩梯兩戶的布局，巧妙將電梯廳轉(zhuǎn)化為擴(kuò)展的儲物區(qū)域，既可有序收納日常物品，也保持了室內(nèi)空間的整潔與美觀

走進(jìn)室內(nèi)，小三房戶型上的驚喜才是真的開始，空間沒有一點浪費，榨干每一寸可用面積的做法讓人感覺到了什么是“麻雀雖小，五臟俱全”

布局緊湊的LDKG讓小戶型也能擁有空間視線、采光的通透

可以來看廚房望向客廳的實景圖，感受一下流暢通達(dá)的空間

是不是絲毫沒有擁擠、將就的感覺

深入到每一個功能空間，你依然能感覺到那種空間被充分利用的欣慰

比如廚房，一改以往小戶型的一字布局，僅能容納下一個人在廚房

就算是在91㎡的戶型中，也有U型的廚房

放大操作面的同時還能在兩側(cè)增加足夠多的收納空間

臥室也是如此，甚至做到了改善大戶型才有的兩間帶270°飄窗的臥室，極限拉大空間感受

以往最小的臥室往往被設(shè)計得很局促，一開始可能還想著將就一下，長期的將就卻會造成非常壓抑的體驗

看慣了小三房最小臥室的緊張，再來看保利虹橋和頌的兩個臥室都帶轉(zhuǎn)角飄窗，很難不有一種終于被善待的感動

270°的飄窗變得明亮舒適，項目甚至還不惜成本地用了整塊大面積的玻璃，讓房間顯得更加通透

贈送的飄窗面積讓原本面積很小的次臥延展開來，作為兒童間一點不輸標(biāo)準(zhǔn)次臥

看到這里，是不是覺得小三房的進(jìn)化就是盡可能多地把功能塞進(jìn)去？

和頌的答案是否定的，當(dāng)空間實在緊張的時候，也不能為了多功能而降低空間品質(zhì)

所以我們才在91㎡這個戶型中看到了1.5衛(wèi)的設(shè)計

大多數(shù)的小三房就只有一個衛(wèi)生間，早上洗漱如廁就變得很擁擠

相反洗浴大多集中在睡前，利用不同的入睡時間錯峰使用倒不是很大的問題

于是，和頌選擇了把空間花到刀刃上，在主臥置入沒有洗浴的衛(wèi)生間

項目策劃提到一個案例：

業(yè)主育有一個女兒，他在購買小三房作為小家庭在上海第一套剛需住房的時候，就頗為關(guān)心衛(wèi)生間的問題

1.5衛(wèi)的設(shè)計就深刻地考量到了兩代人使用衛(wèi)生間的隱私和時間差，在極其有限的空間里重點解決如廁和洗漱這兩個問題，且每個空間尺度合適，不算擁擠，讓他感覺很舒適

好的設(shè)計總是有相似的地方，依舊是1.5衛(wèi)背后的拆分洗漱空間邏輯

在有限的空間內(nèi)疏散早高峰洗漱擁擠的問題

仁恒海上源的102㎡小戶型同樣采用了1.5衛(wèi)的設(shè)計，北側(cè)的0.5衛(wèi)作為客衛(wèi)還能有效地解決客人穿越臥室私密空間的問題

可見，1.5衛(wèi)的設(shè)計并非罕見，也因為其利用最小面積解決小戶型多人口使用衛(wèi)生間的切實需求，很有可能會變成小戶型的常態(tài)

除了在布局和空間上的超高利用，能讓我感覺到超配的還得是精細(xì)化的施工

連封陽臺之后的吊頂一體化都被提前考慮到了

陽臺的吊頂，特意跟客廳的吊頂一樣做了圓弧轉(zhuǎn)角的處理，保證封陽臺之后效果的連續(xù)性

設(shè)計語言的一體化也是小戶型設(shè)計的重點

圓弧形的細(xì)節(jié)幾乎落到每一處

前面提到的延伸室內(nèi)和陽臺的弧形吊頂如此，每個臥室的吊頂如此，甚至是廚房的燈帶設(shè)計也在做相同的圓弧處理

甚至，這個設(shè)計語言還細(xì)化到了空調(diào)進(jìn)風(fēng)口的擋板、衛(wèi)生間的鏡框以及洗手盆臺面的倒角

看完和頌的小三房設(shè)計，真的有種看到上海剛需小三房設(shè)計天花板的欣喜

02

越來越多的小三房正在向外延展---做多陽臺

提升空間使用效率，把室內(nèi)做飽滿是一種途徑

向外擴(kuò)展實際使用空間也是一種，也是最重要的一種途徑

因此，我們也看見越來越多的小戶型在做三陽臺

在上海第一個給小戶型配三陽臺的招商序就完美地展示了三陽臺給小戶型帶來的空間解綁之感

飄窗能擴(kuò)大室內(nèi)實用面積的能力相對來說還是有些受限

盡管我們能看到很多開發(fā)商已經(jīng)給出了很多巧妙的解決方案，比如結(jié)合飄窗做軟榻、書桌和床的方式

但不能落地終究還是制約了后續(xù)的設(shè)計和使用

贈送空間里，最好用的還得是陽臺

招商序次臥將陽臺包進(jìn)室內(nèi)之后，床依舊可以放在臥室中間，睡眠舒適度會比在窗邊更好

原本的陽臺空間在布置了衣柜收納之后還能容納下休閑沙發(fā)

整體感覺寬敞且舒適

而且，三陽臺帶來的優(yōu)勢還不僅僅在室內(nèi)，多陽臺的連續(xù)可以打破往常住宅立面的封閉，實現(xiàn)開闊的景觀視野

還是以招商序為例，當(dāng)三陽臺都采用了玻璃欄板時，室內(nèi)的采光和視野都變得極為通透

也就是說，三個陽臺帶來的不僅僅是三塊贈送的面積，而是三個擁有超大景觀面的居室

圖源:招商序效果圖

同有招商血脈的招商臻境甚至在三陽臺上還做了迭代，借用花池進(jìn)一步贈送陽臺面積

可以想象，當(dāng)所有陽臺被納入室內(nèi)使用空間后，這個95㎡的小戶型真實體驗感一點不會比110㎡的戶型差

03

同時，新的小三房其實還在細(xì)化需求上做深化設(shè)計

首先著重下手的就是小戶型歷來的痛點：收納

大戶型因為在面積上有絕對的優(yōu)勢，收納壓力小很多，甚至可以拿出一個房間專門做儲藏間或是衣帽間

但小戶型則需要更多巧思、戶型節(jié)點上的細(xì)致動作才能滿足收納，堪稱螺螄殼里做道場

特別是如何統(tǒng)一不同進(jìn)深的收納空間

普通的收納柜進(jìn)深也就是50cm，但是冰箱起碼需要80cm

于是，S墻應(yīng)運而生

即使空間有限，只要設(shè)計到位，還是能解決收納問題

讓相鄰的兩個戶型共同攤平這個大進(jìn)深收納空間也在成為越來越常規(guī)的做法

不僅是功能上有優(yōu)勢，結(jié)合S墻做整體的收納柜，平整收納墻面也讓空間顯得更加寬敞

往前再走一步，我們甚至還能看見：

即使空間再緊張，依然有開發(fā)商努力在小戶型里創(chuàng)造獨立儲藏間

比如上實云端僅95㎡的戶型，充分利用戶型的進(jìn)深后，在玄關(guān)側(cè)面還做出完整的儲物間，讓客廳等區(qū)域徹底地擺脫不常用物件的收納煩惱

除此之外，收納進(jìn)化還有另一個方向：充分利用走道空間

本來這點空間往往是小戶型最讓人頭痛的一兩個平方，幾萬塊只能用來過路，實際使用的時間也非常短

有些新的小三房就選擇用足走道空間，通過部分墻體凹陷，讓走道成為收納整理的操作空間

另一個值得關(guān)注的新小三房在細(xì)化需求上的進(jìn)化趨勢：戶型全周期可變

現(xiàn)在的客廳不再是簡單的“沙發(fā)+電視”的客廳設(shè)計

這也反映到了現(xiàn)在的小三房研發(fā)上：減少承重墻，讓客廳變得可調(diào)節(jié)

貝好家在奉賢的項目提供的全周期可變戶型設(shè)計中，其實去客廳化就是針對青年人很重要的一個產(chǎn)品迭代進(jìn)化

即使是97平的戶型也要提供可變的彈性

玄關(guān)、廚房收納在常規(guī)的交付中作為標(biāo)配給到用戶

但電視背景墻、北房間結(jié)合飄窗加載成為兒童床這樣的個性化收納則可選擇交由開發(fā)商付費變更

不再統(tǒng)一交付的電視背景墻就直接減輕了青年用戶放棄“電視+沙發(fā)”的標(biāo)準(zhǔn)客廳模式的負(fù)擔(dān)

有一個問題，不知道大家有沒有想過，自己家的客廳一年究竟接待過多少次客人呢？

據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在平均每個青年人年均接待客人不會超過6次

特別是在現(xiàn)在咖啡茶飲店遍地都是、餐廳軟裝越做越好的情況下，在外接待方便、效率高還舒適

客廳開始褪去接待的功能，而是走向了更接近其英文翻譯：living room---生活空間

客廳開始變成了擁有超大面積的小型圖書館、寬敞的電競空間、有各種器械的工作坊......

可以說，小三房戶型的定制化還有很大的提升空間

04

小三房一直以來被當(dāng)作城市中最被需要的房型來對待

但什么是剛需呢？

難道僅僅是一個可以負(fù)擔(dān)得起的價格和一個勉強(qiáng)能接受的面積嗎？

面對各種細(xì)微卻真實的需求時只能兩手一攤表示“面積有限，沒有辦法”

但仔細(xì)思考一下生活需求，最接近“剛需”字面意思的答案應(yīng)該是:

容納、滿足家庭最真實的生活需求

同時，從時間維度上來考慮，“剛需”還是隨著時代需求的變化更迭的變量

安全可靠+功能超配+情緒價值始終是圍繞在產(chǎn)品價值上的三個重點詞匯

相較于之前開發(fā)商做剛需的邏輯：面積合適控制總價、功能配齊、適當(dāng)提供公共空間

現(xiàn)在的新小三房顯然更加重視超配裝標(biāo)和情緒價值

只有這些在越來越多的新小三房上被看見，我們才能說設(shè)計背后的客戶真正的需求被看到、被重視、被滿足

在強(qiáng)調(diào)做好房子的時候，我們不能只關(guān)注那些越來越大、越來越奢華的戶型針對的高凈值客群

更要看到那些有著明確且真實生活需求，把自己人生大半積蓄、收入放到房產(chǎn)上的普通人

當(dāng)看到越來越多的地產(chǎn)商在往這個方向努力的時候，我們對未來普通人也能住上好房子才會有更多的期待

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6227篇原創(chuàng)文章