房企中報觀察:盈利持續承壓,經營性業務成增長盤、存量時代新模式隱現

出品 | 搜狐財經

作者 | 王澤紅

從2025年中期財報觀察，房企上半年盈利壓力進一步擴大，虧損者占絕大多數。

但有一個信號很明顯，部分依托經營性業務的房企，業績走出“獨立行情”，如龍湖、華潤等企業，繼續保持正向盈利，折射出一個行業的轉型態勢。

當下市場仍在止跌回穩過程中，并行發生的是城市發展模式的變化。今年7月，從城市工作會議到中央政治局會議，已明確我國城市發展，正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效的階段。

從增量到存量市場，在這種系統性變化下，房地產新發展模式已箭在弦上，房企需要找尋穿越周期的新模式，這也是行業調整三年半以來，諸多房企一直在做的事。

從多家房企的轉型路徑看，主要集中在三個方向：一是強化收入更加平穩的持有型物業；二是布局輕資產業務；三是拓展傳統地產開發之外的新業務。

目前來看，華潤、龍湖等房企的轉型，已經初具成效。上半年，龍湖經營性業務收入增至132.7億元，創歷史新高；華潤經常性業務核心凈利潤60.2億，貢獻了超六成利潤。

深挖此類房企的業務模式，可以發現一個共同點，就是以開發業務對應增量市場，憑經營性業務對應存量市場。

發力經營性業務，切換盈利模式

若參考國內外成功經驗，實際上早有案例可循。

90年代初，日本房地產泡沫破裂后，大量中小企業倒閉，三井不動產正是通過租賃收入提供的穩定現金流，才能穿越周期，成為業務轉型的經典案例。

1997年亞洲金融危機時，這家企業年銷售業務虧損曾達781億日元，但租賃利潤為586億日元，覆蓋了絕大多數的經營虧損，這才支撐到其2003年開啟業務轉型，不斷加強租賃業務，并將發展管理業務作為新利潤增長點，進而成長為綜合類企業。

如今，國內也正涌現出一批如三井、住友等綜合型不動產運營商，龍湖、華潤等房企便在其中。

以龍湖為例，經營性業務囊括商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造四個航道。其中，商業投資航道上半年累計運營商場達89座，出租率保持97%高位，租金收入增長4.9%至55億元；資產管理航道“龍智資管”上半年收入15.1億元，其中冠寓開業房源達12.7萬間, 整體出租率達95.6%。

此外，龍湖智創生活的服務半徑持續拓寬，優選、塘鵝租售、美居等業務單元并行發展，上半年實現收入55.3億，在管面積達到4億平方米；龍湖龍智造新增代建面積852萬平方米，營收規模達7億。

在此背景下，龍湖上半年經營性收入高達132.7億元、創歷史新高，帶來核心凈利約40億元，成為利潤的穩定貢獻源，使得其可依靠業務“造血”自循環來驅動轉型，最終形成了“基本盤+增長盤+創新盤”的發展新路徑。

具體來看，基本盤是龍湖優秀的債務結構及正向經營性現金流；增長盤是以運營+服務業務為主的四個航道的絕對競爭優勢；而以“一個龍湖直達用戶”的生態價值及AI智能化賦能打造的“智創空間、智享服務”戰略，則被規劃為創新盤。

再看華潤置地，發力大資管模式，以此作為行業轉型期的核心戰略，上半年實現經常性收入205.6億元，帶來核心凈利潤60.2億元，利潤貢獻占比提升至60.2%，正在從傳統開發商向城市投資開發運營商轉變。

兩家企業雖表述有差異，但路徑本質相同，均是依靠經營性業務，完成了利潤結構與盈利模式的切換。

尋路發展新模式，轉向運營、服務路徑

從國內多方反饋來看，這是一條更適應未來行業新發展模式的轉型路徑。

中指研究院分析稱，在舊模式難以維持、政策倡導構建房地產發展新模式的背景下，房企在建設好房子、提供好服務的同時，需持續聚焦自身細分優勢領域，圍繞代建、綜合運營服務等賽道積極轉型升級，是探索新發展模式的重要路徑。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任、國際與公共事務學院教授陳杰則建議，在城市發展從增量時代進入存量時代的過程中，房地產發展要主動適應這個變化，從投資驅動轉為運營驅動，從開發創收為主轉為服務增收為主。

從多家房企的動作來看，已經開始積極布局，如持續蟬聯銷售榜首的保利發展，今年開始著手打造商業、物業兩條新的增長線，上半年保利商旅推出時光里、時光匯、X時光三條“時光系”商業產品線。

招商蛇口也在加碼資產運營業，上半年新入市13個項目，包含公寓、集中商業、產業園和酒店等，全口徑資產運營收入36.6億元，同比上漲4.1%，正加速將轉型業務打造為第二增長曲線。

穆迪在此前發布的行業報告中表示，不斷增長的經常性收入提升了開發商的盈利穩定性和財務韌性。在受評開發商中，華潤和龍湖擁有較高的經營性收入，在過去幾年中，它們在同一評級類別中表現出更高的盈利能力和更穩定的杠桿水平。

龍湖與華潤，暫時走在了房企轉型的前列，而且步伐還在加快。據龍湖管理層透露，其對運營和服務業務提出了更高的要求，四條經營性業務航道要建議絕對的競爭優勢。

不僅如此，這家民營房企的“創新盤”也正在發力，年初推出將各航道產品及服務集成一體的“龍湖”APP，目前已接駁購新房、租好房、逛天街等場景，為新發展模式留足了空間。此外，其還在內部做了很多行業級的AI應用試水，欲在成熟后通過龍湖龍智造旗下的千丁數科對外輸出。

房地產市場還在持續筑底調整，多數企業仍面臨虧損局面，但如龍湖、華潤等少數先行者，卻憑借經營性業務完成增長引擎的切換，從存量市場突圍，為房企穿越周期提供了一個可借鑒的新發展模式。