上海保障房再升級，蘇河美欣公寓“商辦改住”新樣本

近日，上海黃浦區蘇州河邊上的最美高端服務式公寓——蘇河美欣公寓開業即火。外立面三段式紅磚ArtDeco海派風情、室內硬件高級精致、房間內蘇州河一線景觀等等無不都在透露上海灘的時尚摩登以及貴，然而這樣一個當代高品質公寓卻是保障性住房，巨大反差使其火速出圈。

圖片來源：實景拍攝vs網圖

一、黃浦區首個“商辦改住”的保障房項目

蘇河美欣公寓坐落于蘇州河南岸黃金地段，原建筑功能以辦公為主，改造后為高端服務式公寓，是由金外灘集團和申能集團合作開發、建設與運營的首個城市更新及保障性公寓項目，外立面由華建環境執筆改造。

這里曾見證了上海兩個世紀的工商業發展：中國最早的制氣廠vs美欣辦公大樓（圖片左），改造后效果圖（右）

改造后，它將為人才提供230套保障性租賃住房，戶型面積從49平studio到183平行政套房等十幾種戶型可供選擇，租金范圍從12000-40000元/月不等。項目并非單一居住功能，1-5F為公寓餐飲辦公及生活配套，6-21F為標準公寓樓層，22F為行政公寓樓層，23F起為行政酒廊等高端配套，是融合居住、休閑、消費的城市活力單元。

二、蘇河美欣公寓打造市中心“商辦改住”的新樣本

它的強借鑒性主要體現在3個方面：

1、保障領域覆蓋高端服務式公寓的優秀案例

蘇河美欣公寓的自身改造符合近期上海出臺“商改住”政策對核心區域的要求（城市主中心可以根據周邊產業需求把商辦物業改造成服務公寓），其不管是適配建筑原始形態，還是內部空間的改造方式都是存量建筑改造的優秀案例，對于未來核心區域商改住的實操案例具有很強的借鑒意義。

從更大的維度來看，蘇河美欣公寓落地意味著保租房領域開始覆蓋高端服務式公寓，這是完善上海保障房體系的重要一環，是打造核心區域高端人才保障性住房系統的重要轉折。一直以來市中心的中高端公寓多為市場化產品，高端型保租房數量有限，供應方主要為國企拿的部分R4地塊和少量納保產品，但是R4用地本身數量較少，且后期難以繼續供應，而核心區卻有大量的商辦資產待煥新，可以為后期改造高端型保租房提供源源不斷的“子彈庫”。

2、高端服務式公寓做輕，強硬件、輕服務

蘇河美欣公寓是高配版的人才公寓，結合了保障的性質與高端的品質，戶型以中小戶型為主，客群主要是黃浦區及核心區高端產業人才及海歸與國際化的年輕金領，與雅詩閣類的商務型酒店式公寓有顯著區別（下圖）。蘇河美欣公寓硬件方面高舉高打但也無泳池會所，服務深度也是輕服務。此前我們寫服務式公寓一定會面臨逐漸降標的過程，蘇河美欣公寓的落地就是降標的踐行模板。

3、傳統人才房的籌建思路改變

一直以來，人才房的籌建思路是人隨產走，主要分布區域如浦東金橋、張江、閔行漕河涇等產業強的區域，針對金融人士、產業人士等，導致人才房聚集性高，其他領域人才可選擇面窄等情況，如今人才保障房向市中心轉移，可以拓展人才保障房覆蓋人群，拓寬分布區域，提高職住平衡效率，提升人才住房幸福感。

三、上海商務樓宇開始集體翻新改造

實際上不止是蘇河美欣公寓，上海商務寫字樓開始集體翻新改造。

2024年6月《上海市推進商務樓宇更新提升方案(2024-2027)》中提出，先行啟動10個商務單元整體更新試點，將在今年到2027年這三年的時間里，有序推進40到50個商務樓宇更新改造項目。

△圖片來源于網絡

7月3日至5日，上海市規劃和自然資源局公示了6大商務單元的更新提升方案，6大單元加起來商務樓宇項目總數達202棟，目前通過更新項目已達51處。

改造的方案各有側重，不同的寫字樓按區位解鎖功能。蘇河灣商務單元作為中環地帶的新興商務區，區域內甲級寫字樓較少，改造的主要是乙級和丙級寫字樓，改造的重點不僅是內部的功能改造和空間活化，而是圍繞蘇河陽臺推動周邊街道配套基礎設施、街區環境、商務運營服務一起進行生態調整，營造更具活力的濱水文創活力圈。

△蘇河灣單元內25處樓宇，通過提質類（2處）、改造類（2處）、重建類（1處）三類更新行動，改造類2處均為租賃業態，分別是蘇河美欣大廈和base城市社區。

未來隨著蘇河灣商務單元的改造持續推進，對蘇河美欣公寓而言，這場片區級煥新不僅意味著將“家門口”濱水景觀引入室內，更是周邊商務環境、文化休閑、公共服務配套等軟性功能的整體提檔。

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