租賃條例正式實施，加速行業(yè)格局重塑

2025年9月15日，《住房租賃條例》（下稱《條例》）正式施行。《條例》對出租承租活動，住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)的行為等都做了明確的要求。主要內(nèi)容有：

第一，規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨出租用于居住

第二，除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。

第三，出租人解除住房租賃合同應當通知承租人并為承租人騰退租賃住房留出合理時間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。

第四，未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設施或者改動租賃住房其他結(jié)構(gòu)。

第五，國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

《條例》直擊住房租賃市場的多年沉疴，從“串串房”安全隱患、“隔斷房”亂象、押金退還難、租金不透明、機構(gòu)爆雷風險等核心問題。

在此之前，北京、上海等地也已發(fā)布相關條例，如2025年7月北京起草了《關于規(guī)范個人開展住房轉(zhuǎn)租活動的通知（征求意見稿）》，上海則早在2022年11月就已發(fā)布實施《上海市住房租賃條例》。

此次，《住房租賃條例》為全國住房租賃市場的統(tǒng)一監(jiān)管和健康發(fā)展奠定了堅實的法律基礎，也標志著住房租賃市場從粗放發(fā)展邁向法治化、規(guī)范化的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

作為我國第一部專門規(guī)范住房租賃的國家級行政法規(guī)，《住房租賃條例》于2025年7月16日發(fā)布，9月15日正式施行。

《條例》共7章50條，涉及規(guī)范出租承租活動、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀機構(gòu)行為、強化監(jiān)督管理、嚴格責任追究等內(nèi)容。

其中最受關注的內(nèi)容大多和出租人與承租人有關。

首先是最熱議的“押金”問題。《條例》明確：出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。

這一條款將更好保障租客權(quán)益。當然在實際過程中，何為“無正當理由”，或者說房屋的嚴重損壞和自然損壞應如何界定等，都是需要積極關注的內(nèi)容。

其次是房東“提前退租”問題。《條例》明確：出租人依法解除住房租賃合同的，應當通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時間。出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。

在住房租賃活動中，因押金返還、住房維修、住房騰退等產(chǎn)生糾紛的，由出租人和承租人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。

《條例》還明確了不得單獨出租用于居住的空間。《條例》規(guī)定，用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內(nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應當符合設區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標準。

目前北京規(guī)定出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外）。居住面積是指規(guī)劃設計為居住空間的房間的使用面積。上海更為嚴格，2022年11月23日頒布的《上海市住房租賃條例》要求“以原始設計或者經(jīng)有關部門批準改建的房間為最小出租單位”。如自行對客廳等改造皆不符合規(guī)定。

《條例》鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，但“二房東”將納入行業(yè)監(jiān)管。《條例》規(guī)定，自然人轉(zhuǎn)租他人住房開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務，經(jīng)營規(guī)模達到國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門會同國務院市場監(jiān)督管理部門等有關部門規(guī)定標準的，適用本條例有關住房租賃企業(yè)的規(guī)定。

目前北京起草了《關于規(guī)范個人開展住房轉(zhuǎn)租活動的通知（征求意見稿）》，明確個人在本市轉(zhuǎn)租非同一套（間）住房達到10套（間）及以上的，應依法辦理市場主體登記，并向住建（房管）部門備案。（詳見：）。此前，《上海市住房租賃條例》也規(guī)定個人以營利為目的轉(zhuǎn)租房屋達到規(guī)定數(shù)量，從事住房租賃經(jīng)營活動的，應當依法辦理市場主體登記。

同時《條例》明確：未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設施或者改動租賃住房其他結(jié)構(gòu)。

這些條款將有效整治市場長期存在的“二房東”現(xiàn)象。

從企業(yè)來看，《條例》支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。同時也做出了以下規(guī)定：

第一，住房租賃企業(yè)應當具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應的自有資金、從業(yè)人員和管理能力。

這一條實質(zhì)性抬高了行業(yè)的準入門檻和持續(xù)運營標準，形成對市場主體的 “篩選機制”，將加速行業(yè)洗牌，引導資金實力強、運營規(guī)范的機構(gòu)化企業(yè)擴大市場份額，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)模化發(fā)展。

第二，住房租賃企業(yè)應當建立住房租賃檔案，如實記載相關信息，并健全住房租賃信息查驗等內(nèi)部管理制度。住房租賃企業(yè)不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。

第三，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應當按照規(guī)定設立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務，具體辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門會同國務院有關部門制定。

目前，北京明確了資金監(jiān)管應當按照《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法》，將收取的押金納入北京市住房資金管理中心押金托管賬戶進行托管。如果向承租人單次收取租金的數(shù)額超過三個月租金，超收的租金也應當納入監(jiān)管。《上海市住房租賃條例》則規(guī)定：住房租賃企業(yè)承租個人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務的，應當按照規(guī)定，在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并通過住房租賃平臺向社會公示。住房租賃企業(yè)向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分，應當存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。

第四，住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)應當將其從業(yè)人員名單向所在地縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門備案。住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)的從業(yè)人員不得同時在兩個或者兩個以上住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)從事業(yè)務。

第五，住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)應當對收費服務項目明碼標價，不得在標價之外加價或者收取未予標明的費用。

從《條例》規(guī)定內(nèi)容來看，主要推動市場向機構(gòu)化、規(guī)范化、品質(zhì)化方向發(fā)展。頭部企業(yè)，如國企、集中式運營商、輕資產(chǎn)托管平臺將受益于政策紅利，而小微企業(yè)則面臨更大的合規(guī)壓力，需調(diào)整商業(yè)模式以適應新規(guī)。

《條例》從發(fā)布到實施，已有一個多月的時間，從市場反饋來看，2025年8月個人房源掛牌量出現(xiàn)回落趨勢，但整體租金坪效出現(xiàn)了上漲。

克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，2025年8月，55城個人房源合計新增供應量57.85萬間，同比上漲11.70%，環(huán)比下降6.40%。

2025年4月以來個人房源新增掛牌量持續(xù)上漲，在達到年內(nèi)新高后，8月掛牌量回落，這一方面受“畢業(yè)季”即將結(jié)束影響，另外一方面也有部分房源受《條例》新規(guī)限制無法掛牌。

預計后續(xù)租賃淡季來臨，個人房源掛牌量或呈持續(xù)回落趨勢。

從租金水平來看，8月無論是個人房源還是集中公寓租金都出現(xiàn)了上漲。

克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，2025年8月，55城個人房源掛牌租金為31.76元/㎡/月，環(huán)比上漲0.37%，同比下降2.72%；

8月，核心8城集中式公寓平均租金100.8元/㎡/月，整體租金環(huán)比上漲0.45%，同比下降3.99%。

其中，廣州租金同環(huán)比均漲，市場表現(xiàn)良好；深圳、南京、武漢、成都四城租金環(huán)比上漲；北京、上海、杭州三城租金同環(huán)比齊降，三城新建類保租房項目持續(xù)入市，加劇市場競爭環(huán)境。

作為我國首部專門規(guī)范住房租賃的國家級行政法規(guī)，《住房租賃條例》的發(fā)布標志著行業(yè)進入 “法治規(guī)范” 新階段。其核心價值在于通過剛性約束與柔性引導的雙重作用，構(gòu)建權(quán)責清晰、監(jiān)管有力的市場秩序，為住房租賃市場的長期健康發(fā)展筑牢制度根基。

《住房租賃條例》的實施將加速行業(yè)洗牌，推動市場向機構(gòu)化、規(guī)范化、品質(zhì)化方向發(fā)展。未來，租賃市場的競爭核心將從“規(guī)模擴張”逐步轉(zhuǎn)向“合規(guī)運營”和“服務能力”。

隨著租金監(jiān)測機制的建立和租賃關系的穩(wěn)定化，將為租賃住房REITs提供更可靠的底層資產(chǎn)和收益預期，促進金融資本與租賃市場的良性互動，推動“租購并舉”住房制度的完善。

轉(zhuǎn)自：丁祖昱評樓市