房租在降，但房東租不出去，租客卻又覺得找不到房？

江湖一直有傳言：房屋租賃市場降溫，年輕人正在逃離北上廣深。

然而當你身處其境，你會發現悖論再次產生。就像你遲遲叫不到網約車，司機也遲遲接不到單一樣，租房市場也總是一番租客沒房，房東和中介沒生意的景象。

供需關系，從來不是由某個突然的群體性行為，或一次風口就能徹底改變的。只要租房仍是一門生意，它背后的商業模式，以及市場競爭帶來的自然反應，才能根本地決定一間房子的流轉。

2025 年 9 月 15 日，《 住房租賃條例 》正式施行。一些曾頻頻惹來爭議和官司的矛盾點再次被厘清，同時它也意味著，房屋租賃會逐漸進入更加規范的管理與監督中。

事實上，近幾年的租房市場也確實有不少細微的改變。從重托管模式逐漸式微，到輕托管模式炙手可熱，從大搞合租租賃到整租……

不過，問題有時候恰恰也和變化共生。

“ 租房這件事，要么給錢，要么給時間。” 北京的多多（ 化名 ）最近正在找房，她已經完全接受租房離不開中介這件事，她認為自己可以代表一類人：寧愿給中介錢，免自己攤上不靠譜房東/二房東的災。

市場上比較主流的幾個租房平臺有鏈家、貝殼、自如、我愛我家等等，剩下的大多是巴樂兔、房小豆、閑魚租房等相對較小的平臺，或者是房地產開發商旗下的長租公寓項目，如龍湖冠寓、萬科泊寓。

玩家很多，但按照經營模式，可以粗略地將市場上的租房平臺分為兩種：要中介費、無服務的類型，以及無中介費、有服務的托管類型。

后者就是多多選擇的那一類。在這個模式里游走多年，她表示，托管相當于給自己上了一層保險，雖然與月租同價的那筆中介費省了，變成了每個月的服務費（ 月租 10% ），但只要租期內有維修問題，甚至是生活瑣碎，自己都不用操心，交給平臺就行了。

“ 和房東的溝通成本也省下來了。” 她認為，因為房東和租客是跟這個房子有關的，最直接的兩個利益體，考慮問題很容易往利于自己的方面傾斜，所以這時候托管平臺作為第三方，反倒能更加純粹地解決問題。

但，弊端同樣明顯。先說重托管模式，類似自如，平臺會先從房東手里收房，統一裝修再出租。這樣的房子，硬性條件基本不成問題，但多多的切身體會是：總會遇到 “ 老黃瓜刷綠漆 ” 的案例。

她解釋，拿北京來說，住宅特點決定了，20 世紀末建成的老破小特別多，“ 這種房子就是樓外看著還不錯，因為統一整修過外墻，但一進到樓道里，破爛不堪的氣息就掩蓋不了了，直到走進房子里，全屋智能和精裝修又讓你精神分裂一次。”

帶看房子的中介對多多說：“ 外面破，里面要是再破，就更沒人租了。”

這僅僅是開始。無論精裝修掩蓋了多少房子本身的老舊問題，如果碰上整棟樓的設施老化，或者小區本身沒有物業，只有房管所代管，那后續也是源源不斷的麻煩。

那輕托管呢？貝殼旗下的省心租模式可以算是輕托管的代表，和重托管的區別在于，輕托管的模式不會對房屋本身做太大改動，基本保留了房東原有的硬裝，只增加一些必要軟裝。不少接觸過輕托管模式的租客表示，這種模式的優點就是價格要比重托管便宜，但同樣按月收取的 10% 左右的服務費，只包含維修，并沒有自如那樣的雙周保潔，看起來性價比不高。

多多說，有一種可遇不可求的情況就是，在其他平臺正好租到了剛從自如退下來的房子，“ 這樣裝修又好，又沒那么貴。”某平臺的管家也對知危說，這種幾經流轉的房子太正常不過，鏈家、自如、貝殼雖然是在同一個生態里，有各種各樣的淵源，自如的房源也會在貝殼 APP 上展示，但說到底大家還是各干各的，各收各的房。

一間房子到了什么中介手里，就是什么命運。重托管模式的中介有權翻新，整改大問題；輕托管的中介也有權對房屋的維修問題做主，有租客感嘆：租了一個看起來還不錯的房子，但住了一段時間，通過一些細節發現，“ 這房子早已飽經風霜了。”

“ 你永遠不知道這個房子曾經發生過什么事，尤其是倒了這么多手之后。”一位租客表示。

近幾年，不斷有數據證明，租房市場確實有所降溫。

中指研究院的報告顯示，2025 年上半年重點城市租金整體小幅波動調整，50 城住宅平均租金累計下跌 1.37% 。和去年相比，整體趨勢也是在下降，麟評居住大數據研究院發布的報告中就提到，前 5 個月全國 40 個大中城市租金掛牌均價為 34.54 元/平方米/月，較 2024 年租金水平下降 1.12% 。

北京三里屯的一名自如中介也對知危表示，現在合租的租金要比前幾年的最高點降了 100 元/月左右，整租租金差不多降了 300-400 元/月。

他也說，現在合租的房子沒有以前那么多了，因為很多城市在嚴查隔斷房，拆掉之后，很多房東也就不再續約了。算下來，兩居加了客廳隔斷變成三居出租，要比整租兩居貴不少，但如果這個不能做了的話，重托管的合租就也沒那么劃算，“ 貝殼他們，都很少搞合租的。”

還有一些中介表示，只有在畢業季那段時間，帶看的頻率才明顯高一些，平時的咨詢量和帶看量遠不如往年。

另一邊，租客的體感很微妙。租金確實有所下降，但可選擇的房源也并沒有想象中多，似乎有一種沒近來什么新房源、只是原有房源在緩慢降價的感覺。

據 CRIC 長租數據系統監測，2025 年 7 月全國 55 城個人房源合計掛牌量達到 61.80 萬間，這一數字較去年同期上漲了 12.19%，與上月相比環比上漲 7.03%，為近三年峰值。不可否認的是，房租普降帶來的一個直接結果就是，房租本就不高，房東很難再割肉給中介了，于是干脆收房回來，自己直租。

所以，回到中介這一方，價格降了，但體感并不明顯，從中介平臺租房也并沒有想象中那樣變得極其容易。

租房市場 “ 局部降溫 ”，更逃不開的原因是，是現行重托管和輕托管模式本身的頑疾。

自如中介對知危解釋，自如最常見的裝修風格叫 “ 心舍 ”，在這個風格下，所有的硬裝軟裝都是一個套餐，是標準化的配置。現行的大部分房源都是用的同樣的模板，也就是那些老小區里的好房子。

但如果要實現好小區+好房子的配置，就不是這么簡單了。在一些中高檔小區里，自如收房之后做的是 “ 漫舍 ” 風格，不是現成模板，而是根據房子的情況設計和裝修，這也就讓本就租金不低的房子，又加上了一筆更貴的成本。

也可以理解，本身條件一般的房子，只要加上標準化的精裝修就能賣上價，本身條件很好、小區物業配套都相對高檔的房子，如果只用標準化裝修，肯定會失去競爭力，也必須匹配更好的精裝修才能同樣賣上價。

這樣一來，重托管模式下，至少平臺中介沒辦法繼續壓縮成本。

輕托管模式除了省掉裝修這筆大額成本，其他的幾乎和重托管沒什么區別。在租期內，輕托管仍然要付出人力、物力、財力去完成服務費內應盡的義務。無論如何，整體租金在降的基礎上，任何托管模式，能讓的價格空間都不多。

多年前暴雷的蛋殼公寓，在北京大規模撤退的 You+公寓等長租公寓模式，也是重托管模式的代表。但是，長租公寓基本不涉及房東，是由企業自行收房裝修，類似酒店管理的運營方式。

無論哪種模式，重托管模式的確不太適應當下的環境了。

“重托管模式以前能成功或持續的基礎現在已經發生變化。當房地產處于上行周期的時候，租金本身會隨著房價的上漲而同步上升，重托管模式雖然在收房和裝修層面會有前期資金投入，但通過轉租賺取租金差價的機會還是相對明顯的。” 58 安居客研究院院長張波對知危解釋道。

他表示，但隨著租金貸被曝光，各地租賃規范出臺后，直接削弱了重資產模式的資金騰挪空間。“ 加之近幾年租金整體呈現下滑，以往承諾最低租金兜底保障拿到的房源在當下直面壓力，出租周期不斷延長并伴隨著空置成本攀升，業務的收縮壓力不斷增大。”

《 住房租賃條例 》中要求要求企業配備專職管理人員、定期檢測空氣質量，并要求租賃信息平臺需核驗房源真實性，虛假房源發布者最高罰款 10 萬元，張波表示，這些都大大增加了租賃機構的運營成本，“ 單一靠租金差來賺錢的模式很適應新的環境，也倒逼租賃行業從租金差盈利轉向尋找如何更好通過服務價值實現盈利。”

更為靈活的輕托管模式，將更適應接下來更規范的市場。但這個模式也并非高枕無憂，每一種托管方式，都會匹配相應的服務，當租金已經沒有什么故事可講了之后，服務將成為一個關鍵賣點。

張波認為，服務品質提升才是機構化租賃未來長期機會點。“重托管模式的規模減少并非行業倒退，而是當下市場不斷進化推進的結果，輕托管模式更多出現也是更契合當下租賃變化更快的市場，但從未來來看，無論輕重，都不能過度依賴規模效應導致服務質量下降。”

而且，服務品質并不只是重資產才能達到最優，而是尋找一種平衡。“ 就像我們花 200 元在二線城市住酒店并不會指望能有五星級的酒店服務，但是要能達到與之匹配的服務水準。從住宅租賃來說，有一些基礎性服務在輕托管中也很重要，比如維修響應能在 5 分鐘內達成，落地現場提供服務的速度能比行業平均水平快 1 小時，都是租客體驗到服務品質的直接表現。” 張波說道。

輕重模式正在完成歷史交接，個人房源逐漸變多，但現在開始施行的《 住房租賃條例 》也對個人房東做出了約束。

租房市場的降溫，也許是行業走向規范的一個開始。