大調整！關于房地產稅，一個重要信號來了！

作者：余飛

01

上海、重慶，調整房產稅

昨天上海發布的房產稅新政，各路媒體的報道與分析鋪天蓋地而來。

從上海市財政局官網的文件來看，《關于優化調整本市個人住房房產稅試點有關政策的通知》，發布于9月16日。

文件內容不長，原文如下：

持有本市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，和持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人：

在本市新購住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產稅。

在本市新購且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法的規定計算征收房產稅。

持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按暫行辦法的規定計算征收房產稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其符合第一條規定的免稅住房和面積在本市居住證持證期間已征收的房產稅，可予退還。

翻譯一下。

整份文件是針對符合條件的非戶籍人口進行購房免稅和優惠。

符合條件的高層次人才、重點緊缺人才以及持有上海居住證滿三年的非戶籍人口，購買首套房免征房產稅。

之前購買首套房的規則是，戶籍人口首套房免征房產稅。非戶籍人口人均不超60平米無需交稅，首套房人均超60平米，需要繳房產稅。

購買多套房，人均免征60平米。比如一個三口之家，買了三套60平米合計180平米的房子，那這三套房都不用繳納房產稅。如果超過180平米，則扣除180平米后，超出部分需要納稅。

之前非戶籍家庭購買二套房，需要全額繳納房產稅。

對于持居住證不滿三年的非戶籍人口，按照新政之前的規則辦事，需要交稅的交稅，不需要繳納的不交。但繳納的稅，在居住證滿三年后，可以申請退款。

在上海之前，今年5月份另一個房產稅試點城市重慶，也對房產稅做出了調整：

“市外人員”無論在重慶購買多少套普通住宅，都不用繳納房產稅。購買非普通住宅（比如獨棟別墅、高單價住宅），一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積，免稅面積為180平方米。

02

房地產稅，暫時無望

重慶、上海兩個城市先后對房產稅做出調整，目的無非兩個：

一是跟隨限購政策調整，進行同步優化。

二是以降稅為手段，刺激一波市場行情。

但這個減稅動作的影響，著實有限，不會給市場帶來什么大波動。

透過現象看本質，其實它所釋放的一個重要信號是：

房地產稅遙遙無期。

在講清楚這件事之前，需要區分“房產稅”與房地產稅”的區別，兩個名詞僅差一個字，很多人容易混淆概念。

一言以蔽之，房地產稅是房產稅的升級版本。

房產稅是一個老稅種，從1986年就開始征收了。在重慶、上海試點之前，房產稅不對個人擁有的住宅征收。

2011年，國家有關部門在上海、重慶啟動房產稅試點。上海主要針對新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4％、0.6％兩檔。重慶則偏重對存量、增量獨棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%-1.2％。

之后試點城市并無擴大。

房產稅是一個單一稅種，而房地產稅則是一個綜合稅種，目前仍在研究當中，尚沒有立法。

房地產稅的概念，2013年在中央重要會議上被提出。

2021年，財政部等四部門就在北京召開了“房地產稅改革試點座談會”。當時，輿論都在談論哪些城市會率先試點。

廈門更是在2022年年初發布了《2021年廈門市房地產開發投資運行分析》明確提到，“要做好房地產稅試點落地廈門的前期準備工作，以防止全市房地產市場出現大的波動”。

一時間，廈門或將成為第一個試點城市的討論，不可開交。但之后，這份文件被撤。因為，財政部在2022年年初表示：

房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

所謂的綜合考慮各方面情況，其實就是指當下的房地產跌跌不休的行情。

2023年，財政部原部長樓繼偉在《比較》發表的《新時代中國財政體系改革和未來展望》一文明確表示：

房地產稅是最適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長后應盡快開展試點。

他表示，在經濟轉入正常增長后，應盡快開展試點。這句話暗含的意思，可能房地產稅試點落地，也就這一兩年的事情了。

但時至今日，官方已經很少提到房地產稅，重慶與上海對房產稅的征收力度下降，更是意味著房地產稅征收可能遙遙無期。

03

宏觀大背景，不允許

征收的難度在于當下的房地產市場行情，如果開征，會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

所以，短期內房地產稅根本無望。

房地產稅所有的技術手段都已經解決，不推出，其實就是時機沒有了。

全國商品房銷售面積和銷售額同樣是在2021年見頂，2022年跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。

國家統計局數據顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌破了“雙10”，跌至“雙9”。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

制圖：城市財經；數據：國家統計局

央行公布的2024年房貸，增加了2.25萬億，這一增量規模較去年減少了3000億元，繼續創下新低。

制圖：城市財經；數據：央行

創新低的，還有賣地收入。

2024年全年賣地收入48699億元，較高點下跌了44%。今年前7個月的賣地收入，繼續降至16950億元。

制圖：城市財經；數據：財政部

進入2025年，行情在4月份再次急轉直下。

前兩天本號就分析過國家統計局公布的8月份全國房地產數據，得出的結論是：

第一，房地產投資跌幅擴至最大。

這一數值自2022年4月份轉負以來，就一直沒有回過正。2022年下降10%，2023年下降9.5%，2024年下降10.6%。2025年前8個月下降12.9%。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

第二，商品房銷售面積與銷售額跌幅擴大至年內最大。

1-8月份，新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7.0%。

來源：國家統計局

第三，二手房價格下跌城市數量擴大至年內最多。

8月份70個大中城市二手房環比下跌城市69個，這一數量從今年4月份開始逐漸增加。4月份64個，5月份67個，6月份69個，7月份68個。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

在房地產跌幅沒有收住時，房地產稅開征基本無望。

不過，長遠來看，房地產稅必然會取代土地財政，成為地方政府新的錢袋子。

邏輯在于，房地產已經進入了黑鐵時代：人口見頂、城市化速率見頂、供大于求。在這種背景下，賣地收入高增長的時代一去不復返。要解決目前地方城市的財政壓力，只有兩條路：

第一條路，短期內大幅提高一般預算內收入，也即大幅提高稅收收入，來填補賣地收入不濟之難題。

但在中央減稅措施下，不可能。那就只剩下第二條路，也即增量不行就尋找村里的稅收出路。

第二條路，尋找新的錢袋子來替代賣地收入縮減造成的窟窿。沒有什么比房地產稅更合適的。

因為：

中央謀劃房地產稅的目的，本來就是成為地方城市新的錢袋子。當初討論房地產稅的時候，就是想著在土地財政青黃不接的時候，順勢推出來補充地方政府的錢袋子。

未來可能會如何征收？

2021年全國人大發布的“關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定”中，明確指出：

試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。

這段話，其實就是在探討房地產稅具體的征收細節。

總結來看，就是真正的農村宅基地上建立起來的住房不會被征收房地產稅外，城市的居住用房（包括商品房、公寓、小產權房等）與非居住用房，都得交稅。

此外，按照國外和中國香港的征收辦法來看，都有免征面積。

也即不是所有人都得交稅，擁有一套房的居民，基本不用擔心。房地產稅針對的是多套人群。

至于稅率，可能會是累進制。也即以第二套房屋稅率為基準線，第三套房子稅率比第二套高，第四套更高，依次遞增。

當然，這些都是若干年后的事情。

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