昆明最后一個千畝大盤

2002年，總部還在大連，住宅開發(fā)仍舊是支柱業(yè)務，市場重點還在北方的萬達集團南下昆明，在滇池度假區(qū)圈了6000畝土地，開發(fā)滇池衛(wèi)城。這是昆明第一個真正意義的千畝大盤，昆明的超級大盤時代正式開啟。

第二年，福建商人黃如論接踵而至，拿下了一塊4000畝的土地，開發(fā)世紀城項目。幾乎與此同時，昆明本地開發(fā)商星耀地產(chǎn)，也在世紀城不遠處拿下了2200畝土地，開發(fā)另一個千畝大盤——新亞洲體育城。

世紀城總建筑面積480萬平米，是昆明第一大盤

從2005年到現(xiàn)在，20年過去了，昆明真正意義上的千畝大盤除了最早的滇池衛(wèi)城、世紀城、體育城之外，剩余的屈指可數(shù)，雖然像昆明湖、天宇瀾山、經(jīng)典雙城、俊發(fā)未來城等項目，最初的規(guī)劃都號稱幾千畝，但實際上都成了泡影?？“l(fā)馳騁昆明那么多年，長期霸占市場老大位置，真正開發(fā)的千畝大盤也就只有俊發(fā)城和俊發(fā)生態(tài)半島和彩云城，其中俊發(fā)生態(tài)半島和彩云城其實是多個項目組成，并不算嚴格意義的獨立大盤。

由此可見，開發(fā)一個真正的千畝大盤，很不容易。

為什么千畝大盤很受市場關注，稀少只是其中一個原因，更重要的原因是，千畝大盤的配套比普通大盤豐富很多，一般小項目更是完全沒法比。

大盤的最大優(yōu)勢就是統(tǒng)一規(guī)劃，配套豐富。到了千畝大盤這個級別，如果不是那種遠郊項目，配套方面就不是常規(guī)的學校、商業(yè)之類，而是很可能有了公園、體育中心，學校也至少是全系列，而且有很多所。商業(yè)也不再是常規(guī)社區(qū)商業(yè)，而是有了業(yè)態(tài)更豐富的商業(yè)街或中等體量的購物中心，公交啥的也會開通多條線路，社區(qū)醫(yī)院也是標配，甚至有派出所。

俊發(fā)城是俊發(fā)集團第一個千畝大盤

最近，筑友雙河灣高調(diào)宣布將建成云南首個全生命智慧健康+雙公園社區(qū)，其中的雙公園是指是指2萬平米的濱河萬彩公園，以及3萬平米的運動主題公園，而整個項目的公園面積總共有15.5萬平米，大概232畝。

一個項目自建大面積公園，基本就是千畝大盤才有的配置，但很少有人想到的是，筑友雙河灣很可能是昆明最后一個千畝大盤。

筑友雙河灣利用“雙河”條件建設的帶狀公園

筑友雙河灣開發(fā)于10年前，當時昆明市正在進行轟轟烈烈的城中村改造，雙河灣正是其中之一，所以立項名稱其實是度假區(qū)金河二期城中村改造項目，最初的規(guī)劃面積大概有2026畝，首個地塊于2025年10月開盤，距今已經(jīng)有整整10年。

作為千畝大盤，筑友雙河灣的賣點一直是產(chǎn)品豐富、配套充足，在雙河灣2014年首批過規(guī)的土地中，就有昆一中度假區(qū)分校（金岸中學），之后教育配套一直是筑友雙河灣的強項，目前共有5所幼兒園、1所小學、1所中學，而且學校質(zhì)量不錯。

配套是千畝大盤的強項，圖為雙河灣項目內(nèi)的金岸中學

千畝大盤的另一個獨有配套就是公園，雙河灣已經(jīng)建成的公園有冥想公園、無畏公園、原始公園、藝術公園，在建的則有濱河萬彩公園和運動主題公園。

既然是兩千畝大盤，商業(yè)配套自然也少不了，筑友雙河灣除了各地塊的配套社區(qū)商業(yè)，還有一個位于廣福路旁的集中式商業(yè)地塊，兩年前筑友地產(chǎn)曾對外釋放消息說，將在該地塊上建設10萬平米商業(yè)體，并與全國前三強之一的商管公司合作。

筑友雙河灣盡管規(guī)模很大，但經(jīng)過10年開發(fā)，也已進入尾聲，目前除了靠近廣福路的商住混合用地，正在推售的“泊樾”就將是雙河灣最后一個住宅地塊。柏樾總共有27棟住宅，總建面31萬平米，前不久已經(jīng)全部獲得預售證，目前正在推售。

柏樾不僅是筑友雙河灣的最后一個住宅地塊，而且很可能是昆明千畝大盤開發(fā)歷史的絕唱。

2015年首次開盤的筑友雙河灣很可能是昆明最后一個城區(qū)千畝大盤

上千畝的超級大盤是中國城市化過程中的階段性產(chǎn)物，自3年前房地產(chǎn)市場進入下坡路以來，除了遠郊特殊項目，城區(qū)千畝大盤將很難再現(xiàn)，這一方面是因為房地產(chǎn)需求下降，市場不再需要這種動不動就上百萬平米的供應量，哪怕是拉長開發(fā)周期，可是面對多年持續(xù)不斷的供應量，市場也很難消化。

另一方面，在快速變化的市場面前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)超級大盤也面臨巨大風險，資金占用大，開發(fā)周期長，回旋余地小，所以現(xiàn)在房企都傾向于開發(fā)幾十畝，頂多上百畝的小項目，一次性資金投入小，風險可控，類似邦泰的做法。

所以在過去兩年，昆明新增樓盤基本都只有幾十畝，50畝以下的占大多數(shù)，有些甚至只有一二十畝，而在若干年前，昆明曾經(jīng)出臺規(guī)定，原則上面積小于30畝的土地不單獨開發(fā)，想起來真是恍如隔世。

超級大盤的時代結束了。