上海豪宅連續上漲：引發西安地產邏輯生變?

地產公眾號“克而瑞陜西”近期對本土樓市的一項觀察引發我們關注，雁翔路板塊200m2以上的豪宅項目獲得市場高度追捧，成交達到近22萬㎡；反觀西安樓市表現，已連續12個月下跌。

一邊是房價連續下跌，持幣觀望者眾多；一邊是豪宅受熱捧，單邊逆勢上行，獲得資金涌入?！氨c火”背后，西安地產在結構性分化中誕生出新邏輯。

01

分化：豪宅上演“越漲越買”

國內地產業行至今日，在遵循周期規律和貼近市場需求的變革中，已朝著四個方向出現顯著分化。

首先是城市間分化，一線和強二線始終堅挺，北上深高端改善項目仍現“日光盤”，但三四線已陷入“以價換量”泥潭；然后是新舊間分化，部分城市或區域新房的持續供應，尤其保有價格優勢，對二手房造成實質性沖擊，致使后者量價齊跌；其次是城郊間分化，核心地段的優質資源始終稀缺，郊區項目在行業退潮后，或因周邊資源遲遲無法兌現而下挫；最后是普通住宅與高端豪宅的分化，這也是我們的核心關切點。

當觀望成為地產業常態時，高價豪宅“越漲越買”的行情卻逆勢上演。據報道顯示，2025年仍是豪宅成交大年，僅在上半年，全國20個核心城市（北上廣深杭州西安等）總價千萬以上新房豪宅成交同比增長21%。

尤其是以上海超一線為代表，表現更為極致。不妨選取上半年3個數據。

1：69.88億元：5月上海徐匯濱江的“單價地王”項目“綠城潮鳴東方”，均價19.5萬元/m2的120套房源實現“日光”，單日銷售69.88億元。

2：1小時：上海壹號院三批次5月開盤，均價18.5萬元/m2，套均總價超6000萬元，認購率266%，開盤1小時售罄。

3：897套：截至5月25日，2025年上?？們r3000萬元及以上的新房成交套數已達到897套，比肩2021-2023年的年度水平。有數據預測，今年全年上海豪宅成交金額預計超過1000億元。

作為本土財經觀察者，通過對上海和西安近期的觀察，在我們看來，能夠支撐核心城市豪宅“越漲越買”旺盛現象，離不開下述原因：

1：內生力：城市經濟具備強勁的內生動能，上海是全國首個“5萬億”城市，今年上半年GDP同比增長5.1%，作為專注于本土的財經觀察者，我們也注意到西安同期增速為5.5%，內生力強勁。

2：輻射力：上海是全球經濟規模最大的五大城市之一，輻射著全國，金融棒棒糖就聽聞西安某富豪置業湯臣一品；在這一點上具備共性的西安，輻射著西北五省。

3：購買力：豪宅市場離不開高凈值群體的強力支撐。據了解，上海資產千萬以上的高凈值家庭數量達26.3萬戶；西安雖為7700戶，但若加上“資源重鎮”榆林的4000戶，整個省內已破萬戶。

經濟基本面強支撐、區域范圍的強影響以及高凈值人群的強吸引，成為豪宅市場走出獨立于整體樓市行情的核心推動。

02

探究：避險與穿越周期

從金融資產的視角來看，高端豪宅受到追捧主要出于兩大動機：一是避險保值，二是穿越經濟周期。

談到“避險保值”，便繞不開“資產荒”這一宏觀背景。

從居民角度來看，理財打破剛兌之后，近年來存款利率步入下行通道并“破1”被長期熱議。2025年6月，中農工建交等國有大行1年期定存利率已跌至0.95%，三五年定期利率很快步入“1時代”，部分中小銀行利率也跌破1%。甚至有“零利率”的預期悄然傳出。

同時，國債收益率也在持續走低。透過下圖可以看到，中國10年國債收益率從2022年的3%左右降至近期的1.8%。

基于此，優質豪宅成為重要可選項之一，從各類資產中脫穎而出順理成章。

據2025中國高端住宅市場報告顯示，截至2024年11月，重點50城平均租金房價比為2.12%，高于五年期定期存款利率，一線城市核心項目預期收益率可達3%以上。

金融棒棒糖認為，告別GDP狂奔階段之后，當前盡管投資收益預期持續降低，但在國內股權投資時代徹底來臨之前，“不動產”仍將是核心投資渠道之一，尤其是優質資產。

更重要的是能穿越周期。

金融棒棒糖統計近10年中國各大類資產收益率排名，若把一線頂級豪宅加入對比可以看到，其以150%-200%+的收益率，超越了美股、A股和黃金等，竟然僅次于比特幣，屬實意外。

事實上，全球發達國家的重要城市豪宅資產均走過這樣的歷程。

以倫敦為例，數據顯示該城市54年漲幅達122倍，從倫敦都市區內部看，近27年大倫敦房價漲幅6.3倍，位居地區首位。

尤其以倫敦市中心的豪宅資產為代表，近10年表現優異，從410萬元漲至436萬元，順利跨越周期。

值得補充的最新進展是，美國買家搶購倫敦豪宅的戲碼還在上演。據《華爾街日報》的報道，2024年中，美國買家在倫敦售價500萬英鎊以上的住宅交易中占比達到25%，而去年這一比例為18%。

“資產荒”疊加利率下行預期背景下，優質豪宅憑借其穩定的保值屬性、顯著高于傳統理財的租金回報，以及跨越經濟周期的增值能力，成為高凈值家庭資產配置中重要可選項。

03

抉擇：“稀缺性”是主軸

高端豪宅之所以“貴”，內在邏輯仍源于稀缺，“物以稀為貴”正是如此。

伴隨著全球降息預期和國內出手萬億投資，波及大類資產收益的寬松時代再度來臨，追逐優質核心資產成大勢所趨。就拿豪宅為例，市場上流動的錢變多了，但核心地段位置始終不可替代。

這就回答了本土豪宅為何走出獨立行情，并與上海和全國表現趨同。

行文至此，以金融棒棒糖舉辦《穿透迷霧看黃金》活動的案場曲江星河灣為例，今年以來，該項目以1.6萬m2的銷售面積，領跑西安300m2以上的豪宅銷售榜，用真實數據和市場表現回答了西安地產在結構性分化中誕生出的新邏輯，即“好地段+好品牌+好房子”的搭配，或將成為購房者考慮的首選因素。

購房者最關切的是地段，曲江星河灣就在當下熱度最高的文教園板塊，被市場公認為是曲江最后的奢宅聚集區，項目北側正對麓融公園、南側為曲江創意谷，距鐘樓直線距離僅僅8公里。

眾所周知，星河灣自房地產高速發展時期起，就奠定了“地產界勞斯萊斯”的認知標簽，“高端”“極致”不僅是外界對其的普遍評價，更已成為品牌基因。即便進入“房地產后開發時代”，星河灣依然堅守產品初心與高端定位。

隨著曲江土儲見底，類似曲江星河灣這樣的百畝低密社區，只會愈發罕見。與之對應的最大約150米樓間距，更為難得。疊加星河灣享譽市場的水系園林、及約3.4-3.6米層高，約8.2-9.4米的純粹寬廳馳譽市場多年的大平層產品功力，讓曲江星河灣建面約278-428㎡大平層成為稀缺核心資產的標桿。

縱觀各條線，無論是地段、品牌還是產品，核心邏輯始終是“稀缺性”。

作為本土財經觀察者，金融棒棒糖最后補充的是，在經濟周期的波動中，市場或有短暫起伏，一如資本市場中最樸素的規律：漲多了會跌，跌多了就漲。但長期來看，真正稀缺的資源型資產，類似于曲江星河灣，會憑借其不可復制的價值穿越不確定性，始終經得起周期檢驗。