近1年內更換運營方的長租公寓都有哪些特點？

近1年內，長租公寓行業變動較大，基于項目庫，我們監測到有29家新開業的長租公寓是由更換運營方而來的（數據庫：數智MAP），這些公寓中變更運營方的原因可能是停業、出售或酒店新增公寓業務。

表：近1年內上海部分更換運營方的長租公寓項目

數據來源：數智MAP，同策研究院

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更換運營方的長租公寓占比

結合我們前期調研估算，上海大約有1/3-1/2的長租公寓關店或出售后以更換運營方的形式繼續留在長租公寓行業（數據僅供參考，主要為了說明問題），閉店后立馬換一波人重新入局，說明當前經濟形勢下，沒有幾個比長租公寓更好的商業模式，長租公寓的市場前景仍然得到投資方的廣泛認可。

那么其余的長租公寓都走向了哪里？

一類是關店空置，位置比較偏遠的長租公寓，原先經營情況不善換運營方恐也難救活，也就沒有“接盤俠”。市場是極致聰明的，（下圖）那些能“復活”的長租公寓基本沿著中環線與外環線分布，遠郊區域寥寥無幾。很顯然中外環線附近租賃需求旺盛并且距離市區較近，“手里的牌沒打完”換個運營方或許有盤活的可能，遠郊區域已“無牌可出”并且上一個運營方已經驗證過市場真的不行，不如讓它安心的“死去”，僅有的幾個能出牌的，要么靠近大學校園要么是保租房性質。

圖：上海部分更換運營方的長租公寓分布區域

△同策研究院制圖

另一類是更換成其他業態重新開業，主要為酒店類、月子中心類，這兩種業態因物業改造條件的天然相近，切換起來也就更加“絲滑”。相比之下，更換成酒店類的居多，更換成月子中心類的偏少，主要由于生育率大幅下降，月子中心的生意也不好做了。

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更換運營方的長租公寓特征

△同策研究院制圖

從上面的統計維度來看，這些長租公寓主要以白領公寓為主，房間數集中在300間以下，產品檔幾乎都是35平以下的小戶型，重點分布在浦東和閔行區域，絕大多數都沒有納入保租房體系。

首先，這些項目的產品本身是市場的主流產品，浦東和閔行也是上海長租公寓的重點分布區域，基數大自然變動量也大。其次，從產品線的角度理解，這些公寓中白領公寓居多，服務式公寓很少，主要由于白領公寓市場內部差異大，不同運營商的條件背景和運營能力差異巨大，所以這里存在“以小換大”和“以大換小”的操作空間，“以小換大”是指遵從成本邏輯，品牌方因拿房或運營成本高退場，物業方拿過來自己做，成本明顯下降后利潤也可以做的不錯；“以大換小”則是指能力邏輯，小的運營商運營不下去換成大的專業運營機構進場，運營能力上升帶動利潤上漲。而高端公寓不用于白領公寓，能做高端公寓的運營商自身就需要一些條件稟賦，高端公寓市場基本就是“平進平出”，“大小替”的操作空間明顯縮小，因此高端公寓多以向下兼容，降維收房。

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