賬本“曬”在陽光下，物業服務不“縮水”！常州“陽光物業”破解十年信任難題

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賬本“曬”在陽光下，物業服務不“縮水”！常州“陽光物業”破解十年信任難題

一場物業管理變革，讓老小區煥發新生機。

“物業公司墊錢給小區修路，‘爛’了10多年的問題一下子解決了?！弊咴趰湫碌臑r青道路上，常州市大誠苑居民、物管會副主任商亞新十分感慨。這一變化發生在大誠苑導入“陽光物業”之后，不到一年，該小區物業費半年度預繳率高達50%。

在常州，像大誠苑這樣煥發新生的老小區并非個例。通過3年探索，常州開啟了一場物業管理變革，從平臺搭建到制度建設，形成了有載體、有標準的“陽光物業”模式，從邏輯底層化解基層治理矛盾。

01 資金黑箱：老小區物管之痛

一年前，常州市鐘樓區錦陽社區的荊川東園小區還只有政府兜底的保潔服務。面對車子亂停、圍欄被毀等情況，居民只能“捏著鼻子”——老小區沒人交物業費，誰來接管這“燙手山芋”？

荊川東園居民、物管會主任裴蓓道出了居民的心聲：“多數居民排斥的不是交物業費，而是賬目是否公開透明，物業服務是否貨真價實?！?/p>

在傳統的包干制物業模式下，物業服務容易“縮水”，“資金黑箱”操作導致居民對物業信任缺失。物業公司常常陷入低價—劣質—欠費—撤場的惡性循環，居民則因服務不透明而拒交物業費，形成難以解開的“互信死結”。

這種困境在全國老小區中普遍存在。由于缺乏信任基礎，小區公共事務陷入僵局：物業公司不敢投入，居民不愿交費，服務質量每況愈下。

02 陽光破局：賬本透明贏得信任

轉機發生在去年7月，荊川東園導入了“陽光物業”信托制模式。小區設立了公共賬戶，物業費和小區公共收益全部納入其中，每一筆收支都清晰可見。

9月22日10時34分收入停車費9.94元，8月13日10時04分支出8幢與9幢之間路牙維修費300元……從常州住房APP進入“陽光物業”平臺，任何業主都能查看小區信托賬戶的流水明細。

常州市鐘樓區永紅街道建管辦副主任毛惠民介紹，信托制物業最關鍵的轉變，是將原來居民與物業企業的買賣關系轉變為由業主大會/物業管理委員會（委托人）、業主（受益人）與物業企業（受托人）構成的信義關系。

政府、社區及專業第三方機構作為“監察人”深度介入監督，形成小區治理的穩固“三角”。

“陽光物業”模式不僅規范了“怎么花”，而且“花多少”也有了依據。物業公司每年做的年度開放式預算，經打磨8—9輪后最終呈現1張總表和9張分表，上百條服務項目標價清晰。

常州市住建局物管處處長黃新表示：“‘陽光物業’模式，就是要推動形成‘物業服務也是一種消費行為’的共識?！?/p>

03 良性循環：從“要我做”到“我要做”

大誠苑小區的變化更是驚人。去年年底導入“陽光物業”酬金制后，小區物業費仍保持0.45元/平方米的低標準，但物業公司卻愿意墊資30萬元幫助小區修路。

物業公司與物管會各分攤50%修路費用。物管會一次性拿不出這筆錢，便向物業公司借款，雙方簽訂協議，分5年還清。

常州江南中鑫物業服務有限公司總經理承璞瑋解釋了這一轉變的邏輯：在酬金制模式下，物業公司通過時間換空間的方式獲取長期穩定的回報。社區作為監督方，讓物業與小區的合作有了信用托底，物業公司自然敢干事、敢投入。

大誠苑制定了詳細的酬金支付制度，年底考評達80分，物業公司可計提小區當年度總支出的10%作為酬金。若達到90分以上可以計提15%，若低于75分則無法計提。

這就形成了良性激勵：物業公司干得越用心、居民越滿意，以及花在“讓小區變好”上的費用越多，物業公司就能獲得越多報酬。

04 數字賦能：一個平臺系統治理

“陽光物業”的成功，離不開強大的技術平臺支撐。在平臺后臺，投票管理板塊可對“是否同意續聘物業公司”等項目發起投票，并能精準覆蓋投票對象。

平臺日活訪問量達8000人次/天，高峰時期可達1萬人次/天。截至目前，已有1925個小區鏈入該平臺，覆蓋常州市所有住宅小區。

平臺負責人王進透露，實現這一平臺最大的挑戰是打破“數據壁壘”。“光小區名稱數據對比就花了3個月?！背Ｖ菔凶〗ú块T率先在全省打通與不動產部門之間的“數據圍墻”，獲取小區項目名稱、業主姓名和身份證信息“三要素”后，再與不動產登記處備案的產權信息進行匹配核實，實現“人房統一”。

“陽光物業”平臺現涵蓋公共收益公示、投訴、投票表決、在線調解等16個模塊，“為的就是能實現一部手機解決所有物業問題?！背Ｖ菔凶〗ň贮h委書記、局長彭峻說。

05 如何打造陽光物業項目？

對于物業公司而言，將傳統項目轉型為“陽光物業”項目，需要從以下幾個方面著手：

轉變經營理念是關鍵。 從“利潤最大化”轉向“服務最優化”，真正樹立“管家”意識。物業公司需要認識到，只有提供優質服務并獲得業主認可，才能獲得長期穩定回報。

建立透明化財務管理體系。 實現賬戶共管，所有收支透明可查。物業公司需要與業委會/物管會共同管理小區公共賬戶，每筆支出都有據可查，超過一定金額的支出需經過業主同意。

制定精細化服務標準與考核機制。 物業公司應當與業主共同制定詳細的服務標準和考核辦法，將服務質量和業主滿意度與物業酬金直接掛鉤，激發服務積極性。

充分利用數字化管理工具。 物業公司應積極接入“陽光物業”等數字化平臺，實現報修、投訴、賬目查詢等服務的線上化，提高服務效率與透明度。

主動溝通與共建。 物業公司應定期向業主匯報工作，主動征求業主意見，將“被動響應”變為“主動服務”，積極參與社區共建。

江蘇城鄉建設職業學院教授彭后生指出，“陽光物業”模式讓基層治理的“三駕馬車”即物業公司、業委會/物管會和社區實現了歸位。物業公司當好“管家”，業主當好“主人翁”，社區從大量瑣事中解脫出來，把更多精力放到公益事務上。

06 從常州實踐看行業未來

常州“陽光物業”模式的成效顯著。2024年，全市導入該模式的小區物業矛盾糾紛率下降48%。居民繳納物業費的態度也發生了顯著變化，越來越多的業主愿意提前繳費。

有行業分析指出，在中小城市，存量物業改造有望成為行業新增長點。據統計，常州現有480多家物業企業，6萬多從業人員。陽光物業模式不僅解決了老小區管理難題，也為物業行業轉型升級提供了新路徑。

常州市住建局還出臺了《關于推進物業管理委員會組建運行工作的實施意見》等制度文件，形成了“1+17”政策體系，為“陽光物業”提供了堅實制度支撐。

下一步，常州將把物業項目經理備案制度、物業服務企業選聘、維修資金使用比價等內容加入“陽光物業”平臺，繼續推動物業服務行業轉型升級。

如今在常州，越來越多的老小區正煥發新生。大誠苑門衛處的留言板上貼滿了便利貼，就像小區“許愿池”，一位居民留言：“現在物業越來越好了?！本用癫粌H有了提需求的底氣，也有了主動參與小區治理的意愿。

信任重建帶來了良性循環，曾經的“互信死結”正在被一個個解開。

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網絡，如有侵權，請告知刪除！）

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