廣東發文，小產權“轉正”之路徹底封殺

廣東一紙鐵令封殺，百萬業主徹底夢碎。

前段時間，廣東省自然資源廳發了一個文件，也就是省廳25年2號文，很多人都忽略了。

條文很多，一共有19條新政，其中的關鍵就是廣東明確對“小產權房”一律不得登記。

事實上，這次政策的解讀文件，就已經明確了：

“嚴禁通過登記將違法用地或違法建設合法化，嚴禁將按正常報建手續辦理的項目通過歷史遺留問題進行處理，對‘小產權房’、違反永久基本農田和生態保護紅線管控要求建設等情形，一律不得登記。”

翻譯成人話就是，《意見》劃定政策紅線，徹底打破了“小產權房說不定哪天就能轉正的”僥幸念想，明確嚴禁為小產權房等辦理登記。

字小事大。

《意見》8月4日起正式實施，影響非常廣泛。我們知道，廣東作為改開的陣地，經濟起飛，城市化進程飛快，而制度有時候跟不上。

因為歷史遺留問題，保守估計廣東省小產權房涉及約1000萬套，當中深圳就有800多萬人住在小產權房里。

所以說，百萬人一夜夢碎，這一點都不夸張。

1、

什么是小產權房？有什么風險？

可能很多人不太了解什么是小產權房。這里，我們再掰扯一下。

其實，小產權房并非法律概念，通常指在集體土地上建設、未繳納土地出讓金、無法取得國家頒發的正規產權證的房屋。

小產權房的主要類型分為：

·原村民在宅基地上建造，部分通過“集資建房”形式對外銷售；

·村集體統建；

·歷史違建，即部分建筑未完成合法化手續，被納入歷史遺留違法建筑。小產權房，風險實在太大了。

一、無法辦理房產證

買賣雙方簽署的協議，并不屬于正式的購房合同，開發商也沒有取得“五證”，不受法律保護，買家無法取得房產證；

二、可能出現“一房多賣”、賣家毀約的風險

小產權房無法進行不動產登記，賣方如果偷偷將房屋再次出售，買方也不知情；如果地段價格暴漲，賣方也有可能加價甚至是毀約，直接不認賬。

三、脫離監管，質量難以保證

許多小產權房開發商資質不明、建設標準不達標，可能存在嚴重的安全隱患。

四、按照政策，小產權購買人，拆除違建沒有補償。

五、無法抵押、無法轉賣，難以分割

小產權房屋不能辦理抵押貸款，更不能在市場上面合法流通；遇到離婚、繼承等情況，也無法對小產權房進行分割與處理。

房價上行的時候，小產權房相對便宜，確實讓不少買家心動，但是跌的時候也很猛。

2021年前后，深圳處于樓市高峰期，帶動小產權房高歌猛進，寶安沙井的小產權房一度高達3-5萬/平。現在，沙井新盤、二手房單價低至3.5萬/平起，小產權房價格更是跌至0.8萬-1萬/平起，跌幅超過6成。

在去年，黃埔的一個粉絲讓我們幫忙找律師，說他們買了茅崗的回遷房，一次性付清300多萬，約定23年收樓，現在都沒收。

現在房價劇烈調整，要是有300萬，現在隨便挑了。這個價格買指標安置小產權太虧了。更不用說被當成違建拆除的。

此外，在2020年，白云江景花園小產權房業主在住了20多年后，被通知違建拆除。同時，對提交資料符合要求的住戶進行僅退款，對一手樓售賣人追責。

類似案例，還有番禺We公館。其所在地塊屬大石街村集體土地，在未取得《建設工程規劃許可證》的情況下，就建設了We公館商務樓。

2012年，We公館被列為違法建設案件，但一直沒有得到相應的處理。在后來的幾年里，仍正常對外出售租賃權。

直到2019年3月，執法機關認定We公館為違法建設，勒令其自行拆除。租戶們花的錢，也就此打了水漂。

據《民法典》規定：民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

近年來，各地對小產權房及相關房屋的管理都很嚴格，法院也頻頻貼出相關案例警示風險。

對小產權房業主而言，不僅違法建筑面臨拆除風險，即便走到征收拆遷補償環節，其權益也更容易被邊緣化。

例如在2011年，林某找到白云區當地村民謝某達成協議，約定以謝某名下的集體土地為基礎，出資建設一棟五層房屋。然而后續該房屋被納入征收范圍時，認定謝某為補償對象，與其簽訂協議并確定392萬元補償款。

至于實際出資建房的林某，卻被排除在補償名單之外，只能通過民事途徑追索損失。不僅整個流程耗時漫長，能追回的金額也存疑。

此外，時間更早的小產權房在法律法規上也得不到保護。

1998年，劉某買下村民曹某土地上建成的房子。在后續2020年的征拆中，街道也是與曹某簽訂補償協議，曹某依法要求劉某騰退房屋。劉某的權益只能另尋途徑解決。

2、

現在廣州城市更新范圍廣、力度大，對于歷史遺留問題的小產權房，有沒有更好的處理方式？

在我們群里討論的也有很多，但整體下來的趨勢是越來越嚴格，且隨著時間推移，補償越來越少，因為其出身就不合法。

尤其是官方出臺正式文件后，各個舊改和拆遷項目對于小產權房的處理就更直接了，也是徹底打破灰色地帶。

目前，不少舊改對集資房的認證和補償相當嚴格，但瑤臺的規則更友好。

瑤臺對集資房可以參照合法產權面積給予相應的貨幣補償和獎勵，尊重且合理處置歷史遺留問題，做到了一視同仁。

以120平小產權房為例，可以拿到4400房屋補償+3000棄產獎勵+征收獎勵+一次性安置費+搬家費，還有按時獎勵15%，算起來一次性可以拿到近137萬現金。

對比市區的另一個舊改初步補償方案，09年前建成的無合法產權面積只補4000元/平，而在09年后建成的只補1500元/平材料費，無任何獎勵。

同樣120平小產權房面積，該拆補方案只有48萬元補償，瑤臺卻有近137萬，是前者給出的補償方案接近3倍。

針對相關違建小產權房，白云有的村只給到500-1375元/平的補償。

相對而言，瑤臺方案不僅錢比較多，而且瑤臺補償全額直接向購買小產權業主支付，村社不作截留。

換句話說，大家直接拿到錢也免去了原本地塊權屬人扯皮的風險，可以安穩落地。

當然，這個高額補償方案并不是無限延續的，一個是限時搬遷獎勵會消失，錢會越來越少。

另一方面，在官方明確禁止小產權房登記的情況下，補償政策容易繼續收緊。

所以趁現在方案好，舊改已經成為小產權房實現“合法價值”成功變現的唯一通道。

尊重歷史遺留問題，瑤臺也是為了能夠加快進度，推進舊改，早日完成城市界面和配套的煥新，給老城區和廣州帶來新的活力。

以廣州當前對城市更新的堅決程度與執行力，小產權房業主正面臨著一定的風險。

蹉跎十年的冼村舊改，依法拆除了最后一棟留守房屋，這個曾被視作“難啃的硬骨頭”收尾了；

而身處老城區的三元里，更明確表態將通過啟動集體土地使用權收回程序，破解未簽約僵局，周邊拆改線路也一度導致停水停電...

從冼村到三元里依法收地，一系列動作都在釋放同一個信號——廣州舊改已告別“久拖不決”的階段，對歷史遺留問題的處置愈發果斷。

這對本就處于政策灰色地帶的小產權房業主而言，形勢就比較微妙了。

剛剛提到的瑤臺執行力、進度條堪稱開掛，決心是很強的。截至9月16日，沙涌南舊村地塊征收累計簽約超2000戶，簽約率接近95%，累計圍蔽房屋約21萬平方米。

計劃9月份啟動安置房地塊拆卸，10月份完成場地移交并推進建設。

資金層面，瑤臺獲得國開行專項借款等政策性資金支持超過150億元。

得益于充足的資金儲備與清晰的補償方案，部分非村民業主在詳細了解拆補方案后，率先完成簽約拿到錢，安心搬家離場。

過去舊改擔心補償拖太久的情況，瑤臺提前準備好了錢袋子，給大家吃了一顆定心丸。

補償保障還有明確的后續兜底機制。據爆料，非村民業主按要求完成房屋騰退，后續若因法律判決需增加補償，瑤臺將依照判決結果足額追加。目前，已有部分業主代表完成簽約，徹底打消了補償不到位的后顧之憂。

對已被官方明確“不予登記”的小產權房業主而言，早簽約、早換房、早拿獎勵，才是抓住機會、改寫住房命運的關鍵選擇。