土拍又出新規！溫州市區新增3宗第四代住宅，有啥不一樣？

今年1-9月，溫州市區累計出讓9宗商住用地，主要集中在鹿城、甌海兩區。

從出讓結果來看，低密地塊仍是觸發高溢價的“制勝法寶”，如溫州市甌海區仙巖鎮區F-02-01地塊、溫州市中央綠軸區域G-50b地塊、溫州市甌海區溫州中學街坊A-02地塊3宗地塊，均有較高的溢價率，并且吸引了民企拿地。

當然，市區核心地塊的熱度也很高，像溫州市核心片區洪殿單元D-10、E-02地塊這種上規模的大體量地塊，對央企的吸引力不小。

除此之外，非核心區的地塊雖有第四代住宅加持，但依舊是城投托底。

接下來，市區有3宗宅地已掛牌等待出讓，分別是溫州市豐雙片區鞋都單元F-28地塊、溫州市核心片區吳橋單元A-07地塊、溫州市中央綠軸區域G-30c地塊。

具體情況，接著看。

即將出讓的3宗宅地雖然都能享受第四代住宅政策，但溫州市核心片區吳橋單元A-07地塊、溫州市中央綠軸區域G-30c地塊出讓政策有些許不同，低密產品相關政策又收緊了。

先來看下老規則的溫州市豐雙片區鞋都單元F-28地塊。

該地塊位于鹿城區豐門街道嵇師村，出讓面積28344.15㎡，容積率1.5-2.5，建筑面積70860㎡。其中各兼容功能（零售商業用地、餐飲用地）建筑面積≤21258㎡，建筑密度≤30%，綠地率≥35%，建筑高度≤54米。

地塊起拍價21700萬元，起拍樓面價約3062元/㎡，將于10月27日正式出讓。

地塊區位圖

地塊北側2公里范圍內，今年5月8日出讓了3宗商住地，由鹿城區城景城市建設有限公司包攬。

地塊位置圖/來源好地大數據

新規的2宗地塊也頗有意思，綠軸地塊的關注度最高，吳橋地塊竟是塊“回鍋肉”。

溫州市中央綠軸區域G-30c地塊位于鹿城區南匯街道上田村，月落垟路與府東路交匯處東面，東北側為S1線，南面為圣門錦園（甌海），西南側為翡翠天地（甌海）。

地塊區位圖

地塊出讓面積12554.37平方米（約18 畝），容積率為2.1-2.81，住宅建筑面積不大于26363平方米，建筑密度≤30%，綠地率≥35%。起始總價25090萬元，起始樓面價約9517元/㎡，將于11月7日正式出讓。

其中，該地塊的建筑高度≤80米（且住宅≥24米），且新建住宅建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3：1。

按照3:1的要求，假設是容積率2.1的地塊，市區（除龍灣）住宅一般限高80米，將無法通過“極限規劃”出現落差極大的高層+疊墅（上下疊）產品。但住宅限低24米，意味著有條件做上中下三疊，高低配仍有操作空間。

另外該地塊要求200平以上房源要大于40套，意味著大面積房源的占比要接近1/3，也就是建議打造高端改善小區。

地塊現狀圖

只不過，從地塊周邊的配套條件來看，有一定難度。就區位條件來說，雖然占著“鹿城+綠軸”的名，但更靠近甌海，遠離綠軸核心區，屬于是很雞肋的定位了。

加上離輕軌站又很近，總不能打造一個豪宅“輕軌盤”吧。

溫州市核心片區吳橋單元A-07地塊位于鹿城區南郊街道，北面是順錦文創園，西面是萬科翡翠心湖。地塊起始總價約18900萬元，起始樓面價約6812元/㎡，將于10月31日正式出讓。

地塊區位圖

地塊占地面積約19.8畝（約13211.59㎡），容積率為2.1-2.8，住宅和兼容的商服建筑面積之和≤27745㎡，建筑高度≤80米（且住宅≥24米），且新建住宅建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3：1。

吳橋地塊的規劃條件和綠軸地塊類似，收緊了高低配政策。不過，吳橋地塊周邊多為廠房、宿舍樓，城市界面一般，軟環境稍弱一些，做高端改善小區估計有難度。

地塊現狀圖

另外，該地塊是二次出讓。2024年8月該地塊由溫州市鹿城區大承城市建設有限公司以1.47億元的底價競得，綜合樓面價約5563元/㎡。后在今年8月土地被回收，并重新修改控規和地塊指標。

來源溫州市自然資源和規劃局鹿城分局

那么，這三宗地塊是否會引發土拍大戰呢？我們拭目以待。