大師范曾出手，這座豪宅蹭了熱點

每一個樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

豪宅亮相，高潮總在最后。

國慶節(jié)前，璞樾發(fā)布會上的壓軸戲，是領(lǐng)導(dǎo)們集體推啟動桿。

那一刻，花姐的眼里只有兩字。

大屏幕上，碩大的“璞樾”二字閃現(xiàn)，毛筆字，飄逸、蒼勁有力，落款：范曾。

難怪，是大名鼎鼎的當(dāng)代著名書畫家范曾啊。這幅字，也側(cè)面證實了一點，87歲的他，并沒有失聯(lián)。

璞樾一不小心，蹭上了范曾與小嬌妻的熱點。一個多月前，有傳言他被小50歲的妻子帶走，連同價值20億元的古玩字畫。

請范大師題字，璞樾真是大手筆，在京城豪宅圈罕見。據(jù)稱，他的作品市場價，高達(dá)15-20萬元/平尺。

一幅好字，拉開了璞樾面市的序幕。第二天，9月27日，它拿到了308套豪宅的預(yù)售許可證。

璞樾南面一路之隔的兄弟紫京宸園搶先一步，于9月26日拿證，559套豪宅。據(jù)悉，排卡約400組，預(yù)計10月12日開盤。

至此，這對朝陽區(qū)黃杉木雙子豪宅雙雙入市，距離拿地已過去整整5個月。

雖說它們是親兄弟，背后的股東一致，但營銷團(tuán)隊之間必然有競爭，購房者更是東挑西揀的。

更何況，兩個豪宅要做到絕對的差異化，是非常之難。

稍微看一下京城雙子座的歷史，海淀功德寺和樾望云與和樾玉鳴、朱房村臻澐與建發(fā)海晏，都有超過50%產(chǎn)品的面積段重疊。

反觀璞樾和紫京宸園，也是如此。那購房者該選誰呢？

一、兩個梯形，各有千秋

紫京宸園和璞樾的地塊，都是梯形，一大一小。

只不過，璞樾東南角被幼兒園挖去了一角，不夠完整；它們的容積率都是2.6，樓棟也都是點狀排布。

論噪音程度，紫京宸園會吵鬧一些，南面緊挨主干道朝陽北路。當(dāng)然，幼兒園的小喇叭聲也不小。

原本紫京宸園有條11米寬、南北向的街坊路，變成了櫻花大道，封閉管理。街坊路封閉，朝陽區(qū)的金茂滿矅、中海萬吉玖序，以及通州的縵云ONE，都是這么干的。

紫京宸園和璞樾的東邊50米左右，都有110千伏高壓線，但紫京宸園要嚴(yán)重些，至少臨近4座高壓線塔；而璞樾很聰明，用幼兒園擋了高壓線，只有1#在東邊。

二、疑似增設(shè)了風(fēng)雨連廊

紫京宸園是宋風(fēng)，璞樾是現(xiàn)代風(fēng)；論大門的氣派程度，紫京宸園二進(jìn)大門，璞樾有170米精裝圍墻。

從沙盤上看，兩個盤都疑似增設(shè)了風(fēng)雨連廊。只是，在它們的報規(guī)圖上都沒有體現(xiàn)，這也讓風(fēng)雨連廊是否合規(guī)，成為一個懸疑點。

在會所上，紫金宸園做到了極致：5700平米的面積，堪稱京城第一大；璞樾則有約2500平米。

三、僅3棟樓的間距系數(shù)偏低

紫京宸園和璞樾的報規(guī)圖很簡約，省略了樓間距。

花姐做了一個分析，它們的日照比，大部分是過關(guān)的。璞樾的9#——受紫京宸園4#遮擋、紫京宸園的1#和8#，略低于最低標(biāo)準(zhǔn)。

此外，璞樾的7#和9#、紫京宸園的11#和13#，側(cè)前方的樓間距都只有13米左右。

璞樾視野最好的樓棟是3#、8#；紫京宸園則為6#。

大概是為了日照采光問題，璞樾最后一排的1#和2#退線6-10米，尤其是樓王4#北面空出了一大片。

這樣的規(guī)劃背后，璞樾北面也大概率是住宅用地。

紫京宸園為了給璞樾留出位置，樓王6#退線了約60米。

四、點狀布局，注意避開遮擋

有關(guān)璞樾和紫京宸園的日照情況，花姐做了它們的大寒日分析。

1、早上9：00。璞樾1#前基本被遮擋，局部被遮擋的為8#、9#西單元、7#12層以下、5#10層以下，4#東單元12層以下；

紫京宸園4#基本被遮擋，14#、5#、8#、9#、11#的中低樓棟被遮擋。

2、中午12：00。璞樾1#基本被遮擋，2#和8#中低樓棟被遮擋，4#、5#、6#、7#和9#低樓層被擋；

紫京宸園1#、2#、7#、8#和13#低樓層被擋；

3、下午15：30。璞樾2#基本被遮擋、9#東邊三戶被擋、3#、4#、6#、7#和8#西邊單元中低樓層被擋；

紫京宸園1#、4#、6#、7#、9#、10#、12#西邊中低樓層被擋。

綜合來看，璞樾1#大寒日的遮擋較為嚴(yán)重。

五、超五成房源有競爭關(guān)系

由于璞樾和紫京宸園是親兄弟，它們在戶型配比上，是當(dāng)成一個大盤來規(guī)劃的，盡量不內(nèi)卷。

從它們第一批領(lǐng)取的預(yù)售證看，璞樾先賣西邊6棟，紫京宸園先賣東邊9棟。這是有深意的，也是為了盡量避免打架。

璞樾的豪，更純粹。它的面積分152平米、188平米、195平米、204平米、230平米、258平米；

紫京宸園的豪，更全面。它的面積段分133平米、148平米、168平米、220平米、232平米、278平米和400平米。

從目前第一批次領(lǐng)取的預(yù)售證看，它們存在競爭關(guān)系的面積段，主要發(fā)生在140-160平米之間。璞樾124套、紫京宸園193套，分別占比41.3%和34.53%。

另有200-240平米面積段，璞樾有64套、紫京宸園有86套，分別占比20.8%和15.38%。

綜合起來，它們至少有五成房源重疊，存在競爭關(guān)系。

它們完全差異化的戶型，是紫京宸園的140平米以下和400平米以上戶型，共計119套。而其他面積段，多為互補(bǔ)關(guān)系。

六、兩款相似面積段戶型PK

璞樾和紫京宸園直面競爭的戶型，有兩款：

1、璞樾152平米VS紫京宸園148平米

它們都是四葉草戶型，南向都是進(jìn)深1.2米內(nèi)嵌式陽臺、封閉、半贈送；北面是進(jìn)深1米的設(shè)備陽臺、全贈送。

璞樾優(yōu)于紫京宸園的地方：電視墻更長、家政間獨(dú)立、大門不沖衛(wèi)生間、主臥有側(cè)窗戶、客廳面寬更大。

紫京宸園優(yōu)于璞樾的地方：廚房面積中西廚結(jié)合、儲物空間多、主臥衣帽間更佳。

2、璞樾230平米VS紫京宸園232平米

它們都是南向四面寬，璞樾有4房，紫京宸園有5房。

璞樾優(yōu)于紫京宸園的地方：電視墻更長、動靜分離且更有儀式感，家政間隱蔽，餐廚一體化。

紫京宸園優(yōu)于璞樾的地方：主臥更方正且有弧形窗、北面設(shè)備陽臺贈送更大、玄關(guān)更氣派。

七、預(yù)計均價在9.5萬元/平米

璞樾與紫京宸園，會賣什么價？

璞樾領(lǐng)證的6棟樓，擬售均價11.46-12.9萬元/平米、樓面價5.85萬元/平米。

紫京宸園領(lǐng)證的9棟樓，擬售均價11.1-12.65萬元/平米、樓面價5.74萬元/平米。

擬售價不等于真正成交價。

關(guān)于二者的成交價，可綜合參考如下樓盤：北京宸園11萬元/平米，中海萬吉玖序11.46萬元/平米，融創(chuàng)壹號院13.07萬元/平米，ONE9賣14.07萬元/平米。

另外，御翠園、保利朝觀天珺、金茂滿曜三個項目的成交價也可參考，分別為7.94萬元、8.32萬元、7.77萬元/平米。

如上是新房的價格，二手房北京星河灣在8.5萬元/平米。

不要忘了，璞樾和紫京宸園還有一個包袱，孫河5.8萬平米商業(yè)體，地價和建安成本約10億億元，導(dǎo)致兩個住宅的樓面價會增加800元/平米。

據(jù)此，花姐推斷紫京宸園和璞樾的均價皆在9.5萬元/平米左右。

八、小心角煞與遠(yuǎn)離高壓線

璞樾和紫京宸園的選房攻略，要避開兩點：

1、在它們的東面50米處，是110千伏的空中高壓線，尤其是紫京宸園的東南角，至少有四座高壓線塔，關(guān)鍵看房子的性價比。

2、由于它們是點狀布局，角煞不可避免。璞樾的8#視野最佳，3#也不錯，只是前面有座幼兒園，如果能忍受幼兒園的吵鬧，也是可以考慮的。

紫京宸園的6#樓王，占據(jù)了最佳位置，幾乎挑不出問題。除此之外，其余樓棟選擇時，注意角煞和朝陽北路的噪音。15#西邊一路之隔有座加油站。

花姐點評

對有選擇焦慮癥的人來說，雙子座樓盤“很煩人”。

有關(guān)璞樾和紫京宸園，開發(fā)商是做了大量的差異化。

這一點，僅從建筑風(fēng)格上就有體現(xiàn)。璞樾偏現(xiàn)代風(fēng)，紫京宸園為宋風(fēng)。

它們有點像海淀朱房村的臻澐與建發(fā)海晏，寶山村的海宸元境與北京隅海岄，也是一個現(xiàn)代，一個中式。

如果兩類風(fēng)格都喜歡，確實很讓人為難。

它們的優(yōu)點很明顯：紫京宸園社區(qū)大，景觀園林好施展，散步佳；璞樾像塊碧玉，精致、純粹。

它們的弱點也很顯性：紫京宸園南面是主干道朝陽北路、東面是高壓線塔；璞樾東南角是幼兒園。

尤其是璞樾，北面是塊空地，花姐推測也是住宅，不知道何時掛出。如果隔個三五年再掛牌，意味著璞樾入住時，北面是一片工地。