樓頂“空中別墅”瘋長，物業勸阻、部門推諉：小區違建困局如何破？

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樓頂“空中別墅”瘋長，物業勸阻、部門推諉：小區違建困局如何破？

“本該是全體業主共有的天臺，被圈建成了私人‘空中別墅’，電梯故障頻發、排煙系統失靈，物業管不了，部門推來推去，我們到底該找誰？”近日，福建莆田鑫和地王廣場小區的違建亂象，引發業主集體不滿，也將“小區違建治理難”這一老生常談的問題，再次推向公眾視野。

一面是業主對居住安全的焦慮，一面是物業“有勸阻權、無執法權”的無奈，更有部門間“屬地不管、執法不擔”的推諉扯皮。面對層層困境，物業公司究竟該如何跳出“管不了、沒人管”的死循環？

一、亂象直擊：樓頂變“私人領地”，安全隱患觸目驚心

走進鑫和地王廣場小區，多棟樓宇的頂樓已完全脫離原有規劃——原本開闊的天臺被鋼架、玻璃、磚石“分割占領”，兩三層高的“樓中樓”、帶露臺的陽光房拔地而起，儼然成了少數業主的“空中私家花園”。

從航拍視角俯瞰，這些違章搭建密密麻麻，不僅破壞了小區整體建筑風貌，更埋下多重安全隱患。“之前電梯經常壞，維修師傅說，很可能是當初運違建材料時超載，把電梯零件壓壞了。”一位業主無奈吐槽。更嚴重的是，部分違建業主為擴建空間，擅自改動樓頂原有煙囪結構，導致多戶業主家排煙不暢，廚房油煙倒灌成了常態。

“我們找過違建業主協商，對方要么避而不見，要么態度強硬說‘我在自己樓頂建，跟你們沒關系’。”業主代表李女士表示，從發現違建到現在，問題拖了近半年，始終沒人能給出明確解決方案。

二、物業之困：“只有嘴皮子權，沒有硬辦法”

“不是我們不管，是真的管不動。”提及小區違建，該物業公司負責人滿臉無奈。據其介紹，早在業主剛開始搭建時，物業就多次上門勸阻，發放《違章整改通知書》，但對方要么拒收文書，要么當面答應停工、背后繼續施工。

“我們沒有執法權，不能強拆，最多只能斷水斷電，但違建業主早有準備，自己接了臨時水電，根本沒用。”該負責人坦言，物業陷入了“兩難困境”：管得嚴了，可能被業主投訴“越權”；不管的話，又會被其他業主指責“失職”。截至目前，物業已留存數十份勸阻記錄、現場照片和視頻，但這些“證據”，遲遲沒能轉化為解決問題的“實效”。

三、部門推諉：“屬地不管、執法不擔”，治理陷入空轉

為推動問題解決，業主和物業曾先后求助黃石鎮政府村建站與荔城區城市管理和綜合執法局，卻遭遇了“踢皮球”式回應。

“商品住宅小區紅線內的違建，不歸我們管，按《福建省違法建設處置若干規定》，得找區級執法部門。我們就是個協調機構，沒有執法權。”黃石鎮村建辦工作人員明確表示“沒法管”。

而荔城區執法局則給出了截然不同的說法：“不管什么情況，都該由所在地鎮街組織拆除，我們只是配合角色。現在執法權已經下放了，這事得找黃石鎮。”

一句“不歸我們管”，一句“該他們管”，讓違建治理陷入“誰都不管”的空轉。截至記者發稿，小區電梯故障仍時有發生，樓頂的“空中別墅”依舊矗立，業主的訴求始終未能得到回應。

四、破局之道：物業不是“孤軍”，這五步才是“正確姿勢”

面對違建難題，物業公司真的只能“束手無策”嗎？結合相關法律法規與多地成功案例，物業公司可從“防、勸、報、聯、服”五個維度，主動破局：

1. 前置“防”控：把規矩立在前面，從源頭堵漏洞

“事后補救不如事前預防。”某全國性物業集團運營總監表示，物業公司應在《小區管理規約》《裝修管理協議》中，明確禁止違章搭建的條款，細化“哪些行為算違建”“違規后需承擔什么責任”。

業主辦理裝修手續時，除了書面告知，還可組織簽訂《無違建承諾書》，并通過小區公告欄、業主群等渠道，定期宣傳違建的安全隱患與法律后果。同時，建立“裝修巡查制度”——裝修期間每天至少巡查1次，重點核查是否擅自改變房屋結構、占用公共空間，一旦發現苗頭，立即制止。

2. 及時“勸”阻：留足證據，文明溝通不激化矛盾

若發現違建行為，物業公司需第一時間派2名及以上工作人員現場勸阻，明確告知業主“違建違反的法規”“可能帶來的風險”，并下達書面《違章整改通知書》，要求限期拆除。

勸阻過程中，要全程拍照、錄像，記錄業主態度與現場情況，同時做好書面臺賬（注明時間、地點、參與人員、溝通內容）——這些材料不僅是物業“已履職”的證明，更是后續配合執法、協助業主維權的關鍵證據。需注意的是，溝通時避免使用強硬措辭，防止與業主發生正面沖突，可結合“電梯安全”“排煙影響”等實際問題，讓業主直觀感受違建對自身及鄰里的危害。

3. 主動“報”告：盯緊主管部門，不做“甩手掌柜”

對拒不整改的業主，物業公司不能“不了了之”，需在勸阻后3個工作日內，向屬地鎮街、城管執法部門提交書面報告，附帶巡查記錄、現場照片、視頻及《違章整改通知書》復印件，清晰說明違建位置、面積、業主信息及已采取的措施。

報告后可定期跟進進展，通過電話、書面函件等形式，向主管部門反饋業主動態（如“違建仍在施工”“業主拒絕溝通”），并請求明確處理時限。“報告越詳細、跟進越主動，主管部門越容易重視。”某區城管執法大隊工作人員透露，“我們最怕物業只說‘有違建’，卻拿不出具體信息，導致執法工作難以推進。”

4. 聯動“聯”合：發動業主力量，用法律武器維權

根據《民法典》第二百八十六條，業主大會或業主委員會對損害他人合法權益的行為，有權請求行為人停止侵害、排除妨礙、賠償損失。物業公司可協助業委會，將違建情況告知受影響的業主，收集大家的意見與訴求，共同推動召開業主大會，形成“反對違建”的集體決議。

若主管部門遲遲未處理，可協助業委會或受影響業主，通過法律途徑維權——如某小區曾通過“業主集體起訴違建業主”，最終法院判決拆除違建，并要求違建業主賠償電梯維修、排煙系統改造等費用。

5. 以“服”促管：用優質服務換理解，減少抵觸情緒

不少違建糾紛的根源，在于業主對物業“管理式溝通”的抵觸。物業公司可通過提升日常服務質量，拉近與業主的距離——比如定期上門走訪、及時解決業主的報修需求、組織鄰里活動等。

“平時把服務做到位，業主才愿意聽我們的勸。”某小區項目經理分享經驗，曾有業主計劃在露臺搭建陽光房，物業沒有直接反對，而是上門幫業主分析“搭建后可能導致露臺漏水”“影響樓下采光被投訴”，同時結合小區美觀、房屋保值等問題耐心解釋，最終業主主動放棄了違建計劃。

五、政策東風：問責“亮劍”，為治理注入“強心劑”

值得關注的是，莆田市近期已發布《關于常態化推進“兩違”綜合治理的通知》，明確提出“強化‘兩違’治理責任，對未依法履職的單位和個人，給予問責；情節嚴重的，移送紀檢監察機關處理”。

這一政策的出臺，意味著“部門推諉、不愿作為”的情況將被“亮劍”，通過問責機制倒逼各部門履行職責，形成“屬地牽頭、執法聯動、物業配合”的治理合力。對物業公司而言，這無疑是“強心劑”——今后配合執法時，將獲得更明確的政策支持，無需再擔心“報了沒人管”。

破局需“合力”，不是“獨角戲”

小區違建，拆的是“違法建筑”，護的是“全體業主的權益”，守的是“居住安全的底線”。物業公司作為小區管理的“第一道防線”，不能當“甩手掌柜”，但也不該是“孤軍奮戰”。

唯有物業公司主動履責（防、勸、報、聯、服）、政府部門壓實責任（不推諉、敢執法）、業主積極參與（不違建、共監督），才能打破“違建難管”的困局，讓“空中別墅”不再出現，讓小區回歸安全、整潔的居住環境。

你所在的小區是否存在違建問題？你認為物業或政府部門還能采取哪些措施治理違建？歡迎在評論區分享你的經歷與觀點。

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