被解聘！海口一小區物業離場引發風波，社區治理困局浮現

12月8日，物業服務中心大門處于緊閉狀態。陳標志/攝

一場物業“跑路”事件，暴露出的是基層社區治理中權責模糊、溝通斷裂、信任缺失的深層困境。

中房報記者 陳標志 海口報道

在被業主認為“失聯”4天后，處于輿論焦點的海南方然物業服務有限公司（下稱“方然物業”），終于出現在協調會的談判桌前。

12月8日下午，一場由海口市美蘭區人民街道辦事處、人民路派出所等多部門組織的物業交接協調會，在該街道辦事處3樓會議室進行。

業委會、被指“擅自跑路”的方然物業，以及即將接手的新物業公司三方對坐，試圖理清一團亂麻。

這場風波的起點，是4天前的12月4日，小區物業服務中心大門、設施設備間突然被落鎖，保安崗亭也空無一人……小區物業服務企業以突然撤場的方式離開，引發業主頗多質疑。

隨后，海口市12345政務服務平臺和媒體相繼接到投訴：方然物業單方面擅自撤場，小區住戶生活亂成了一團麻。

然而，在本次協調會上，方然物業的回應卻充滿了無奈：“我們不是‘跑路’，而是按業委會通知離開。”

一場物業“跑路”的“羅生門”，暴露出的是基層社區治理中權責模糊、溝通斷裂、信任缺失的深層困境，而金都二期小區的“鑰匙”何時能順利交接，不僅關乎200戶居民的日常生活，也成為觀察城市社區如何實現良性共治的一個縮影。

“失管”的小區

金都二期有業主稱，小區生活暫未受到較大影響。陳標志/攝

12月4日，海口溫暖如春，但金都二期小區業主的心卻“涼了半截”：小區物業服務中心、設施設備間被落鎖及貼上封條，物業服務人員也全部離開。

12月5日，一份以“小區業主”名義提交的投訴，列出了小區物業服務企業——方然物業擅自撤場后的“四大問題”——

小區存在安全隱患：物業人員全部撤離后，小區門禁、監控、消防等安防系統無人值守管理，公共區域安全處于失控狀態，業主財產安全及人身安全面臨極大風險。

小區道閘處于“免費”敞開狀態。陳標志/攝

小區日常運行癱瘓：垃圾清運、公共照明、電梯維護、水電公共部分維護等基礎服務完全中斷，嚴重影響小區200戶居民的正常生活秩序。

重要資料缺失：物業撤場時未按規定移交小區業主資料、公共設施設備圖紙等重要文件，嚴重侵害業主知情權與集體權益。

流程嚴重違規：物業擅自撤場行為違反了相關法規的規定，屬于單方面嚴重違約和違規行為。

這份業主投訴函，請求政府職能部門約談方然物業，責令其依法依規、限期完成全部交接工作，并對擅自撤場、拒不交接的違法違規行為進行調查核實，依法嚴肅處理。

12月8日，記者到該小區實地走訪，一名黃姓業主提及小區物業“擅自撤場”一事很是惱火，“為了維持小區的基本秩序，小區目前雇請了原物業2名保安暫時工作”。

“我們是被迫離開”

面對“擅自撤場”的指責，方然物業負責人周先生連連叫屈。

“情況完全不是那樣。”周先生接受記者采訪時稱，早在9月30日，小區業委會就已正式發來解聘通知，白紙黑字寫明：決定于2025年12月1日解除方然物業的服務工作。

“撤場之前已在群里告知了業主和業委會，我們堅持服務到12月4日，已經多干了幾天，就是怕小區亂了套。”周先生表示，小區業委會要解聘他們，公司并非賴著不走，而是被動地撤出。

“這個小區的情況比較復雜，第一屆業委會將前期物業解聘，我們是之后中標的公司。”周先生稱，方然物業于2024年1月通過選聘入駐金都二期小區，物業服務合同簽至2028年底。

據了解，金都二期小區可收費面積不足2萬平方米，其中住宅物業服務費為1.8元/平方米/月，商業為2.5元/平方米/月。“一個月也就幾萬塊錢物業服務費收入，一年也就40萬元左右。”周先生表示，他們進場后，還墊資增設了電動車充電棚、道閘等設施。

小區地庫入口的頂棚鋼化玻璃自去年9月份被超強臺風損壞后，由于申請啟用維修基金未果，至今尚未更換修復，這也是小區業委會與方然物業的矛盾爆發點。陳標志/攝

方然物業表示，去年，臺風“摩羯”損毀小區鋼化玻璃、空調格柵及消防設施等，需要申請啟用維修基金，但因前業委會主任辭職、業委會處于解散狀態等變故，一直無法申請維修基金，導致小區受損設施修復工作被擱淺，這是現物業公司無法左右的。

今年，金都二期小區再次成立業委會，因對新物業企業服務不滿意，如臺風損壞的車庫入口頂棚鋼化玻璃、空調格柵等沒有及時修復等，物業與業委會的矛盾加劇。

今年7月21日至8月21日，金都二期小區召開第四次業主大會，表決通過了終止方然物業的工作、拒絕繳納物業費等4項議題。

9月30日，該小區業委會給方然物業出具一份解聘通知，其中包括“決定于2025年12月1日解除方然物業的工作”等通知事項。

這份解聘通知，成了方然物業“擅自撤場”的原因之一。

協調會交鋒

協調會上，方然物業滿腹苦水，稱外界對他們“跑路”的傳聞，對公司造成很大的負面影響。 陳標志/攝

12月8日下午3時30分，海口市美蘭區人民街道辦事處3樓會議室，金都二期小區業委會、方然物業及另外一家物業公司等負責人坐在了一起。

“我們現在臨時請了2個保安值班。”協調會上，小區業委會負責人郭先生稱，物業工作人員突然撤了，令他們措手不及，現在設備房被鎖，住戶最著急的是水電等問題。

“9月30日，業委會給我們發了通知，要求我們12月1日撤場。”方然物業一負責人也很委屈地稱，業委會讓他們離開，盡管他們對此作法存疑，但事實上并不存在“新物業進場，老物業賴著不走”的情況。

“在兩個月時間里，足夠招聘新物業進來。”方然物業該負責人表示，為維護小區平穩過渡，避免因爭議影響業主正常生活，他們最終選擇配合業委會的要求撤場。

參會的某物業公司負責人稱，他們是本次選聘中標的企業，但目前尚未與小區簽訂正式物業服務合同，還不能進場。只有簽了正式合同，到街道辦備案后才能進駐小區服務。

協調會的核心迅速聚焦于3個現實問題：方然物業被提前終止合同涉及的墊資投入如何清算，小區業主累計拖欠的40余萬元物業費怎么收，以及歷史遺留債務如何厘清。

海口市美蘭區人民路派出所負責人直指要害，詢問業委會：“鑰匙給你們，萬一出現漏水、漏電、火災，這個責任誰來承擔”？在得知業委會成員也存在拖欠物業費的情況后，現場一職能部門負責人說：“這是不對的，物業費是不能欠的。”

經過協調，會議達成一項過渡方案：方然物業同意暫時延長小區的物業服務，保障小區基本運轉，為新老物業的正式交接留出緩沖期。

僵局何解？政協委員剖析“深層病灶”

金都二期小區業委會與方然物業之間的矛盾糾紛，并非孤例。

海口市政協委員、海南省業主委員會協會會長肖江濤告訴記者，小區業委會與物業服務企業之間矛盾頻發原因十分復雜，如開發商前期遺留的房屋質量問題、小區物業服務質量未達到業主預期、小區公共收益不透明等，還有其他利益之爭的復雜原因。

據肖江濤介紹，截至2024年底，海南共有住宅小區6300余個，其中海口占一半以上。但是，全省僅有約800個小區成立業委會，占比約12.7%，與發達地區相比仍存在巨大差距。

“要破解困局，需要多管齊下。”肖江濤建議，首先，細化法規細則，讓物業服務與業委會運作都有明確的“說明書”；其次，加強普法培訓，讓街道、物業、業委會各方都明晰權責，溝通才能順暢；最后，大力推廣“信酬制”物業模式，實現物業費與公共收益全透明，物業公司只拿約定酬金，以此重構業主與物業服務企業之間脆弱的信任。