物業(yè)未履約協(xié)調(diào)維修，業(yè)主能否拒交物業(yè)費？

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案情簡介

2016年底，業(yè)主安某入住濟南市市中區(qū)某社區(qū)。入住不久，她便發(fā)現(xiàn)地下室存在漏水問題。起初，她以為是裝修殘留的潮氣，直至2017年雨季，地下室積水沒過腳踝，墻面起皮、木地板霉變、定制儲藏柜泡損，安某這才意識到是房屋結(jié)構(gòu)性漏水，隨即向小區(qū)物業(yè)服務(wù)方——濟南某物業(yè)公司正式報修。

根據(jù)小區(qū)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)公司提供的前期物業(yè)服務(wù)包括：1、物業(yè)共有部位的維護和管理；2、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備的運行、維護和管理等。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)公司接受業(yè)主委托提供的其他特約性服務(wù)有：1、房屋專有部分及自用設(shè)施設(shè)備損壞時，業(yè)主或物業(yè)使用人可以向物業(yè)公司報修，也可以自行維修。經(jīng)報修由物業(yè)公司維修的，維修費用由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)，并按照物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)中心公示的收費標(biāo)準(zhǔn)收取。”

依據(jù)合同約定，安某多次要求物業(yè)公司對接開發(fā)單位推進維修，但物業(yè)的回應(yīng)始終停留在“已上報”“待協(xié)調(diào)”這類口頭承諾上。從2017年到2022年，安某通過書面報修單、微信溝通、電話聯(lián)系等方式報修10余次。庭審中，安某提交了地下室積水、家具受損的照片，以及與物業(yè)工作人員的通話錄音。錄音中，物業(yè)工作人員雖承認“問題已記錄”，卻始終未提供維修進度或解決方案。

7年間，為緩解漏水困擾，安某自行花費近萬元翻新墻面等，但漏水根源始終未得到解決。2022年起，因物業(yè)長期未兌現(xiàn)協(xié)調(diào)維修的承諾，安某拒絕交納物業(yè)費。今年，濟南某物業(yè)公司以“業(yè)主拖欠物業(yè)費”為由，訴至法院，要求安某支付2022年至2024年期間的物業(yè)費4萬余元，并支付違約金5000元。

法院審理

庭審中，雙方就“物業(yè)公司是否履行協(xié)調(diào)維修義務(wù)”展開了激烈辯論。

濟南某物業(yè)公司辯稱，房屋漏水屬于開發(fā)商遺留的質(zhì)量問題，物業(yè)公司僅負責(zé)“協(xié)調(diào)”，而非“直接維修”，且已多次向地產(chǎn)方提交報修單，不存在違約行為。同時，物業(yè)公司提交了小區(qū)綠化養(yǎng)護記錄、保潔臺賬、安保巡邏簽到表等，以此證明其已履行公共區(qū)域物業(yè)服務(wù)義務(wù)。

對此，安某反駁稱，物業(yè)公司雖聲稱“已協(xié)調(diào)”，卻未提供任何書面憑證——既沒有向地產(chǎn)方的報修流轉(zhuǎn)記錄、維修方案溝通材料，也沒有向業(yè)主反饋進度的證據(jù)。物業(yè)公司每次均答應(yīng)一定維護，卻把遺留問題拖過了質(zhì)保期。此外，小區(qū)還存在公共綠地被侵占、道路開裂積水、公共收益未公示等問題，這進一步印證了物業(yè)服務(wù)存在明顯瑕疵。

法院審理認為，根據(jù)《民法典》第九百三十九條、第九百四十四條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有法律約束力，業(yè)主應(yīng)按約交納物業(yè)費，但物業(yè)服務(wù)人未按約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)主張減免。本案中，安某已充分舉證證明房屋漏水事實及多次報修的經(jīng)過，而物業(yè)公司未能提供有效證據(jù)證明其履行了協(xié)調(diào)維修義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)“舉證不能”的法律后果，其行為已構(gòu)成違約。

綜合考量物業(yè)公司在公共區(qū)域服務(wù)的履約情況，以及安某因物業(yè)違約才拒交費用、并非“惡意拖欠物業(yè)費”的事實，法院最終作出判決：安某按應(yīng)交物業(yè)費的80%支付費用，駁回物業(yè)公司要求支付違約金的其他訴訟請求。本案中，業(yè)主因房屋漏水自行維修產(chǎn)生的損失可另行主張權(quán)利。

法官說法

明確義務(wù)邊界，破解“服務(wù)差—拒交費”惡性循環(huán)

物業(yè)公司“協(xié)調(diào)維修義務(wù)”不是“口頭承諾”，需有實質(zhì)行動。物業(yè)服務(wù)合同中約定的“協(xié)調(diào)維修義務(wù)”，并非“受理報修即完成義務(wù)”，而需包含“對接責(zé)任方(如開發(fā)商、維保單位)、跟進維修進度、向業(yè)主反饋結(jié)果”等全流程實質(zhì)行動。若僅以“已上報”“待處理”搪塞業(yè)主，又未留存書面協(xié)調(diào)記錄，一旦發(fā)生糾紛，將因“舉證不能”承擔(dān)違約責(zé)任。

業(yè)主維權(quán)需“有理有據(jù)”，拒絕“以拒交物業(yè)費對抗一切”。業(yè)主遭遇物業(yè)違約時，應(yīng)注意留存報修記錄、溝通截圖、房屋受損照片或視頻、自行維修憑證等證據(jù)，通過向住建部門投訴、申請綜治中心調(diào)解或提起訴訟等合法途徑維權(quán)，而非直接以“拒交物業(yè)費”對抗——若物業(yè)已履行大部分義務(wù)，僅存在局部瑕疵，業(yè)主仍需交納合理比例的物業(yè)費，避免因“惡意拖欠”承擔(dān)不利后果。

物業(yè)與業(yè)主并非對立關(guān)系，而是“你付費、我服務(wù)”的共生體，需相向而行。物業(yè)公司應(yīng)摒棄“重收費、輕服務(wù)”“重公共區(qū)域、輕個體訴求”的傾向，建立“報修—協(xié)調(diào)—反饋”的閉環(huán)機制；業(yè)主也應(yīng)認識到，及時交納物業(yè)費是物業(yè)維持小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。唯有雙方各自履行義務(wù)，才能打破“服務(wù)差—拒交費—服務(wù)更差”的惡性循環(huán)，構(gòu)建和諧社區(qū)。

完善監(jiān)管機制，為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保駕護航。相關(guān)部門應(yīng)進一步加強對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度，建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系和監(jiān)督機制。定期對物業(yè)公司的服務(wù)情況進行檢查和評估，對于服務(wù)不達標(biāo)的物業(yè)公司，及時責(zé)令整改，情節(jié)嚴(yán)重的給予相應(yīng)的處罰。同時，暢通業(yè)主投訴渠道，確保業(yè)主的訴求能夠及時得到回應(yīng)和處理。通過強化監(jiān)管，促使物業(yè)公司提高服務(wù)意識和服務(wù)水平，規(guī)范自身行為，從源頭上減少物業(yè)糾紛的發(fā)生，營造一個更加和諧、有序的社區(qū)環(huán)境。

社區(qū)也可發(fā)揮積極作用，組織物業(yè)與業(yè)主定期交流活動，增進彼此了解與信任。同時，建立社區(qū)志愿者隊伍，協(xié)助物業(yè)開展部分工作，營造共建共享的良好氛圍，進一步推動和諧社區(qū)建設(shè)。

法官同時提示，若業(yè)主因房屋質(zhì)量問題遭受損失，應(yīng)先行固定相關(guān)證據(jù)，直接向開發(fā)商等相關(guān)責(zé)任主體依法主張賠償權(quán)利。以拖欠物業(yè)費抵扣損失的行為并非合法的維權(quán)途徑，不僅無法解決房屋質(zhì)量爭議，還可能使自身陷入違約風(fēng)險，導(dǎo)致合法權(quán)益難以得到有效保障。

來源： 山東高法

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