URI城市租住 | 2025年三季度中國住房租賃市場研究報告（定制版）

“一線城市數(shù)據(jù)月報”定期發(fā)布，關(guān)注政策時事熱點，從數(shù)據(jù)中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化。本期為《2025年三季度住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關(guān)注三季度租賃市場動態(tài)，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化。

*本報告數(shù)據(jù)均來自政府、企業(yè)公開數(shù)據(jù)及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：政策密集出臺，房地產(chǎn)邁向“四好”與租賃并舉的新模式

■地方政策：多地加速落地住房保障與租賃政策，持續(xù)構(gòu)建“租購并舉”格局

■土地成交：三城租賃住房供應(yīng)路徑分化顯著，土地轉(zhuǎn)向精細(xì)化供給

■個人房源：三城新增房源環(huán)比增幅均超20%，租金坪效分化，北京強(qiáng)超滬杭

■分散式公寓：因政策松綁及市場調(diào)整三城分散式公寓市場供應(yīng)反彈，市場呈現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，租金進(jìn)入調(diào)整期，長期看仍承壓

■集中式公寓：集中式公寓供應(yīng)加速（上海領(lǐng)跑，杭州勢頭迅猛），租金普降，市場以價換量趨勢明顯

■項目新開：品牌公寓加速布局，上海多盤齊放引領(lǐng)租賃市場提質(zhì)擴(kuò)容

■品牌動態(tài)：全國品牌整體穩(wěn)步向上、輿情正向，供應(yīng)端加速擴(kuò)面開店，企業(yè)借暑期與雙節(jié)激活需求

■REITs篇：租賃住房金融化進(jìn)程加速，市場步入擴(kuò)容與精耕新階段

01

政策篇

新政繪就四好方，租賃并舉穩(wěn)市場

1

宏觀政策

政策密集出臺，中國房地產(chǎn)邁向“四好”與租賃并舉的新模式

三季度政策密集出臺，核心旗幟鮮明地轉(zhuǎn)向“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，以住建部提出的“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”這“四好”建設(shè)為頂層藍(lán)圖，致力于全鏈條提升人居品質(zhì)。同時，《住房租賃條例》的9月15日正式施行與配套措施落地，標(biāo)志著租賃市場進(jìn)入有法可依的規(guī)范化發(fā)展新階段，有力推動了“租購并舉”制度的建立。在支撐體系上，金融政策著力盤活存量、鞏固市場穩(wěn)定，REITs擴(kuò)圍至租賃住房則為行業(yè)提供了新的資金活水。這一切共同勾勒出一條從“保民生”到“提質(zhì)量”的清晰路徑，標(biāo)志著行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量、內(nèi)涵式發(fā)展的根本性轉(zhuǎn)變。

2

地方政策

全國多地加速落地住房保障與租賃政策，構(gòu)建“租購并舉”新格局

三季度全國多地密集出臺住房政策，聚焦保障性租賃住房供給與存量資產(chǎn)盤活，推動“租購并舉”加速落地。核心舉措包括：大規(guī)模推出保租房并面向人才、畢業(yè)生等群體精準(zhǔn)配租；支持商辦、商品房“轉(zhuǎn)租”以盤活存量；擴(kuò)大公積金直付房租等金融支持；并通過信用評價、立法等方式規(guī)范租賃市場，標(biāo)志著住房體系正朝多層次、全覆蓋方向深化轉(zhuǎn)型。

02

土地篇

三城供地路徑異，精準(zhǔn)施策模式新

三城租賃住房供應(yīng)路徑分化顯著，土地市場轉(zhuǎn)向精細(xì)化供給

三季度，三城租賃用地成交共計23宗地塊，總建面29.5萬㎡。其中，北京成交12宗純租賃地塊，彰顯其通過新增專用土地來保障租賃住房的堅定決心。上海成交9宗配建用地，主力推行配建模式，將租賃住房嵌入普通商品房開發(fā)中，以實現(xiàn)社區(qū)的融合與資源的整合；杭州僅成交2宗地塊，但單幅純租賃用地的規(guī)模巨大，顯示出其打造大型租賃社區(qū)的集中式發(fā)展思路。

京滬杭供地呈配建與純租賃模式并行

上海主打配建模式：全部地塊均為"配建租賃住房用地"，通過協(xié)議出讓與招拍掛相結(jié)合，吸引上海地產(chǎn)、中建壹品、招商等國企和品牌房企參與，部分地塊溢價率達(dá)28%-40%，顯示市場認(rèn)可度較高。

杭州采用純租賃劃撥：通過劃撥方式供應(yīng)純租賃住房用地，受讓方均為杭州安居寧巢、余杭城發(fā)等地方國企，實現(xiàn)零地價供應(yīng)，體現(xiàn)了保障性導(dǎo)向。

北京則雙軌并行：通州區(qū)采用協(xié)議出讓方式向北京保障房中心供應(yīng)純租賃用地，海淀區(qū)和大興區(qū)則通過劃撥方式供應(yīng)，形成"協(xié)議出讓+劃撥"雙軌制，受讓方均為保障房機(jī)構(gòu)和城投企業(yè)。

03

市場篇

房源放量租金流，南北市場各顯秀

個人房源

新增供應(yīng)表現(xiàn)

三城新增房源總量達(dá)41.8萬套，環(huán)比增幅均超20%

三季度，三城個人租賃房源放量市場格局顯著分化。新增近22萬套領(lǐng)跑，同比激增50%，表現(xiàn)一枝獨秀；雖環(huán)比回升，但同比下滑9%，凸顯市場調(diào)整壓力；杭州則保持超20%的穩(wěn)健增長。數(shù)據(jù)印證了在“租購并舉”背景下，核心城市住房租賃市場已步入各自不同的發(fā)展階段。

個人房源

租金坪效表現(xiàn)

三季度三城租金坪效分化，呈現(xiàn)“北強(qiáng)南穩(wěn)”格局，北京強(qiáng)超滬杭

北京以3.57元的絕對值和15%同比增幅強(qiáng)勢領(lǐng)跑，市場熱度空前；上海穩(wěn)中有升，同比增11.3%；杭州則保持低位平穩(wěn)。數(shù)據(jù)表明，北京租賃市場在供需關(guān)系與品質(zhì)升級驅(qū)動下價值凸顯，而滬杭市場則進(jìn)入成熟平穩(wěn)階段。

分散式公寓

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

政策松綁與供應(yīng)釋放，三季度分散式公寓市場供應(yīng)強(qiáng)勢反彈

三季度，三城的分散式公寓市場新增房間規(guī)模呈現(xiàn)顯著增長態(tài)勢。同環(huán)比均實現(xiàn)正向增長，其中杭州的同比增長最為突出（達(dá)217%）。這一數(shù)據(jù)變化表明，分散式公寓市場在政策限制及市場調(diào)整后，三季度出現(xiàn)了明顯的供應(yīng)回升。

URI分析影響因素包括：租賃旺季的市場需求、前期壓抑的供應(yīng)釋放，以及相關(guān)市場政策的適度調(diào)整等。值得注意的是，這種增長是在去年同期基數(shù)較低的背景下實現(xiàn)的，反映了分散式租賃市場活力的恢復(fù)和市場結(jié)構(gòu)的動態(tài)調(diào)整。

分散式公寓供大于求，租金進(jìn)入調(diào)整期，上海環(huán)比回暖難掩整體下行壓力

三季度，分散式公寓租金表現(xiàn)呈現(xiàn)分化態(tài)勢。上海以3.78元的坪效租金領(lǐng)跑，環(huán)比回升2.3%，回暖跡象明顯；北京租金環(huán)比下降1.5%，市場仍短期承壓；杭州租金水平較低但保持平穩(wěn)。值得關(guān)注的是，三城市租金同比均呈負(fù)增長，反映分散式公寓整體仍處于供大于求，處于價格調(diào)整周期，市場修復(fù)仍需時日，旺季淡去，未來將呈下行表現(xiàn)。

集中式公寓（含保租房）

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

三季度三城集中式公寓供應(yīng)加速，上海領(lǐng)跑差距大，杭州勢頭迅猛

三季度，上海作為龍頭，其集中式新增房間規(guī)模達(dá)到126萬間，不僅基數(shù)巨大，且環(huán)比與同比增速均保持高位（5% 和 21%），顯示出極強(qiáng)的市場活力和擴(kuò)張勢頭；杭州作為新一線城市的代表，增長勢頭迅猛，盡管規(guī)模約為上海的一半（59.6萬間），但17%的同比增速凸顯了其巨大的市場潛力；相比之下，北京市場則更為成熟和穩(wěn)定，新增規(guī)模為37.7萬間且多為政策性房源，環(huán)比與同比增速平穩(wěn)。

三季度核心城市租賃住房租金普降，市場以價換量趨勢明顯

三大城市的坪效租金同比與環(huán)比均出現(xiàn)下滑，且城市能級越低，租金承壓越大：北京租金水平最高（6.27元/天/㎡），降幅相對緩和；上海次之（4.95元/天/㎡）；而杭州的租金水平（2.56元/天/㎡）遠(yuǎn)低于京滬，其環(huán)比-3.0%和同比-8%的降幅也最為顯著。這一方面反映了在市場供應(yīng)集中放量的背景下，運營商為加速去化、提升出租率而采取了更為積極的降價策略；另一方面也表明，在當(dāng)前的宏觀環(huán)境下，租賃市場的消費更趨理性，租金承受能力已成為影響市場表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。

頭部品牌三季度加速布局，上海多盤齊放引領(lǐng)提質(zhì)擴(kuò)容

三季度長租公寓市場迎來集中供應(yīng)期，上海表現(xiàn)尤為突出，新開業(yè)項目達(dá)20余個，其中兆景華庭青年社區(qū)（2,800間）、泊寓浦東璟泊社區(qū)（2,020間）等大型項目成為供應(yīng)主力；北京市場以小米青年公寓（2,658間）為代表，呈現(xiàn)單項目規(guī)模化特征；杭州則保持穩(wěn)健發(fā)展節(jié)奏。從租金表現(xiàn)看，各城市內(nèi)部分化明顯，北京樂乎公寓清河店坪效達(dá)4.19元，上海世博木棉花項目更是高達(dá)17.38元，而部分項目坪效不足1元，反映出產(chǎn)品定位與區(qū)域價值的顯著差異。品牌運營商持續(xù)活躍，龍湖冠寓、泊寓、樂乎等在全國多城市同步拓展，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展。

個案代表展示：

【小米北京青年公寓】

項目位于北京市昌平區(qū)定泗路，由3大組團(tuán)院落、共7棟建筑組成，距離小米智慧產(chǎn)業(yè)園約3公里，距離小米科技園約10公里，日常通勤有班車直達(dá)，總計為小米員工提供2658套優(yōu)質(zhì)公寓，月租金2399元起。小米青年公寓的正式啟用，標(biāo)志著小米“人才生態(tài)戰(zhàn)略”的又一重要里程碑。這座公寓以“讓奮斗者住得體面”為核心理念，不僅為小米全球員工提供了低于市場價30%的優(yōu)質(zhì)住房，更以科技手段打造了全新的居住體驗。

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【龍湖冠寓金沙湖歡肆店】

該項目為龍湖集團(tuán)在錢塘新區(qū)打造的復(fù)合型青年社區(qū)項目，集長租公寓與活力商業(yè)街區(qū)于一體，位于地鐵1號線高沙路站B口上蓋。提供28-35㎡精裝單間，月租金2399元起，最長可享學(xué)生折扣月付優(yōu)惠。???配套設(shè)施包含全套品牌家電（洗烘一體機(jī)、智能門鎖等）、獨立衛(wèi)浴、開放廚房。?公共空間配備免費健身房、屋頂花園、書吧等共享區(qū)域。

【泊寓浦東璟泊社區(qū)】

該項目位于上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)環(huán)慶東路，可供2020套房源，是一個提供長租、短租服務(wù)的公寓社區(qū)，主打民水民電、拎包入住等特色。該社區(qū)提供健身房、臺球室、乒乓球室、閱讀室、瑜伽室等公共活動空間，并配備獨立電熱水器、洗衣機(jī)等家電。

04

重點品牌動態(tài)：

龍頭擴(kuò)店勢不停，節(jié)慶營銷暖人心

URI觀察發(fā)現(xiàn)：本季度全國品牌整體穩(wěn)步向上、輿情正向。供應(yīng)端加速擴(kuò)面開店，深耕業(yè)務(wù)并探新型模式；需求端借暑期與雙節(jié)，通過節(jié)點宣發(fā)、品推及優(yōu)惠發(fā)放激活需求。國企市場化轉(zhuǎn)型成效顯著，業(yè)務(wù)深化與品牌建設(shè)為抓手，為行業(yè)注入穩(wěn)定力量。

房源上新方面：

三季度，頭部品牌保持強(qiáng)勁拓展勢頭，萬科泊寓、龍湖冠寓在全國多城落地新項目；國企系代表華潤有巢在7個城市同步開業(yè)，安居寧巢持續(xù)深耕杭州市場。項目布局呈現(xiàn)全國化與區(qū)域深耕并存的特征；

例如：萬科東莞泊寓·鳳篁閣、深圳泊寓·坂田旗艦店、濟(jì)南叮咚泊寓·鮑山地鐵站店開業(yè)；龍湖冠寓上海江橋歡肆店、龍湖冠寓南京水晶酈城店、龍湖冠寓杭州金沙湖歡肆店、龍湖冠寓成都興隆湖店開業(yè)；有巢公寓深圳橋頭店、大連高新瑞府店、天府有巢國際公寓社區(qū)、有巢公寓龍崗中心城店、有巢公寓寶龍店、有巢公寓豆各莊店、有巢公寓大連高新瑞府店、蜀府有巢國際公寓社區(qū)開業(yè)；

品牌動作方面：

1.龍湖冠寓- 推出“暑期BUFF卡”（799元全國住7天）和“369元住3天”等旅居產(chǎn)品，精準(zhǔn)捕捉年輕人短期住宿需求，將傳統(tǒng)長租業(yè)務(wù)延伸至靈活旅居市場；

2.華潤有巢- 在成都創(chuàng)新推出“國風(fēng)茶歇音樂巴士”活動，通過調(diào)度網(wǎng)紅巴士至公寓樓下，打造移動的“巢人雅集社”，以沉浸式場景增強(qiáng)租客體驗與社群粘性；

3.浦發(fā)有家- 舉辦“三年有家·奇遇生活節(jié)”，在三大社區(qū)同步推出螢火蟲游園會、魔法鄰里夜、萌寵撒歡日等主題派對，構(gòu)建“居住+社交”的社區(qū)生態(tài)閉環(huán)。

活動營銷方面：

行業(yè)頭部效應(yīng)持續(xù)強(qiáng)化，萬科泊寓規(guī)模突破20萬間，龍湖冠寓保持高出租率；國企品牌積極履行社會責(zé)任，華潤有巢、浦發(fā)有家深度參與人才安居建設(shè)；專業(yè)運營商場家公寓、爾家公寓通過行業(yè)發(fā)聲和產(chǎn)品創(chuàng)新提升專業(yè)影響力。

例如：

1、行業(yè)規(guī)模方面：萬科泊寓開業(yè)規(guī)模突破20萬間，穩(wěn)居行業(yè)第一；龍湖冠寓：累計開業(yè)12.7萬間，出租率95.6%保持行業(yè)高位；

2.政企合作方面：華潤有巢與嘉興市政府簽署人才安居合作備忘錄；萬科泊寓承接昆明安居集團(tuán)901間保租房運營權(quán)（10年期）；

3.資產(chǎn)盤活方面：萬科泊寓與五礦置業(yè)合作盤活沈陽216套存量資產(chǎn)；安居寧巢中標(biāo)浙旅投自持住房項目，獲523間房源運營權(quán)；

4、品牌建設(shè)方面：浦發(fā)有家獲東方衛(wèi)視等主流媒體深度報道：安居寧巢通過直播活動展示藍(lán)領(lǐng)公寓運營模式。

05

REITs篇

REITs擴(kuò)募提速進(jìn)，金融活水潤屋金

租賃住房金融化進(jìn)程加速，市場步入擴(kuò)容與精耕新階段

三季度中國租賃住房REITs與ABS市場展現(xiàn)出從“試點探索”邁向“常態(tài)化發(fā)展”的強(qiáng)勁勢頭。9月30日，金融領(lǐng)域的新突破，標(biāo)志性事件“建信長租”ABS作為首單實現(xiàn)擴(kuò)募的持有型不動產(chǎn)ABS，以其7.8倍的超高認(rèn)購倍數(shù)，印證了該資產(chǎn)類別已獲得保險、銀行理財?shù)戎髁鳈C(jī)構(gòu)的廣泛認(rèn)可。市場活躍度顯著提升，一方面體現(xiàn)為新發(fā)行人（如福州新投）的持續(xù)入場，為市場帶來新供給；另一方面，存量產(chǎn)品已進(jìn)入“精耕細(xì)作”的管理周期，招商蛇口REIT主動優(yōu)化資金投向、國泰君安REIT實施穩(wěn)定分紅，均標(biāo)志著市場運作日趨成熟。這一系列動態(tài)表明，在政策驅(qū)動與資本助推下，一個更加多元化、規(guī)范化且充滿活力的租賃住房金融生態(tài)正在快速形成。

本季保障房REITs中報業(yè)績公布，呈分化態(tài)勢-寬庭領(lǐng)跑，深圳項目現(xiàn)金流承壓

8月，保障性租賃住房REITs集中披露2025年中期報告。報告期內(nèi)，各保障房REITs運營呈現(xiàn)分化態(tài)勢。國泰君安城投寬庭保租房REIT表現(xiàn)最為亮眼，收入和凈利潤均位居首位。多數(shù)項目現(xiàn)金流健康，如北京、上海REITs經(jīng)營現(xiàn)金流均高于凈利潤，收益質(zhì)量較高。但紅土創(chuàng)新深圳安居REIT經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)，招商蛇口REIT出現(xiàn)小幅虧損，反映出部分項目在運營效率或成本控制方面仍面臨挑戰(zhàn)。整體而言，板塊運營基本穩(wěn)健，但內(nèi)部管理差異顯著。

其中值得關(guān)注點是，8月8日，上海城投控股股份有限公司宣布升級租賃住房品牌“城投寬庭”，推出高端服務(wù)式公寓產(chǎn)品線“寬嵐”，定位高凈值人群需求，首批三個項目（寬嵐·萬竹、寬嵐·大境、寬嵐·綠湖）已入市。同期，其公募REIT產(chǎn)品“城投寬庭保租房REIT”啟動擴(kuò)募，擬注入上海閔行區(qū)浦江社區(qū)（2,362套）和九星社區(qū)（1,230套）兩個保租房項目，新增房源3,592套，進(jìn)一步強(qiáng)化資產(chǎn)流動性閉環(huán)。此舉標(biāo)志著上海城投“投融建管退”全周期模式成熟，為保租房REITs市場提供可復(fù)制的國企范本。

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撰文: URI研究中心

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