天環(huán)來了，我還能相信南站嗎？

南站，有點好起來了。

國慶假期，廣州南站累計到發(fā)606萬人次，日均75.7萬。10月8日到達旅客達到50.9萬人次，刷新歷史紀(jì)錄。

毫無疑問，到發(fā)旅客數(shù)據(jù)又是全國TOP1，獨一檔的存在。

對出游市民和思鄉(xiāng)游子來說，調(diào)侃“搶鐵歸搶鐵”，但他節(jié)假日拿錢是真辦事啊，一分鐘到站一班，都快把自己干成地鐵了。

半夜2點的車，也能開。

8號是返程高峰，我抵達廣州南站，出站后打車格外困難，后面改乘地鐵，原以為會排很久的隊，也僅因限流短暫等了不到5分鐘，就坐上7號線。

除了爆單不好打車外，總歸是能把你安穩(wěn)送到家的。

對于單日峰值流量92.7萬人次到發(fā)的高鐵站來說，很多朋友吐槽南站動線不好，平日設(shè)計是一回事，但節(jié)假日的壓力測試又是另一回事。

想起那句程序員的話，“當(dāng)程序出現(xiàn)bug又能運行下去的時候，別急著修復(fù)”。

而且周邊的寫字樓、商業(yè)在施工，進度和節(jié)奏都不一樣，南站如此大的客運壓力，五一、國慶、春節(jié)彼此間的節(jié)點，注定了難以大動刀。

不是不改，而是緩改，慢改，讓有準(zhǔn)備的先改。

兩年前，南站重要開發(fā)商之一新鴻基，就曾對外宣布計劃，“雖然廣州南站交通大動脈已經(jīng)四通八達了，但高鐵與其他交通方式連接的毛細(xì)血管還未打通。”

“廣州南站的整體換乘體驗仍有改善空間，周邊配套不足，暫時未能有效將廣州南站龐大的人流量，轉(zhuǎn)化成高質(zhì)量的載體。”

講真，這次出游相對于2023年體驗，南站是有進步的。

南站的潛力，一個是廣鐵超強的調(diào)控能力，能把班車調(diào)度拉滿。

另一個，是南站本來就不錯的底子。15臺28線，預(yù)留了多條流量線，京廣、貴廣、南廣、廣深港等多條重要線路。

不過，潑天的流量，南站一直都接不住。

不說把人留下了，多年來，南站客流一直都在站內(nèi)，因為一旦走出站外就是一片荒地，無消費、無娛樂、無產(chǎn)業(yè)。

對比起虹橋高鐵+機場+會展中心+進博會的發(fā)展契機，相對明確的產(chǎn)業(yè)定位和決心，在房地產(chǎn)最輝煌的時候，虹橋吸引了大量投資和資源。

早些年，在虹橋星巴克跟你一起等咖啡的，很可能就是某家房企的品牌總、營銷總，可以順手要個折扣。

而南站則在模糊不定的定位中，逐漸成為一個超強的交通樞紐，但僅此而已。

南站，頗有點廣州人的務(wù)實屬性，“高鐵站，重要的是能坐高鐵。”

對于南站來說，新鴻基是最大的翻盤籌碼。

新鴻基在西九龍項目上名利雙收，就想把超強交通屬性的南站也做起來。

關(guān)于項目定位、規(guī)劃，南站綜合體對標(biāo)的都是西九龍ICC，拔高到“大灣區(qū)樞紐門戶”。

南站ICC項目商場命名為天環(huán)·廣州南，廣州的又一所天環(huán)來了，由廣州天河路天天環(huán)原班團隊統(tǒng)一負(fù)責(zé)招商、推廣及運營。

開業(yè)時間，定在了2026年。

寫字樓、星級酒店、公寓及住宅等業(yè)態(tài)融為一體，商場及辦公部分通過連廊和地下通道等直接連通高鐵站、城際站和地鐵站，實現(xiàn)“站城一體”。

天環(huán)的到來，南站看起來像一個全業(yè)態(tài)大型TOD綜合體，采用“東商務(wù)，西交通”的布局，集商、住、行于一身。

另一個值得期待的是，南站足球公園，大概率明年能完工。

可能是南站最可惜的一個項目，隨著恒大和富力的相繼退出，廣州足球產(chǎn)業(yè)和超級足球場一起成了邊緣角色。

但我依然看好項目，在用心運營的前提下，能做成一個帶來正向收益的項目。

當(dāng)下最火的兩個活動，一個是大型演唱會，很多歌手都在辦，背后是消費力強的粉絲經(jīng)濟。

一個是蘇超，連央視都在轉(zhuǎn)播，即便我沒有十三太保的家鄉(xiāng)情懷，都看得很過癮。

有多年足球文化土壤的廣東，其實弄了省超，也就是粵超。結(jié)果，是賽會制，還是俱樂部制，綁定了職業(yè)的中冠資格。

說白了，就是太職業(yè)了，這還是足球，并非文旅。

蘇超的定位很清晰，就是文旅項目，吸引省內(nèi)其它游客消費、出游的。兩者背后的體制和目的，完全不一樣。

如果，有決心做文旅，把足球當(dāng)成載體，南站旁的足球場是個很好的主場之一，通勤方便、ICC準(zhǔn)備開業(yè)、去萬博也近，是有消費場所能承接流量的。

客家隊、潮汕隊、深圳隊、廣州隊、佛山隊、湛江隊，實在湊不齊拉埋廣西老表一起玩-廣超！

最后，聊聊南站的市場。

萬科檐嶼城的出現(xiàn)，可以說打破了南站樓市過往不溫不火的局面。當(dāng)然，也重塑了南站的價格格局。

首推77-105平，總價18X萬起，首付不到30萬上車番禺學(xué)鐵商3房，配九年一貫制全國名校品牌“湖南師范大學(xué)附屬學(xué)校”。

總結(jié)起來，還是夠便宜，萬科檐嶼城對標(biāo)的是瓏曜上城、亞運城的定價，新規(guī)戶型也做到位了。

國慶期間賣了82套（數(shù)據(jù)來源于案場），和亞運城、黃埔新城在同一梯隊，近郊剛改客戶的新晉強有力選手。

三個盤，都有一個特點，花費了大心思引入好學(xué)校。

這所湖南師范大學(xué)附屬學(xué)校，是南站中心區(qū)第一所名校。其實，也是南站多年來的問題，說是產(chǎn)住一體，但既不產(chǎn)、也不太住。

另一邊定位更高的峻鑾，戶型建面68-162平，均價4.5萬/平，部分特價單位能做到3.5萬/平。

首批也收樓了，整體質(zhì)感在線，港資開發(fā)商做的項目，內(nèi)部顏值和服務(wù)是不錯的。

隔音涂料、背景墻、踢腳線、吊頂?shù)扔惭b，我們現(xiàn)場看了很細(xì)節(jié)。

南站經(jīng)過一輪價格洗牌后，這一次，能說未來可期了嗎？