“票走”富力，天河206億舊改，誰來接手？

206億舊改，終于坐不住了。

最近，吉山村召開股東大會，村民合力投票把富力和合景踹出局了。

這塊曾經被寄予厚望，體量有4.5個獵德那么大的天河舊改，有望重生。

1）合景和富力退出，吉山村迎來轉機

村民股東全票通過，迫不及待把合作企業“廣州富景吉山房地產開發有限公司”送出門，退出解約。

對富力和合景來說，能扛到現在才退出已是奇跡。

自2020年末三條紅線出臺開始，依靠負債-規模輪轉擴張的房企，被戴上了緊箍咒再無余力推動如此大規模、長周期的舊改。

令人唏噓的是，正是在昨天傳出消息，曾經制約房地產無序擴表的三條紅線默默走向了幕后，地產股紛紛大漲。

然而，無論是舊村還是房企，卻早已不復當年之勇，分手是最好的結果了。

富力和合景身上背上的幾個紅色標簽，作為廣州兩大舊改地主，不少舊改因此受到影響，錯過了幾年光景，好在多方開始處理歷史遺留問題。

富力的陳田村項目，云山境由華發代建接手繼續開發；合景的雙沙項目，則由中建八局全面接管，打造了中建海絲城...

這一批在19-21年前后招標簽約的舊改項目，站在了30年來的房地產頂峰卻無力回天，得以在這兩年迎來轉機。

2）城投、中能建曾染指，吉山出路何在，轉新模式嗎？

過去，舊改翻身無非等白衣騎士：

①更有實力的央企、國企接手，例如幾個黃埔項目；

②銀團接手、房企代建，例如白云陳田村。

吉山村，曾經有兩位潛在操盤手。

2021年初，富力陷入償債危機，曾將合作股份質押給廣州城投，換取流動資金，城投也是部分入局了吉山舊改。

2024年，央企中能建也曾經介入過吉山村舊改。當時，吉山村也發了一版最新的土地控規調整，讓市場和村民都相當期待。

可惜的是，事情最后也沒能談下來。

據拆神了解，在吉山村的后續開發中，廣州城投或許會介入擔任重要角色。

1月6日，天河區召開全區城中村改造工作會議，其中提到“對2個舊模式項目，冼村和吉山村要求加快復建房驗收交付、銷售以及模式轉換”。

對吉山村來說，關鍵詞是模式轉換。

所謂新模式，即系“依法征收、凈地出讓”的模式，核心路徑是通過官方專項債的支持推動城市更新，并附有回遷/房票/商品房置換安置。

可以參考的目標是元崗村、長湴村、凌塘村、柯木塱村，4個項目均在去年上半年啟動首期復建安置房建設，進度很快。

換句話說，如果能進入到政府背書下的新模式，吉山進度會相當快，1年頂過去5年。

不過，與上述幾個項目不同的是吉山村有部分屬于歷史遺留問題，而且改造規模比較大。曾經相同境遇下的南崗南，是強力推動了房票安置的。

參考幾個新模式下天河舊改的拆遷補償標準，其中不少村是在層層加碼的，例如長湴，但大框架改變的不多。

3）寄予厚望，吉山村曾被稱為“下一個獵德”

2020年10月28日，吉山村按相關規定和程序進行表決，以98%的同意率，確定富力&合景聯合體，為吉山村舊改項目的合作企業。

“天河最大舊改”，投資金額約206億元，吉山村改造范圍面積約170.61公頃，總計容建筑面積約為288.73萬㎡。

總體量相當于4.5個獵德，而之所以坊間對標獵德有兩個原因。

·這是繼獵德村、林和村、潭村、冼村之后，天河第五條啟動改造的舊改項目。

看看天河此前交出的成績單，實在是太出色了，無一不是珠江新城、體育中心的天之驕子，而對下一個舊村，大家也存在著“暴富”合作共贏的念想。

·合作企業，招標要求嚴苛

雖然，現在的富力和合景被不少人指責影響了吉山村發展，但把時間撥回到2020年，大家都對這個組合充滿著希望。

此前，富力和合景以46億元中標獵德村商業地塊，IGC、天盈廣場西塔、東塔應運而生。

這對老搭檔在吉山村的再度聯手，尤其是當年鋪天蓋地的“獵德暴富收租”宣傳，無疑讓村民遐想連篇。

從舊屋舊村，變成高大上的住宅、寫字樓、公園，還能繼續收租。

當時，吉山村明確要求要在2020年底前拆除30萬方的建筑，但實際上遠遠沒有達到這個要求，便停滯了。

當然，幸運的也是沒有拆那么多。

4）天河東最大變數，連片發展

更重要的，還是吉山村區位足夠核心。南望國際金融城，西面天河奧體，北臨智慧城，東臨珠江花城，是天河智谷的重要組成部分。

尤其是其半圓形的特殊構造，中間有天河兒童公園和欖核公園兩大綠化公園，在區域景觀上有特殊加分。

吉山村改造版圖很清晰，西面靠近珠吉路的一側是醫院配套，南面廣園的則是產業組團，而在珠江花城和天河潤府的分別是岐山居住組團和吉山居住組團，以居住為主。

·珠江花城、天河潤府的改命推手，改善路網和城市界面

過去，天河東被人詬病的有兩點，一個是城市界面，除了牛奶廠社區改造成功，做了一個社區外，整個天河東被工廠、舊村割裂。

吉山村可以縫合奧體-牛奶廠-吉山-珠江花城-天河潤府間的割裂感，真正把天河東片區做起來。

另一個不足是地鐵，隨著四期地鐵的臨近，19號線與吉山村在同一個時間節點啟動，天河東的未來畫面已經出來了。

·新的配套、新的增量、新的產業、新的購買力

珠江花城和天河潤府屬于大體量盤，自身帶的配套是足夠用的了，體育東均和小學，今年開學的天河外國語中學，還能搖號執信。

吉山村舊改釋放的村民購買力，基本都會就近流入旁邊的兩個盤，去化存量商品房。

看個數據，截至2025年12月31日，全市累計發放2931張房票，發放金額40.53億元，已使用1741張房票，消化存量商品房1351套，總面積13.16萬平方米。

另有通過房票認購房源約6671套，認購面積超68萬平方米，認購資金約118億元。

現在的舊改對周邊新盤來說，是一個很好的機會，通過創新舊改安置方式引導需求，利用拆遷戶，消化商品房庫存。

目前，珠江花城推售76-194平，76平280萬+，88平350萬+；天河潤府二期92-115-130平，總價430萬起，單價4.6萬+。