一周參考消息丨市場供需關系進入新階段，中海、華潤、保利開始量身定做發展策略

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市場供需關系進入新階段

中海、華潤、保利開始量身定做發展策略

隨著房地產新房市場供需關系的逐步扭轉，房地產已經具備止跌回穩的基礎。而且，經過長時間的需求壓抑，實際上全國各地市場都存在一定的市場機會。所以，對于房企來說，如何抓住這些機會就非常重要。

近期，一些房企的表現就值得我們關注。

1、中海山東拿地聚焦濟青兩城，核心區高溢價搶灘，潛力區底價儲備

2025年1-8月，中海地產以54.9億元成為山東拿地金額最高的房企。進一步觀察，其在山東的拿地動作持續聚焦濟青兩大核心城市，自2020年起，便僅在青島、濟南拿地，且兩地拿地區域選擇呈現“核心區高溢價搶灘、潛力區底價儲備”的差異化特征。

投資能力一直是中海的核心競爭力之一，且是最強勢的競爭力！

2、新希望高調回歸，高溢價競得大連住宅用地，樓面價破萬

9 月 26 日，大連甘井子區機場街道郭家街小學西地塊經過綠城、華潤、新希望三家房企 54 輪競拍 ，由新希望以 3.41 億元競得，溢價率 23.6% ，樓面價約 10769 元 / ㎡。

據我們了解，盡管東北整體市場表現疲軟，但是像在大連這種久未供應，斷供已久的市場板塊中，低容積率項目其實受歡迎程度仍舊很高，因此利潤與流速都有保障。然而，整體客戶基數不夠深厚的問題依然值得警惕的問題。

3、民企得力加倉寧波寧海，年內已拿3宗地塊，總金額逾20億

10月11日，寧波寧海縣出讓1宗宅地，該地塊位于桃源街道，出讓面積29776平方米，容積率1.5-1.65。最終，地塊由得力溢價1.21%競得，成交價約3.29億元，成交樓面價6700元/㎡。值得一提的是，進入2025年，得力雖拿地數量腰斬，但總金額并無太大變動，截至目前其已獲3宗地塊，總金額約22.1億元（去年拿地金額24億）。

事實上，盡管當前行業仍在承壓，且風險尚未出清。但在這一過程中，我們還是可以看到不少民營企業在砥礪前行。除了濱江、龍湖、新希望、大華等頭部民企外，全國各地其實仍有像得力一樣的一大批民企在活躍，只不過它們往往對規模的追求沒有那么極致。

4、龍湖在京經營策略，做區域引領者、產品降維打擊、孵化創新項目

從2007年的龍湖·滟瀾山——龍湖北京首發項目，開創五重園林的規制，到2025年的龍湖恩祥·凌雲頌（昌平主城）——將墅級的造園理念、社區配置和戶型設計全面“下沉”，龍湖在北京的發展過程中傾向于扮演“區域引領者”的角色。

盡管當前龍湖在土地市場上動作趨緩，但是其曾經的做法，今天回過頭來看看或仍有啟發。

除了開發業務與時俱進的投資及調整，更多房企也在尋求更多的發展機會。如：

5、為地方政府解決問題，華潤在全國各地打造新一代理念的城市公園

9月，華潤置地正式中標上海南大智慧城“走馬塘水岸公園一期及32-01、36-02地塊”綠地景觀全周期建設咨詢服務項目，持續參與南大的開發。事實上，華潤置地當前亦正在全國各地打造新一代理念的城市公園，包括三亞海棠河公園、深圳大沙河生態長廊、成都東安湖體育公園、深圳人才公園等。

我們認為，華潤置地其實一直扮演著城市服務商的角色......

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6、保利發展股權劃轉引合并傳言，保利置業股價大漲20%

10月9日，保利發展公告稱，保利南方將其持有的保利發展股份全部劃轉至保利集團，股份劃轉完成后，保利集團對保利發展的直接持股比例將從3.03%躍升至40.72%。雖然此次公告并不涉及保利置業，但是由于集團將對保利發展形成二級直管，也引發了“保利發展股權架構調整，或為合并鋪路”的傳聞。

10月10日，保利置業股價大幅上漲，截至收盤漲幅達19.5%，盤中漲幅一度超20%......

根據保利發展的回復，此舉主要為響應國家“壓減法人層級”的政策要求，不涉及其他管理架構變動。

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7、萬科董事長辛杰辭職，深鐵總經理黃力平接任，股價應聲震蕩

萬科的“歸途”著實有些坎坷。

10月13日，萬科發布公告，董事長辛杰因個人原因申請辭去本公司董事長職務。與此同時，選舉深圳市地鐵集團黨委副書記、總經理黃力平擔任新任董事長。從市場傳聞看，9月18日，辛杰在深圳參會時被帶走，至今已有25天未公開露面。萬科高層人事變動，也引發資本市場反應，港股萬科當日低開超過4.6%，A股市場同樣出現明顯下挫......

萬科這場突發人事變動的背后，或反映了國資救援模式的困境......

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企業之外，城市端也在不斷調整。

8、再探上海住宅新規，讓地和讓立體空間，且鼓勵開發公共配套空間

9月26日，上海規劃與自然資源局發布關于《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》的通知，意味著上海建筑新規終于落地。從內容上看，本次新規涵蓋城市設計、環境品質、建筑功能等5大類、17個具體的細節......

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9、深圳住宅限高新規落地，超80米審批收緊，背后或劍指供應縮減

10月10日，深圳市規劃和自資局和深圳市住建局聯合發布穩妥推進《住宅項目規范》實施通知，對深圳新規劃項目提出了更多的要求，尤其在建筑高度方面。

此前，深圳舊改住宅項目高度通常能達150米，容量率上限是6。因此，深圳不論是超高層住宅數量、密度、高度均位居全國前列。但根據最新限高要求，同樣一塊地可建的房子起碼減少一半......

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城市之外，一些市場也值得我們關注。

10、全國樓市普跌，陜北縣城定邊卻3年間新房價格累計上漲逾25%

當一、二線城市在調控與觀望中跌跌不休時，定邊縣新開盤商品房均價已普遍突破5000元/平米，而2022年同期尚不足4000元/平米。三年間，縣城新房價格累計上漲逾25%，漲幅明顯。

市場能上揚的核心還是供需......

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11、中信證券：房企新貨是決定開發企業業績和未來發展彈性的關鍵

根據研究，2024年之后企業新獲得的土地項目，已經是主要的盈利來源。

12、國金證券：四季度還有增量政策嗎？未來重點或是存量政策的優化

當前政策重心在于通過調整現有政策的形式、節奏和用途來支撐經濟增長，同時深化改革以提升 全要素生產率 ，這與未來 “十五五”規劃 的政策方向一致。

02

中信：除了上海、杭州、成都，都是其他城市？

城市新格局。

本文節選自中信證券

當前，不同城市新房市場的盈利能力差異很大，少數城市貢獻了大多數的盈利，且高盈利城市不等同于一般認為的一線城市。

在當前偏弱的市場環境中，能獲得良好的回報的城市已經不多，據我們的統計研究，杭州、上海、成都三個城市在2024年之后新增的項目，一般能獲得良好的回報，估計凈利潤率在8%上下。而深圳、西安、合肥三個城市，雖然景氣度遠不如前面3個城市，但也不乏熱銷樓盤，項目盈利能力尚可。其他城市則受到市場下行影響更大，預計新出讓土地的平均潛在凈利潤率相對更低，或去化速度更慢。

由此，我們將上海、杭州、成都稱為一類區域，深圳、西安和合肥稱為二類區域，其他城市稱為三類區域。

從房地產開發角度來看，2024年之后企業新獲得的土地項目，已經是主要的盈利來源。所以，2024年之后在一類區域拿地較為積極主動、占比較高的公司，在未來銷售去化和盈利能力方面將會具備優勢。比如濱江集團、招商蛇口、華潤置地在這一項的排名當中就位居前列，一類區域拿地占比顯著超過其他公司。

而如果比較2024年之后和2022年之后一類區域拿地占比變化程度，則華潤置地、招商蛇口、中國金茂排名居前，說明這些公司在2024年之后區域聚焦更為堅決。

如果算上二類區域，則濱江集團、招商蛇口在行業內一二類區域拿地占比明顯領先。

需要說明的是，這一研究方法是存在一定缺陷的。但是，這一辦法除了在區域篩選上有主觀性，在數據上則完全客觀，而且較之僅以一二線城市占比來衡量拿地質量的辦法也明顯更符合市場的實際情況。

整體來看，盡管房地產市場仍然處于下行階段，但新房供給過大的局面已經扭轉，房價過高的情況已經明顯緩解，市場具備止跌回穩的基礎。

從開發業務層面來看，如果一家企業新貨比較充分，且布局區域集中在杭州、上海、成都等地的公司，那么未來發展就值得我們關注。

03

瑞銀：中國樓市還會繼續下行

還有下行空間。

最近，瑞銀全球研究報告對9月國內房地產市場進行了深入分析，我們將主要結論與大家分享。

結論一：行情分化

二手房延續跌勢，高品質新房/倒掛盤受到追捧，認購率高；郊區和市區分化；小戶型和大戶型分化。

：關于市場的分化與背離，我們在昨天我們的文章里有較為詳細的分享，大家可以搭配著看

結論二：樓市會繼續下行

原因是之前的政府回購商品房用作保障性住宅以及城市更新，都沒有得到良好的執行，現在又缺乏增量政策，已經沒可打的牌了，且市場出現了“耐政策性”。

為什么政策出了推不下去？有4個原因：

①議價困難，都是打折，開發商干嘛不自己打折賣給市場呢？

開發商打折銷售并非不可行，但當前市場環境下，開發商面臨多重壓力，一是土地成本剛性，尤其通過公開招拍掛獲取的土地，二是融資成本高企，三是對市場預期謹慎。若大幅降價可能引發連鎖反應，如項目利潤微薄甚至虧損，會更加影響企業現金流和償債能力。

②地方政府沒錢，回購土地并不是對開發商雪中送炭，維系其現金流，而是掛賬，最多是變更土地性質，變商業為住宅，開發商的現金流沒有獲得實際改善；

③超長期國債能否用到城投開發上還是個問題，因為擔心又給成了隱性債；

④之前傳言央行和AMC可能下場去收購商品房，體制內專家說不太可能。

結論三：一線租金在持續下跌，年度降了4%

租金下降的原因復雜，包括二手房業主因銷售困難而轉售為租、收入預期下降、失業增加以及保障性住房供應的增加。貝殼預計，房地產市場可能在2027年觸底，屆時租金收益率將達到3%，大概還有30%的跌幅，目前一線城市約為2%。

結論四：短期內難有重大政策支撐

專家和開發商普遍認為，進一步的房地產政策放松空間有限，短期內不太可能推出現房銷售政策，這意味著市場在短期內難有重大政策利好支撐。

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