年虧 61 億！曾打造中關(guān)村神話的北科建，如今被國企股東 甩賣

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所近日披露的信息，北京城建擬以2.82億元轉(zhuǎn)讓北科建9.24%股權(quán)，首開集團(tuán)同步以1.03億元出讓其3.38%股份。

兩家合計(jì)拋售12.62%股權(quán)的動(dòng)作，意味著深耕北科建十余年的兩大京派國企將徹底離場。

或許，就股權(quán)轉(zhuǎn)讓本身來看不過是一次普通的資產(chǎn)剝離，但其背后則有著科創(chuàng)地產(chǎn)行業(yè)陣痛與國企戰(zhàn)略重構(gòu)的縮影。

壹

北科建集團(tuán)的發(fā)展歷程，與中國科技園區(qū)建設(shè)的步伐緊密相連。

成立于1999年的北科建，其發(fā)展脈絡(luò)可追溯至北京科技園區(qū)建設(shè)的萌芽時(shí)期。

2007年完成重組后，北科建正式成為北京市國資經(jīng)營公司旗下的二級子公司。同時(shí)，這也標(biāo)志著北科建被賦予了更為重要的使命——成為北京科技創(chuàng)新中心建設(shè)的主力軍。

這些來，北科建在京內(nèi)外成功開發(fā)了包括中關(guān)村核心商務(wù)區(qū)、中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科學(xué)園、北科建亦莊科創(chuàng)園、懷柔國際科創(chuàng)中心、長春北湖科技園、青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、嘉興創(chuàng)新園、無錫中關(guān)村科技創(chuàng)新園等多個(gè)標(biāo)志性科技園區(qū)，運(yùn)營著千萬平方米科創(chuàng)園區(qū)，集聚了微軟、百度等千余家企業(yè)，孵化出60家專精特新企業(yè)。

在2025年5月舉行的第27屆中國北京國際科技產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上，北科建集團(tuán)展示了旗下10座科技園區(qū)及40余項(xiàng)前沿科技成果。從亦莊園區(qū)網(wǎng)格蔚來的“蔚來墻”，到無錫黑蟻科技的元宇宙互動(dòng)平臺(tái)，再到懷柔園區(qū)懷芯聲學(xué)的“聽音寶”……

然而，在博覽會(huì)上大放異彩的北科建，其其經(jīng)營業(yè)績卻面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)——2024年凈虧損達(dá)61.44億元，僅存貨、房產(chǎn)及商譽(yù)減值就吞噬了34.37億元利潤；資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)84.67%，有息負(fù)債144.52億元，一年內(nèi)到期11.42億元。

到2025年8月末，北科建集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入10.29億元，但凈利潤虧損4.63億元。

面對持續(xù)的虧損，北科建的股東們開始做出選擇。

實(shí)際上，北京城建集團(tuán)早在2025年6月便已發(fā)布公告，披露擬轉(zhuǎn)讓北科建集團(tuán)股權(quán)的計(jì)劃。

貳

對轉(zhuǎn)讓方而言，冠冕堂皇的退股理由可以借用上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)的分析，即兩家國企退出，可集中資源發(fā)展主業(yè)，如北京城建集團(tuán)聚焦城市更新，首開深耕京津冀，符合國資委“瘦身健體”導(dǎo)向，也能減少對低效業(yè)務(wù)的資源占用，本質(zhì)上也體現(xiàn)了當(dāng)前國企對于業(yè)務(wù)重新梳理的導(dǎo)向。

而對于轉(zhuǎn)讓方而言，更值得玩味的是交易定價(jià)暗藏的信號。

首開所持1.02億股作價(jià)1.03億元，城建2.8億股掛牌2.82億元，均接近 “1股1元” 的地板價(jià)。

其“只求脫手、不求溢價(jià)” 的迫切心態(tài)一覽無余。

所以，選擇退出是這兩家國企理性的“止損” 選擇。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，北科建集團(tuán)目前共有4家股東，其中北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司為第一大股東，持股比例高達(dá)69.92%；江蘇銀行股份有限公司蘇州分行持股17.45%；剩余股權(quán)則由北京城建集團(tuán)與首開集團(tuán)分別持有。

與兩大京企離場形成鮮明對比的是，第一大股東北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營公司被曝將全額接盤，其持股比例將飆升至82%以上。

這種“退一進(jìn)一” 的格局，絕非簡單的股權(quán)騰挪，股權(quán)集中的現(xiàn)實(shí)意義更在于 “減負(fù)增效”。

此前四大股東并存的格局中，決策協(xié)調(diào)成本居高不下，導(dǎo)致北科建在住宅地產(chǎn)與科技園區(qū)業(yè)務(wù)間搖擺不定。

譬如，北科建在懷柔拿地開發(fā)翡翠華庭等住宅項(xiàng)目，2023年還聯(lián)合中天美好爭搶杭州宅地。

雖然翡翠華府創(chuàng)下了2小時(shí)勁銷4億的記錄，成為懷柔年度銷冠紅盤，但分散的資源最終在行業(yè)下行期加速了虧損。

如今國資絕對控股后，有望砍掉非核心住宅業(yè)務(wù)，聚焦新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，減少內(nèi)部耗損。

這種操作并非孤例。

同期首創(chuàng)證券3.56%股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)給京投公司的案例，同樣印證了北京國資“同類資源集中管理” 的思路 —— 讓專業(yè)平臺(tái)做專業(yè)事，通過股權(quán)調(diào)整實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整周期，傳統(tǒng)的以地產(chǎn)開發(fā)為主的園區(qū)開發(fā)模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

兩大京企離場不是終點(diǎn)，國資托底也非保險(xiǎn)箱，真正的考驗(yàn)在于北科建能否抓住股權(quán)集中的契機(jī)，強(qiáng)化其“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)全價(jià)值鏈運(yùn)營”的戰(zhàn)略定位，真正實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。