斥資50億的桃花源淪為鬼城：文旅地產(chǎn)迷思下的警鐘為誰而鳴？

導(dǎo)語：桃花源里無人問津的“鬼城”

“土地平曠，屋舍儼然”的桃花源意境，在湖南常德化作1600畝仿古建筑群。這個耗資50億元、規(guī)劃2500余棟別墅的“現(xiàn)實版世外桃源”，如今卻只剩“雜草叢生的街道”和“腰斬也賣不出去的四合院”。

從2018年商家集體致信市長求助，到2025年游客評價“幾乎沒有游客”，這座古鎮(zhèn)的凋零不僅是一筆巨額投資的沉沒，更折射出文旅地產(chǎn)發(fā)展的深層病灶。

01、項目始末：披著文旅外衣的地產(chǎn)擴張

桃花源古鎮(zhèn)的誕生始于對《桃花源記》文化IP的開發(fā)野心。2010年后，國內(nèi)掀起仿古小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮，常德市政府將其視為文旅產(chǎn)業(yè)“金字招牌”，計劃打造集購物、住宿、娛樂于一體的綜合體。

公開資料顯示，項目定位“文旅配套工程”，但實際規(guī)劃中，別墅與四合院占比超六成，商業(yè)街僅為配套。這種“重地產(chǎn)、輕文旅”的布局，為后來的失敗埋下伏筆。

項目開發(fā)商湖南同元公司堪稱“仿古小鎮(zhèn)專業(yè)戶”，但其運營邏輯始終未脫離地產(chǎn)思維。

據(jù)桃花源旅游管理區(qū)文旅局工作人員透露，該公司將古鎮(zhèn)作為賣房載體，開街時四合院售價達2萬元/㎡，試圖通過房產(chǎn)銷售回收資金。

這種模式導(dǎo)致后續(xù)運營乏力：2018年公司雖投入4000萬元營銷費、舉辦3000多場活動，但未能形成持續(xù)客流；2025年負責(zé)人金義紅坦言，與37家企業(yè)談合作均因“缺乏流量”遭拒，融資徹底停滯。

02、多方角力：政府監(jiān)管的搖擺與反思

“地方與開發(fā)商簽訂模糊協(xié)議，未考慮項目與消費環(huán)境匹配度”，這是地方文旅干部對類似項目的總結(jié)。

桃花源古鎮(zhèn)的審批過程中，政府未能遏制其地產(chǎn)屬性膨脹——土地出讓時明確的“文旅產(chǎn)業(yè)定位”，最終讓位于別墅開發(fā)。

2018年商家投訴“招商承諾未兌現(xiàn)”時，政府才發(fā)現(xiàn)部分規(guī)劃從未落地，暴露了監(jiān)管缺位。

面對危機，政府從2018年起陸續(xù)出臺措施：啟動書院路建設(shè)解決交通限行問題，推動“大桃花源”營銷統(tǒng)籌，要求同元公司延長商家免租期、聘請專業(yè)運營團隊。

2024年市委宣傳部調(diào)研時進一步提出，要“以項目聯(lián)動景區(qū)、打通旅行社引客通道”，甚至計劃引入《宋城千古情》主創(chuàng)打造演藝節(jié)目。

但這些舉措未能扭轉(zhuǎn)頹勢，2025年政府工作報告仍承認，古鎮(zhèn)“文化資源活化不足、業(yè)態(tài)創(chuàng)新滯后”。

03、損失誰擔(dān)：一場多方共輸?shù)臍埦?/h5>

同元公司無疑是最大輸家，50億元投資中大部分來自銀行貸款，如今房產(chǎn)滯銷導(dǎo)致資金鏈斷裂。

商家更淪為犧牲品：2018年聯(lián)名信中，他們控訴“交租困難”，即便享受3折管理費優(yōu)惠仍難以為繼；2025年網(wǎng)友所見“外圍商鋪全空”，印證了多數(shù)商家已黯然離場。

對常德而言，損失遠超資金：1600畝土地長期閑置，周邊鄉(xiāng)村旅游因“空城效應(yīng)”受拖累，更讓“桃花源”這一千年文化IP蒙塵。

有游客直言：“這里沒有當(dāng)?shù)厝说母杏X，就是個新修的空殼子”，這種口碑導(dǎo)致核心景區(qū)也受連帶影響。

04、輿論沸騰：從惋惜到對文旅亂象的拷問

網(wǎng)友評價呈現(xiàn)兩極分化，但負面聲音更刺耳：有人吐槽“修舊如新，連古鎮(zhèn)的魂都沒有”，有人痛斥“免費都沒人去，純粹浪費資源”。

即便少數(shù)好評也集中于“適合拍照”，無人提及文化體驗——這恰印證了武漢大學(xué)鐘晟教授的論斷：“忽視文化挖掘，必然喪失吸引力”。

中國旅游研究院李雪指出，此類項目陷入“重資產(chǎn)依賴—賣房回款—運營乏力”的死循環(huán)。

網(wǎng)友更尖銳追問：“50億為何不投給真實的文化保護？”“政府審批時為何不問一句‘需要這么多別墅嗎’？”

這種質(zhì)疑直指行業(yè)通病：據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)超半數(shù)仿古小鎮(zhèn)因“千鎮(zhèn)一面”陷入虧損。

05、破局之路：從“造城”到“塑魂”的轉(zhuǎn)向

目前可行的路徑是“政府主導(dǎo)+市場參與”：由政府牽頭成立資產(chǎn)處置專班，引入文旅基金接手爛尾部分，同時追究同元公司違約責(zé)任，追回違規(guī)變更規(guī)劃的收益。

益陽江南古城的教訓(xùn)已證明，單純依賴開發(fā)商自救只會錯失時機。

常德市政府在2025年工作報告中提出的“新質(zhì)生產(chǎn)力”路徑值得期待：挖掘《桃花源記》精神內(nèi)核打造IP，發(fā)展研學(xué)與農(nóng)事體驗，用“景區(qū)帶村”模式聯(lián)動鄉(xiāng)村旅游。

更關(guān)鍵的是摒棄“地產(chǎn)補貼文旅”的慣性思維，正如網(wǎng)友所言：“真正的世外桃源，從來不是蓋出來的別墅群”。

06、妙手物語：空城警鐘為誰而鳴？

桃花源古鎮(zhèn)的50億沉沒成本，是文旅地產(chǎn)異化的典型標本。開發(fā)商的逐利短視、政府的監(jiān)管缺位，共同制造了這場“文化悲劇”。

當(dāng)2500棟別墅淪為“空城地標”，我們更需警惕：若不能堅守“文化為魂、業(yè)態(tài)為骨”的底線，再多“世外桃源”只會淪為資源浪費的注腳。

唯有讓文化回歸本位、讓規(guī)劃尊重規(guī)律，才能避免下一座“鬼城”的誕生。