現在買房，邏輯全反了

聊個樓市消息，

現在二手房市場的以價換量現象越來越嚴重了，并且市場呈現k型分化，也就是說低總價以及高總價的二手房成交占比不斷拉升，特別是低總價的房源，成交占比拉升的速度非常的快，

也就是說現在二手房市場成交的主要來源，要么靠極低的價格吸引購房者，要么靠產品力吸引購房者，

克瑞數據顯示，2025年三季度，30個重點監測城市二手房累計成交面積預計為5225萬平方米，環比下降12%，同比增長2%，累計同比增長10%，

即三季度二手房的成交量相較于二季度出現了明顯的下降，不過同比來看依舊是在增長的，特別是累計來看，今年前三季度二手房的成交量明顯高于去年同期，

而三季度二手房的成交量之所以低于二季度，一是因為三季度，七八月份是樓市的淡季，成交量相對較低，二是因為三季度購房信心進一步下滑再疊加樓市松綁藥效進入三季度大幅度減弱導致成交量環比下滑，

不過相較于去年同期成交量依舊是正增長，這種“環比降、同比升”的態勢，恰恰說明市場還在持續以價換量，并且中指研究院公布的百城房價數據也能夠體現出這一點，

9月份百城二手房價格環比下跌0.74%，同比下跌7.38%，同時，二手房價格環比已經連續41個月下跌，因此二手房市場的以價換量現象是非常突出的，

而從成交結構來看，二手房市場除了在以價換量之外，還凸顯出房地產市場回歸居住屬性的特點，

以杭州樓市為例，杭州貝殼研究院數據顯示，9月杭州市區共成交二手房6377套，環比下跌3.9%，同比上漲5.7%，杭州的二手房市場也是呈現出，成交量環比下降，同比上漲的趨勢，也是典型的以價換量，

如果說“以價換量”是當下二手房市場的整體表現，那么“K型分化”則是二手房市場的具體表現，因為按成交總價來看，9月杭州成交的6377套二手房中，總價200萬元以內的房源占比高達52%，創下了近7年的月度數據新高。而成交量前20的小區中，均價不到2萬元/m2的小區超過6成，

也就是說超過一半的二手房成交量都是來源于低總價以及低單價房源，要知道在2021年這個數據的占比只有23%，短短幾年的時間，低總價房源的成交占比翻倍增長，

一是因為最近幾年房價大幅度下降，導致低總價房源數量變多，成交占比自然會拉高，

二是因為購房者更加理性，房地產市場居住價值回歸，因為低總價、低單價二手房交易占比明顯提升，是樓市去泡沫以及更加注重性價比和實際居住需求的一種體現，

畢竟低總價，低單價房源的產品質量相對一般，投資價值較弱，但能滿足剛需群體的基本居住需求，因此成為市場的香餑餑，這就說明房地產市場正從過去注重投資屬性向居住屬性回歸，

同時，另一邊高總價的房源成交占比也在拉升，杭州我愛我家數據顯示，截至9月，今年杭州總價千萬元以上的二手房已經成交了1267套，較去年同期的902套大幅上漲40.5%

總的來說，現在二手房市場的“以價換量”和“K型分化”，說白了就是房地產市場正在經歷轉型的陣痛，這是必然的過程。

這不僅是市場在自己調節，擠掉過去的泡沫，更說明購房者面對買房，面對債務杠桿和自身收入變得更加理性了，買房不再只想著投資，而是真正考慮居住需求。

這就意味著未來的市場，誰的房子品質好，可以滿足改善需求，誰的房子性價比高，可以滿足居住需求，誰才能賣得好，這才是真正健康的房地產市場。