快評 | 房地產高質量發展：以新模式為抓手、以“好房子”為根本

在“保障和改善民生，實現共同富裕”框架中，首次提出推進房地產高質量發展

◎ 文 / 楊科偉 馬千里

10月24日上午，中共中央新聞發布會召開詳細介紹二十屆四中全會精神，這是對昨日會議公報的進一步解讀，公報內容中首次直接出現了“房地產”相關表述，在人口、國土空間等相關方面提及內容也有所增加。

01

在“保障和改善民生，實現共同富裕”框架中

首次提出推進房地產高質量發展

與以往歷屆四中全會或將房地產隱含于宏觀經濟論述中（如十六屆、十七屆），或側重于法治保障（十八屆），或明確為“住有所居”的民生底線（十九屆）相比，二十屆四中全會的表述發生了深刻轉變，將“推動房地產高質量發展”系統性地融入“保障和改善民生”框架，將其作為扎實推進全體人民共同富裕的重要抓手。

這一變化標志著房地產的定位從單一的民生保障或經濟刺激工具，升級為與促進消費、擴大投資、優化區域布局和推進新型城鎮化等國家戰略協同聯動的關鍵環節，凸顯了中央構建發展新模式、促進房地產行業長期健康發展的決心。

02

實現房地產高質量發展的抓手是構建完善行業發展新模式

結合四中全會公報內容，以及近期高質量完成十四五規劃主題發布會來看，當前所強調的“房地產高質量發展”是一個多維度、系統性的概念。在10月11日住建部發布會上,進一步明確了房地產發展新模式的內涵,明確提出住建部將在“十五五”期間，將立足于城市內涵式發展和城市更新大場景，落實好構建房地產發展新模式的各項任務，推動形成供應體系健全、要素配置合理、監管制度規范、行業經營穩健的房地產發展新格局，促進房地產高質量發展。

加快構建房地產發展新模式是適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。主要包括以下四方面內涵:

第一，完善住房供應體系。一方面，針對產權交易型住房形成保障住房和市場化兩個體系定位清晰、功能互補的供應格局。另一方面，發展住房租賃市場，培育市場化、專業化住房租賃企業，提高行業監管和服務能力。確保不同收入群體，特別是新市民、青年人的基本住房需求，從而實現“住有所居”的民生目標。

第二，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制。以編制和實施住房發展規劃和年度計劃為抓手，根據人口變化確定住房需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源，也就是以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理。從源頭上促進房地產市場供需平衡，防范盲目擴張帶來的風險。

第三，改革完善房地產開發、融資、銷售制度。在房地產開發方面，項目公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任，項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。在房地產項目融資方面，推廣“保交房”工作中探索形成的行之有效辦法，也就是：一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司的合理融資需求。在商品房銷售方面，有力有序推進現房銷售；繼續實行預售的，規范預售資金監管。

第四，發展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，首先把保障房建成“好房子”，不僅將新房子建成“好房子”，要將老房子改造成“好房子”。

03

房地產高質量發展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”

推動“好房子”建設，滿足群眾對高品質住宅的需求,承載著千家萬戶對美好生活的向往。建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”,重點有五個方面：

第一，建設“好房子”得有一個好的標準。全文強制的《住宅項目規范》已于5月1日正式實施，這個標準有14項提升,比如層高從原來2.8米提高到不低于3米；4層以上的樓都要加裝電梯；對樓板隔音要求降低10分貝。

第二，有好的設計，依照好的標準，做出好的設計，才能保證這個房子從起點上好。通過開展全國住宅設計大賽征集方案，再評出獲獎方案，鼓勵設計師研究住房問題，為“好房子”建設提供實際可操作的方案。

第三，好的設計得有好的材料來建造。推動研發適用于“好房子”的新型建材，比如綠色材料，智慧安防、全屋智能，通過互聯網、傳感器等新技術、新材料、新產品，在“好房子”當中得到應用，提高住房品質。

第四，有好的建造，做到人民群眾想要的不漏、不堵。梳理出來老百姓最關心的“好房子”要解決什么問題，把這些要求梳理出來，形成了操作手冊，涵蓋16類、262項要點，作為“好房子”建造過程中要遵守的。

第五，得有好的運維，保證房屋全生命周期能夠保持在良好的應用狀態，建立房屋全生命周期的安全管理制度，提升物業服務行動。

04

房地產市場未來政策調整將呈現三大核心變化

從近期幾屆四中全會房地產相關表述的演變來看，就房地產的民生經濟屬性出發，相關政策邏輯已從“間接鋪墊”轉向“直接推動”，從“民生保障基礎”升級為“高質量發展核心”，結合當前房地產市場深度調整的現狀，未來政策調整將呈現三大核心變化：

一是全面推進高質量發展模式。二十屆四中全會明確的“房地產高質量發展”并非單一維度的品質提升，而是涵蓋“供給-需求-運營”全鏈條的系統性升級：供給端將從“增量開發”轉向“存量優化+精準補位”，一方面通過城中村改造、老舊小區更新盤活存量住房資源，另一方面針對新市民、年輕人等群體增加保障性住房、共有產權房供給，形成“商品住房+保障住房”的多元供給結構；需求端將以“人口高質量發展”為牽引，圍繞人口結構變化（如家庭小型化、老齡化）優化住房產品設計，例如增加適老化住房、小戶型功能性住房供給，同時通過完善教育、醫療等配套設施，提升住房的綜合居住價值；運營端將強化“全生命周期管理”，從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業、社區服務等增值功能，實現住房從“物理空間”到“生活場景”的轉變。

二是城鄉與區域協同發展格局加速形成。隨著“以人為本的新型城鎮化”與“城鄉融合發展”的推進，房地產市場將打破“城市單打獨斗”的格局：一方面，核心城市群、都市圈將成為房地產高質量發展的核心載體，人口、產業的集聚將帶動住房需求從“剛需”向“改善型”“品質型”升級，同時催生城市更新、產城融合等新場景，例如產業園區配套住房、職住平衡社區等；另一方面，城鄉融合將推動房地產資源向縣域、鄉鎮延伸，圍繞鄉村振興需求，發展鄉村旅居、康養地產等特色產品，同時通過土地要素市場化改革，盤活農村集體建設用地，為城鄉住房供給提供新空間，形成“城市高質量發展+鄉村特色補充”的協同格局。

三是民生屬性與市場功能的平衡機制更加完善。從十九屆四中全會“住有所居”到二十屆四中全會“房地產高質量發展”，政策始終錨定“民生保障”核心，未來市場將進一步強化“民生為本、市場為輔”的平衡：在民生層面，住房保障體系將更加普惠，通過精準識別保障對象、優化申請分配機制，確保新市民、低收入群體等“住有所居”，同時通過“好房子”標準建設（如綠色建筑、低碳住宅），讓普通購房者共享高質量住房成果；在市場層面，政策將通過“穩預期、防風險”引導市場健康運行，一方面遏制投機性需求，維護房價穩定，另一方面支持合理的改善型需求，通過優化信貸政策、簡化交易流程等，暢通二手房置換鏈條，緩解當前市場“二手房掛牌高企、置換不暢”的結構性矛盾，最終形成“民生有保障、市場有活力”的良性生態。

05

推動房地產高質量發展的意義重大而深遠

對經濟而言：通過發展“好房子”帶動消費升級和有效投資，并與新型城鎮化、區域協調發展等戰略協同，能為經濟增長注入新的、可持續的動力。

對社會民生而言：它是“扎實推進全體人民共同富裕”的必然要求，能有效提升人民生活品質，增強社會凝聚力和穩定性。

對房地產行業而言：是實現健康可持續發展的根本出路，推動行業從規模擴張轉向質量提升，邁向一個風險可控、基礎牢固、更具韌性的新發展階段。

排版：土木

以上代表克而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考

轉載注明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合