快評 | 房地產(chǎn)高質量發(fā)展：以新模式為抓手、以“好房子”為根本

在“保障和改善民生，實現(xiàn)共同富裕”框架中，首次提出推進房地產(chǎn)高質量發(fā)展

◎ 文 / 楊科偉 馬千里

10月24日上午，中共中央新聞發(fā)布會召開詳細介紹二十屆四中全會精神，這是對昨日會議公報的進一步解讀，公報內容中首次直接出現(xiàn)了“房地產(chǎn)”相關表述，在人口、國土空間等相關方面提及內容也有所增加。

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在“保障和改善民生，實現(xiàn)共同富裕”框架中

首次提出推進房地產(chǎn)高質量發(fā)展

與以往歷屆四中全會或將房地產(chǎn)隱含于宏觀經(jīng)濟論述中（如十六屆、十七屆），或側重于法治保障（十八屆），或明確為“住有所居”的民生底線（十九屆）相比，二十屆四中全會的表述發(fā)生了深刻轉變，將“推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展”系統(tǒng)性地融入“保障和改善民生”框架，將其作為扎實推進全體人民共同富裕的重要抓手。

這一變化標志著房地產(chǎn)的定位從單一的民生保障或經(jīng)濟刺激工具，升級為與促進消費、擴大投資、優(yōu)化區(qū)域布局和推進新型城鎮(zhèn)化等國家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動的關鍵環(huán)節(jié)，凸顯了中央構建發(fā)展新模式、促進房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的決心。

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實現(xiàn)房地產(chǎn)高質量發(fā)展的抓手是構建完善行業(yè)發(fā)展新模式

結合四中全會公報內容，以及近期高質量完成十四五規(guī)劃主題發(fā)布會來看，當前所強調的“房地產(chǎn)高質量發(fā)展”是一個多維度、系統(tǒng)性的概念。在10月11日住建部發(fā)布會上,進一步明確了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內涵,明確提出住建部將在“十五五”期間，將立足于城市內涵式發(fā)展和城市更新大場景，落實好構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的各項任務，推動形成供應體系健全、要素配置合理、監(jiān)管制度規(guī)范、行業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健的房地產(chǎn)發(fā)展新格局，促進房地產(chǎn)高質量發(fā)展。

加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。主要包括以下四方面內涵:

第一，完善住房供應體系。一方面，針對產(chǎn)權交易型住房形成保障住房和市場化兩個體系定位清晰、功能互補的供應格局。另一方面，發(fā)展住房租賃市場，培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務能力。確保不同收入群體，特別是新市民、青年人的基本住房需求，從而實現(xiàn)“住有所居”的民生目標。

第二，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制。以編制和實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，根據(jù)人口變化確定住房需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源，也就是以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結構合理。從源頭上促進房地產(chǎn)市場供需平衡，防范盲目擴張帶來的風險。

第三，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，項目公司依法行使獨立法人權利，企業(yè)總部履行投資人責任，項目交付前，嚴禁投資人違規(guī)抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。在房地產(chǎn)項目融資方面，推廣“保交房”工作中探索形成的行之有效辦法，也就是：一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發(fā)、建設、銷售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司的合理融資需求。在商品房銷售方面，有力有序推進現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實行預售的，規(guī)范預售資金監(jiān)管。

第四，發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，首先把保障房建成“好房子”，不僅將新房子建成“好房子”，要將老房子改造成“好房子”。

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房地產(chǎn)高質量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”

推動“好房子”建設，滿足群眾對高品質住宅的需求,承載著千家萬戶對美好生活的向往。建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”,重點有五個方面：

第一，建設“好房子”得有一個好的標準。全文強制的《住宅項目規(guī)范》已于5月1日正式實施，這個標準有14項提升,比如層高從原來2.8米提高到不低于3米；4層以上的樓都要加裝電梯；對樓板隔音要求降低10分貝。

第二，有好的設計，依照好的標準，做出好的設計，才能保證這個房子從起點上好。通過開展全國住宅設計大賽征集方案，再評出獲獎方案，鼓勵設計師研究住房問題，為“好房子”建設提供實際可操作的方案。

第三，好的設計得有好的材料來建造。推動研發(fā)適用于“好房子”的新型建材，比如綠色材料，智慧安防、全屋智能，通過互聯(lián)網(wǎng)、傳感器等新技術、新材料、新產(chǎn)品，在“好房子”當中得到應用，提高住房品質。

第四，有好的建造，做到人民群眾想要的不漏、不堵。梳理出來老百姓最關心的“好房子”要解決什么問題，把這些要求梳理出來，形成了操作手冊，涵蓋16類、262項要點，作為“好房子”建造過程中要遵守的。

第五，得有好的運維，保證房屋全生命周期能夠保持在良好的應用狀態(tài)，建立房屋全生命周期的安全管理制度，提升物業(yè)服務行動。

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房地產(chǎn)市場未來政策調整將呈現(xiàn)三大核心變化

從近期幾屆四中全會房地產(chǎn)相關表述的演變來看，就房地產(chǎn)的民生經(jīng)濟屬性出發(fā)，相關政策邏輯已從“間接鋪墊”轉向“直接推動”，從“民生保障基礎”升級為“高質量發(fā)展核心”，結合當前房地產(chǎn)市場深度調整的現(xiàn)狀，未來政策調整將呈現(xiàn)三大核心變化：

一是全面推進高質量發(fā)展模式。二十屆四中全會明確的“房地產(chǎn)高質量發(fā)展”并非單一維度的品質提升，而是涵蓋“供給-需求-運營”全鏈條的系統(tǒng)性升級：供給端將從“增量開發(fā)”轉向“存量優(yōu)化+精準補位”，一方面通過城中村改造、老舊小區(qū)更新盤活存量住房資源，另一方面針對新市民、年輕人等群體增加保障性住房、共有產(chǎn)權房供給，形成“商品住房+保障住房”的多元供給結構；需求端將以“人口高質量發(fā)展”為牽引，圍繞人口結構變化（如家庭小型化、老齡化）優(yōu)化住房產(chǎn)品設計，例如增加適老化住房、小戶型功能性住房供給，同時通過完善教育、醫(yī)療等配套設施，提升住房的綜合居住價值；運營端將強化“全生命周期管理”，從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業(yè)、社區(qū)服務等增值功能，實現(xiàn)住房從“物理空間”到“生活場景”的轉變。

二是城鄉(xiāng)與區(qū)域協(xié)同發(fā)展格局加速形成。隨著“以人為本的新型城鎮(zhèn)化”與“城鄉(xiāng)融合發(fā)展”的推進，房地產(chǎn)市場將打破“城市單打獨斗”的格局：一方面，核心城市群、都市圈將成為房地產(chǎn)高質量發(fā)展的核心載體，人口、產(chǎn)業(yè)的集聚將帶動住房需求從“剛需”向“改善型”“品質型”升級，同時催生城市更新、產(chǎn)城融合等新場景，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房、職住平衡社區(qū)等；另一方面，城鄉(xiāng)融合將推動房地產(chǎn)資源向縣域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸，圍繞鄉(xiāng)村振興需求，發(fā)展鄉(xiāng)村旅居、康養(yǎng)地產(chǎn)等特色產(chǎn)品，同時通過土地要素市場化改革，盤活農(nóng)村集體建設用地，為城鄉(xiāng)住房供給提供新空間，形成“城市高質量發(fā)展+鄉(xiāng)村特色補充”的協(xié)同格局。

三是民生屬性與市場功能的平衡機制更加完善。從十九屆四中全會“住有所居”到二十屆四中全會“房地產(chǎn)高質量發(fā)展”，政策始終錨定“民生保障”核心，未來市場將進一步強化“民生為本、市場為輔”的平衡：在民生層面，住房保障體系將更加普惠，通過精準識別保障對象、優(yōu)化申請分配機制，確保新市民、低收入群體等“住有所居”，同時通過“好房子”標準建設（如綠色建筑、低碳住宅），讓普通購房者共享高質量住房成果；在市場層面，政策將通過“穩(wěn)預期、防風險”引導市場健康運行，一方面遏制投機性需求，維護房價穩(wěn)定，另一方面支持合理的改善型需求，通過優(yōu)化信貸政策、簡化交易流程等，暢通二手房置換鏈條，緩解當前市場“二手房掛牌高企、置換不暢”的結構性矛盾，最終形成“民生有保障、市場有活力”的良性生態(tài)。

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推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展的意義重大而深遠

對經(jīng)濟而言：通過發(fā)展“好房子”帶動消費升級和有效投資，并與新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域協(xié)調發(fā)展等戰(zhàn)略協(xié)同，能為經(jīng)濟增長注入新的、可持續(xù)的動力。

對社會民生而言：它是“扎實推進全體人民共同富裕”的必然要求，能有效提升人民生活品質，增強社會凝聚力和穩(wěn)定性。

對房地產(chǎn)行業(yè)而言：是實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展的根本出路，推動行業(yè)從規(guī)模擴張轉向質量提升，邁向一個風險可控、基礎牢固、更具韌性的新發(fā)展階段。

排版：土木

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