保利發展三季報：三個好消息，一個壞消息

10月22日晚，行業TOP1保利發展發布2025年三季報：

2025年第三季度實現營收568.65億元，同比增長30.65%；利潤總額虧損6007萬元；歸屬于上市公司股東的凈利潤為負的7.82億元。

在營收保持兩位數的增長對比之下，保利第三季度的虧損，乍一看確實非常扎眼。

但從前三季度來看，客觀的說，保利的數據還是比較穩健的：

2025年前三季度，保利的簽約金額達到了2017.31億元；實現營收1737.22億元；歸屬于股東的凈利潤還有19.29億元。

不可否認，保利作為行業TOP1，其財報數據的波動，尤其是利潤的波動，直觀地呈現了房地產行業周期的殘酷。

但我必須強調，周期的殘酷，從不是某個行業或者企業的專屬困境，而是所有行業在發展輪回中都要直面的議題。房地產尤甚。

而不可否認的是，周期它又很迷人。它能讓真正的強者在低谷中積蓄力量，在行業秩序重塑時搶占先機。

周期循環往復，這種共性的輪回，恰恰是行業持續向前的動力。

01

如題，保利三季報的壞消息，就是單季度錄得虧損，這確實無法回避。

據我了解，此次保利的單季度虧損，原因有這么幾個：

1）單季度不并表項目結轉虧損10億，是拖累業績主要原因。而并表項目貢獻歸母凈利潤約2億，保證盈虧平衡。

2）由于結轉結構問題，本季度結轉的并表項目中，虧損項目權益相對比較高，所以歸母凈利潤降幅較大。

但如果要說單季度的虧損會對保利戰略基本盤造成什么樣的沖擊，我認為非常有限。

為什么這么說？主要有2點：

第一，周期切換，利潤承壓是行業共性。

萬事萬物皆有周期。房地產行業的調整早已不是個別企業的問題，而是全行業必須面對的系統性挑戰。

而對企業來說，在周期的沖刷下不同企業的表現雖然非常分化，但行業周期的傳導鏈條始終存在，早晚而已：

問題房企的困境直接體現為資金鏈斷裂、債務違約、項目停工等顯性風險；

而像保利、中海、華潤這類龍頭房企，由于基本盤扎實，風險意識較強，其壓力更多體現在如何穿越周期。

但本質上，它們都在承受著行業調整的壓力。這種壓力反映在財務報表上，就是地產開發業務利潤持續下滑。

圖源網絡

如圖所示：曾經的"利潤王"中海地產，銷售凈利率已經從25%降到了10%以下；如今的”商業之王”華潤置地，銷售凈利率也難掩頹勢。

這種行業性的利潤承壓，是周期轉換帶來的結構性陣痛，不能簡單地等同于是企業經營能力的退化。

我更傾向于它是行業結構調整的必然結果，而非企業經營失序的信號。

第二，從企業戰略視角，保利的短期虧損其實是企業主動調整的"陣痛"。

目前來看，導致保利等龍頭房企利潤承壓的核心原因有二：

其一，是存量資產質量的結構性問題，這是歷史包袱；

其二，是歷史高價土地的結轉壓力，這是當下難題。

但這些問題并非保利獨有。綠城因高價拿地導致的盈利難題、中海利潤的逐年下滑，本質上都是這些難題的數據化呈現。

而這兩個問題，沒有立刻解決的現實土壤。因為當前的房地產行業，還在筑底階段。

國家統計局數據顯示，今年前10月全國房地產銷售面積與銷售額仍處在下滑區間。TOP10房企中，7家銷售業績同比下降，保利發展與中海等龍頭企業也未能例外。

這種筑底趨勢，意味著行業未來很難再有V型反轉，而是波浪式的爬坡回升。

在這樣的行業發展態勢之下，優秀的企業會選擇直面歷史遺留問題：該計提減值的果斷計提，該處置的低效資產及時處置，坦然接受虧損。

這種調整雖然會導致短期業績承壓，但卻是企業輕裝上陣、應對未來的必要步驟。

正如煤炭行業在幾年前的周期震蕩，當時幾乎所有煤炭企業都經歷了大幅虧損。但正是這種痛苦的調整，煤炭行業才逐步化解了過剩產能，為后續的盈利復蘇奠定了基礎。

且在經歷了過這樣一次濃度和烈度都極其強烈的行業出清后，煤炭行業的格局也開始逐步穩定，行業的盈利質量又上了一個臺階。

如今的房地產行業，正經歷著與當年煤炭行業相似的過程。但不是所有企業都有主動調整的勇氣和能力。

在努力求存面前，利潤只是個面子。在大的行業周期沖擊之下，在安全和發展之間，首要的是安全，因為沒有安全，就根本沒有理由談發展。

用發展的眼光解決問題，用時間換空間，這才是保利真正牛的地方。

02

正如開頭所說，保利的三季報雖然錄得單季度虧損，但它并非毫無亮點，更多的是好消息。

對當下的保利來說，歷史問題要解決，未來的發展也要打好基礎。

用保利自己的話說就是：

公司將積極應對行業市場變化，持續推動存量煥新去化、做優增量投資，保持經營穩健，持續提升發展質量。

我用自己的話翻譯一下就是：銷售要穩，經營要好，結構要調。

而這三個方向，正好都能在保利的三季報中找到亮點。我們一個個來看。

1、銷售要穩。

這個不用再過多解釋，懂得都懂。

我就說一句，穩住銷售規模、穩住行業領先地位，對保利來說就是勝利。

雖然從目前看，這個銷售短期可能帶來的利潤增量有限，但銷售的順暢，規模的維持都能讓保利有了更多調整和騰挪的空間，也能贏得更多的戰略先機。

2、經營要好。

對當下的房企來說，經營好不是說利潤好，而是現金。因為利潤換不來安全，但現金可以。

現金為王，幾乎是當下所有人的共識。

而擁有充足現金儲備的房企，既能保證企業當下的安全，也護航企業長遠的發展。

保利的經營有多強，這里我給三個數據。截至2025年前三季度：

1）經營活動現金凈流入為69.77億元，較去年同期增加229.59億元；

2）保利在手貨幣資金：1226.46億元；

3）保利回籠資金規模：1941億元，回籠率高達96%。

3、結構要調。

這里的結構，不只是土儲結構，還有產品結構。

在土儲結構的調整上，保利是兩步走策略：

1）已有土地儲備的調整：未開工的項目，積極推進“調轉換退”來盤活資源；已經開工的部分項目，會通過 “老盤新作”“存量煥新” 提升產品競爭力，幫著推進銷售、去庫存。

2）持續加大對核心城市的布局調整。2025年前三季度，保利新增土地總獲取成本603億元，均位于38個核心城市，51%投資金額位于北上廣一線城市的核心區域核心板塊。

而正是這種前瞻性的土地儲備布局和產品力，穩住了保利的銷售基本盤。2025年前9個月，保利在上海賣了344億，在廣州是296億，均位列TOP1。

發現沒有，因為有銷售，所以現金流充沛；因為現金流充沛，所以有錢持續加大核心城市的布局和鍛造產品力；因為布局得當和產品力提升，又為保利的銷售提供源源不斷的動力。

這才是保利的飛輪。

即便利潤規模在行業性承壓之下不可避免地受到沖擊，但其行業TOP1的地位至今無可撼動。

03

結語：

周期從未真正摧毀一個行業，它只是淘汰那些沒有做好準備的企業，篩選出真正具備韌性的強者。

高盛預計，到2035年頭部10強房企全國市占率將達到50%。而截止2025年9月底，頭部10強房企整體行業市占率才23%。

換句話說，留在牌桌上的企業會有更大的春天。