北海首例“帶封抵押”登記落地，十年房產(chǎn)辦證難題終被破解

“盼了十多年，這個‘死結(jié)’終于解開了！我們也可以陸續(xù)給業(yè)主辦證了！”在北海市不動產(chǎn)登記中心辦證大廳里，某房企經(jīng)辦人開懷地感嘆著……而這一切源于北海市在不動產(chǎn)登記領域中繼“帶封過戶”后又一次重大突破！2025年10月23日，北海首例不動產(chǎn)“帶封抵押”登記成功辦理，為化解房地產(chǎn)歷史遺留問題打開了新局面。

（圖為北海市不動產(chǎn)登記中心為工行及房企成功辦理首例“帶封抵押”登記）

僵局：十年查封，業(yè)主、房企、銀行皆“受困”

此次“帶封抵押”的創(chuàng)新實踐，源于一場跨度十多年的歷史遺留問題。2011年，北海某房企因經(jīng)營困難，無法償還中國工商銀行北海分行（以下簡稱“工行”）的貸款。工行隨即向法院起訴，項目房產(chǎn)被依法查封，這一封，就是十多年。更棘手的是，該房企早已將部分抵押房源私下賣給業(yè)主，卻未辦理網(wǎng)簽備案。一邊是業(yè)主“買房多年無證”的焦慮；一邊是房企被查封資產(chǎn)“動不了”；另一邊是工行債權(quán)難以實現(xiàn)——三方困局，成了北海房地產(chǎn)領域的一塊“硬骨頭”。

破局：“府院聯(lián)動”再升級，“帶封抵押”破僵局

為打破僵局，北海市涉房地產(chǎn)領域信訪積案化解工作專班（以下簡稱“房地產(chǎn)專班”）主動牽頭，聯(lián)合市自然資源局、市中級人民法院、工行、房企開啟“多方會診”。經(jīng)過反復商討，大家發(fā)現(xiàn)“突破口”：項目仍有購房尾款待收回，工行有意愿協(xié)商，但要求“安全置換抵押物，確保抵押權(quán)不懸空”。基于此，北海市不動產(chǎn)登記中心借鑒與南寧鐵路運輸法院合作“帶封過戶”的成功經(jīng)驗，創(chuàng)新性提出“以新抵舊、釋放房源”的“帶封抵押”方案——在法院和工行同意下，先將8套被查封的商業(yè)用房抵押給工行，解除原抵押權(quán)，再逐步釋放房源，打破“一封鎖死”的司法僵局。

于是，北海市自然資源局與北海市中級人民法院聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同推進****“帶封抵押”“帶封過戶”不動產(chǎn)登記工作方案》，建立被查封不動產(chǎn)司法處置領域改革的“帶封機制”，并在全區(qū)率先推行“帶封抵押+帶封過戶”雙輪驅(qū)動模式。10月23日，北海市不動產(chǎn)登記中心當場為工行和房企辦好了8套商業(yè)用房的“帶封抵押”登記，隨后解除原抵押權(quán)——第一步破局，完美落地！

（圖為北海市自然資源局、北海市中級人民法院及房地產(chǎn)專班“府院聯(lián)動”，積極探討“帶封抵押”“帶封過戶”機制。）

共贏：“組合拳”打通“最后一公里”，業(yè)主圓夢

“帶封抵押”是本案“破局”的關(guān)鍵一環(huán)，但更為重要的是如何最終讓業(yè)主安全拿到房本！為此，北海市打出“帶封抵押”+“帶封過戶”的“組合拳”：即8套商業(yè)用房的“帶封抵押”至工行名下后，為房企解除原抵押權(quán)釋放辦證房源；一方面，原來有抵押無查封的房源先釋放，可為業(yè)主立即辦證；另一方面，有查封無抵押的房源，待業(yè)主繳清尾款，通過“帶封過戶”登記安全轉(zhuǎn)移到業(yè)主名下；最后由工行向法院申請解封，徹底打通產(chǎn)權(quán)登記的“最后一公里”。

這一套“組合拳”下來，實現(xiàn)了“三贏”：工行債權(quán)得到保障，房企盤活了資產(chǎn)，業(yè)主多年的“辦證夢”終于照進現(xiàn)實。

（圖為北海市不動產(chǎn)登記中心與北海市中級人民法院、工行和房企召開“帶封抵押”“帶封過戶”推進會）

亮點：“北海經(jīng)驗”可推廣，化解積案有“新招”

此次“帶封抵押”登記的成功落地是北海市“府院聯(lián)動”機制的再升級，也是“帶封機制”在司法處置不動產(chǎn)領域的創(chuàng)新實踐——不再是“一封鎖死”，而是“查封狀態(tài)下安全處置”，為全國化解類似房地產(chǎn)歷史遺留問題提供了“北海樣本”。

截至目前，該房企已經(jīng)著手準備材料為業(yè)主辦證。下一步，北海市將繼續(xù)優(yōu)化“帶封抵押”“帶封過戶”工作機制，推動更多歷史遺留問題高效化解，筑牢“住有所居，居有所證”的民生基石。

來源：北海市不動產(chǎn)登記中心 悅北海綜合編輯

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