下一波機會，在哪里？

自今年以來，全球主要資產標的表現排名如下：

更新時間：2025.10.30

現貨白銀（+64.31%）和現貨黃金（+50.75%）的漲幅遙遙領先。

緊隨其后的是香港恒生指數（+31.11%）和深證成指（+28.3%），表現明顯強于標普500（+16.66%）等美股指數。

加密貨幣（比特幣+18.58%）和工業金屬（滬銅+19.44%）也取得了穩健的漲幅。

因此，今年在黃金、白銀或A股、港股市場布局的“贏家”們，賬面應該相當可觀。

但這種賺錢效應似乎并未帶來安全感，反而在資產配置上，大家的焦慮和迷茫反而更重了。

這種情緒主要來源于兩大不確定性：

第一，中美之間的博弈日趨激烈，形勢多變

中美競爭已深入到產業鏈、技術標準乃至金融等全方位領域。今年以來，雙方在經貿問題上的博弈持續，盡管近期的會談取得了一定進展，但這種多變的態勢仍給市場帶來不確定性。

第二，驅動這輪上漲的內在邏輯能否持續

黃金、白銀價格創下歷史新高，上證指數創十年新高，美股三大指數也創出歷史新高……但正因為如此，大家才更加焦慮：這些資產是否已嚴重透支了未來的預期，隨時面臨著回調的風險？現在還敢大資金買入嗎？

現在市場最關心的問題是：下一波機會，在哪里？

01

機會在樓市

從主要投資品價格漲幅看，房價與黃金、股票等資產已經呈現明顯分化，其它在峰值，而地產在谷底，如下圖所示：

再看一個數據，截至2025年6月，中國一線城市平均租金回報率（1.93%）罕見超越30年期國債收益率（1.86%）7個BP，意味著一線城市房產的現金流價值開始首次跑贏了無風險收益。

因此，從機會上看，投資房產的風險已經被充分釋放，經過4年的調整，中國樓市已經基本觸底。

但不代表現在這個時點就適合投資房地產，還必須滿足下述的條件：

第一、城市分化將持續加大

中央城市工作會議明確我國城市發展已從“增量擴張”轉向“存量提質”，城市格局已定，城市分化將持續加大。在全國范圍內看，只有一線和強二線城市才具備長期投資價值。

這一點在日本早有先例。

數據顯示，在過去20年里，東京23區核心地段的房價不僅完全修復了跌幅，還創下了歷史新高。

2025年上半年，東京23區新房均價高達1.3億日元，同比上漲20.4%，較三年前累計上漲47%。

這說明，在房地產泡沫破裂后的“失去的三十年”里，日本房價并非普跌。相反，越是經濟調整期，人口和資源反而越會加速涌向最強的大都市圈。

如下面數據所示，日本的房地產市場復蘇完全由東京圈拉動。全國平均地價（紅色線）的走勢基本被東京圈（藍色線）所主導，而地方圈（中小城市和鄉村）的地價則長期處于停滯或下跌狀態，復蘇動力嚴重不足。

第二、穿越周期的兩類房產

看清了城市，還要看清城市內部的邏輯。在特大城市內部，投資邏輯也十分清晰，主要集中在兩個地方：

一是絕對的核心區擁有核心資源的地方。

這些地方擁有城市頂級的核心資源，如深圳的深圳灣、香蜜湖、華僑城。這類資產的門檻較高，房價也較貴，它們是資產的“壓艙石”，但未必是投資回報率和成長性最高的。

二是創新區，也可以俗稱為大廠周邊。

產業和高薪崗位才是支撐房價的根本。縱觀全球，硅谷蘋果總部周邊、東京的主要產業節點、韓國三星周邊的房子，都不是城市里房價最高的，但其增長率和投資回報率卻遙遙領先。

以韓國為例，三星電子的核心工廠和研發中心位于京畿道南部，涵蓋龍仁市、華城市和水原市。過去五年，水原市房價漲幅高達25.5%，龍仁市上漲了22.8%，華城市上漲了15.9%，而同期的首都圈平均漲幅僅為11.1%。

在美國硅谷，匯聚了以蘋果、谷歌、英偉達等為代表的全球頂尖科技企業，無論是08年次貸危機還是三年疫情，都沒能阻止硅谷房價上漲。

對應在深圳，華為、騰訊、大疆等創新集群的周邊，顯然就屬于這一類值得重點關注的片區。

第三、“自用+投資”才是購買的第一邏輯

過去，追求資產價格的快速上漲是唯一的購買邏輯。而未來，“使用需求”與“資產回報”并重，才是購買的第一邏輯。

很多人沒意識到，高品質的生活本身就是家庭財富的一部分。

雖然短期內難以量化，但長期看它會轉化為更少的時間成本、更高的工作效率、更好的親子關系、更好地孝敬父母以及更好地享受生命，這也是為何精英階層絕大部分選擇買房而不是租房。

現在房產金融屬性減弱，居住屬性增強，使用需求被提升到前所未有的高度。這意味著生活和生意的距離、街區品質、社區品質、以及學區、會所等服務于生活的配套變得更加重要了，甚至超越了房子本身。

這種使用需求也決定了購買時機，我們明確現在是底部，但何時走出底部誰也無法預測。但對于有真實需求、希望改善生活質量的家庭，在當下出手買房是值得的。

畢竟，一個資產周期動輒十年二十年，對于生命而言占比極大，及時享受是經濟周期給富裕人群的重要提示。

第四、熊市往往是布局和調倉的黃金期

資產具有周期性，美國（2008年）和中國香港（1998年）都曾在金融危機中暴跌，但最終都創下歷史新高。從危機低谷跌幅60-70%之后，經歷十幾二十年左右的時間，又漲了5~8倍。

房價是貨幣現象，1935年，上海靜安一套211㎡別墅的交易價格為950兩黃金，折合每平米169克黃金；90年后的今天，這棟別墅成交價約12.9萬元/㎡，按現在金價折算，其價值依然錨定在每平米163克黃金。

很多時候，不是房子更值錢了，而是錢不值錢了。今年9月，美聯儲再次開啟降息周期，預示著通脹的到來。

富人為什么在熊市買豪宅？他們是在用這種方式，抵御自己的財富被稀釋、被掠奪。

熊市往往是布局和調倉的黃金期，今年上半年30個重點城市總價1000萬元以上各價格段高端住宅成交中，無論是新房還是二手房，成交規模同比較去年上半年幾乎全線上漲。

看懂了以上四大邏輯，你就會發現，現在的問題已經不是“能不能買”，而是“應該買哪里”和“買什么”。

02

誰是國運級資產

近期閉幕的二十屆四中全會，為“十五五”規劃定調，科技創新無疑是未來發展的主旋律。

在中美博弈日趨白熱化的今天，哪里是中國科技突圍的最前線，哪里就是未來價值的最高地。

而這一輪突圍的信號槍，恰恰在深圳打響。

就在10月15日，一個重磅事件震動了科技界：深圳一家國資背景企業，在被“卡脖子”的芯片領域發布了新產品——全國產EDA工業軟件和90GHz超高速實時示波器。

而這家企業總部，就位于坂田-平湖科創走廊。

作為該走廊的核心引擎，坂田街道的年地區生產總值達2300億元，占龍崗區GDP的46%，僅次于第一街道粵海。

這里聚集了華為、康冠科技、神舟電腦等國內外知名企業，擁有上市公司12家、規模以上企業超1400家，千億元級企業1家、百億元級企業3家，pct國際專利數量深圳第一。

再看平湖，這里正構建一個“產、學、研”一體化的科創高地。

南方科技大學半導體學院不僅落戶于此，更迅速升級為國家卓越工程師學院，2024年首批就招收了近百名博士生和150余名碩士生。

鵬芯微、鵬進高科、宏電、豪鵬科技等半導體、ICT產業鏈企業相繼落戶，計劃將平湖打造為全國半導體第三極。

從坂田到平湖，一條“頂尖產業集群+高密度科創人才”的價值邏輯已經躍然紙上。

這套邏輯，已經在全球范圍內已得到反復驗證。無論是韓國三星總部所在的京畿道，還是美蘋果總部所在的硅谷，高密度的創新集群和高薪人才，始終是區域資產價值最堅實的支撐。

在中美博弈的大背景下，以坂田-平湖為核心的深圳中軸，憑借其強大的科創能力和戰略定位，正顯現出一個高潛力價值板塊的特質。

看懂這個邏輯，就看懂了深圳樓市的未來。在分化的市場中，真正能穿越周期的，必然是那些與城市核心產業、與國家發展戰略同頻共振的優質資產。

03

一個匹配時代的居住答案

長期以來，坂田面臨一個尷尬：這里有世界級的企業集群，是深圳GDP僅次于粵海的經濟重鎮，但區域居住品質，卻遠遠落后于其產業地位。

這也帶來一個突出的痛點，大量在坂田工作的企業高管和科技精英，寧愿忍受每日數小時的極端通勤，也要把家安在南山、福田。

原因并非坂田房價便宜，而是這里長期缺少真正意義上的“好房子”

誰最先洞察了這種痛點？是華為。

為了留住全球頂尖人才，華為在“秋葉湖”畔打造了其最高規格的人才配套社區——秋港花園。據內部人士透露，社區里一棟200-300㎡的純大戶型，只為頂級專家預留，寧可空著也絕不租滿，只為確保全球人才隨時拎包入住。

如果說“秋港花園”是華為從企業內部給出的答案，那么誰能從城市運營的維度，為整個片區提供一個更開放、更完整的解決方案？

答案是天安。

作為在坂田深耕超過15年的城市運營商，天安并非一個簡單的開發商。它打造的“天安云谷”，早已成為全國產城融合的典范，為包括華為在內的數千家企業、數十萬科技人才提供著生產和生活的土壤。

這種長期的深度參與，讓天安得以深刻理解這片土地的產業邏輯，更懂得科技人才的真實需求。

如今，就在“秋港花園”的同一片湖畔——秋葉湖旁，天安帶來了自己的回應——天安1號。

項目秉持“好房子服務好產業好人才”的理念，從產業邏輯出發，為創新人才、城市奮斗者構筑高品質的居住空間。

它所代表的，不僅是一個住宅產品，更是科技創富時代的資產答案與生活案場。