房價下行，網絡專家預判，大概還有10%左右的空間

前幾日，寫了一篇文章，借用土拍，以及入市的新樓盤項目價格，簡單舉例福州穩樓市的動作，很多人誤認為我的觀點，認為是表明福州未來的房價會漲。

我接觸過很多購房者和業主，嘴巴上不說，大家都不希望房價再這樣腰斬下去。

當下準備買房的人說：我已經租了好幾年的房子，當下是想在城市里買套房子的，可是，看到許多人都在說，房價還在繼續下行，所以只能保持觀望，自己也拿不定主意，只能繼續租房子住，寧可生活品質差一些，也不想成為韭菜。如果不是房價這么一直降，我可能已經買進去了。

當下賣房子的人說：比我當初買的時候還便宜，怎么可能會這么低，如果按照你們中介說的那樣價格，能夠成交的話，我寧可不賣，放在那等著拆遷好了。

以上都是干中介的人，最常聽到的話，對于中介來說可能房價漲跌影響不大，他們要的是交易量，然而房價下跌后，隨著標的成交價降低，中介費也跟著減少。

因此，房價下行，對于中介，業主，購房者來說，都算不上是一件好事。

大部分依然在闡述一個觀點，房價還會繼續下跌，甚至還有網友在我的評論區留言，房地產的未來用三個維度衡量。短期看政策，中期看土地，長期看人口，政策方面就不用提了，現在已經很少再出刺激房地產增長的政策，中期的土地供應完全發生了變化，由外圍龜縮到中心繁華地段，長期的人口縮減，對未來的房價必然發生重大影響。

首先，我不反駁房價會繼續下行的趨勢，相反，我也和大家持有一致的觀點，房價必然下行，網絡專家也預判過，大概還有10%左右的空間。

其次，我不反對房價上漲，房子作為國內老百姓的最大資產，除了居家以外，同時肩負著市場經濟的載體，也周期性的上漲下跌，都來自于市場經濟的行為，不可避免房子還有可能漲價的可能性。

最后，我也表述一個我個人的觀點，如何判斷房價的走勢，以及未來該如何選擇住房問題。

房價的走勢不單單是看人口，人類屬于群居性的動物，特別是我我們中國的現象，更加的明顯，哪個城市的經濟好，更容易賺錢，更宜居，哪個城市的人口流入就會更大。

有人的地方就煙火，也就有生活，對住房的需要就變得直觀起來，依據房子自身的本質而言，它只要有被需要，就會有價格，不要想著它會跌到谷底“白菜價”沒人要，也不要想著房子能大漲，靠著它賺錢。

關于城市房價漲跌，給大家四點參考方向。

判斷城市房價漲跌需綜合多維度數據指標，以下是核心分析框架：

一、供需結構分析

庫存去化周期?：若新房庫存需3年以上消化（如部分三四線城市），房價下行壓力顯著；去化周期半年內則市場穩定?。

土地市場表現?：地價持續上漲預示未來房價支撐力強，若土地流拍頻繁則反映開發商對后市信心不足?。

二、市場動態指標

二手房調價比例?：中介平臺降價房源占比超90%（如杭州案例）時，成交價下跌趨勢明確?。

新房二手房價差?：價差擴大可能反映新房限價政策與市場真實需求的背離?。

三、人口與經濟基本面

人口凈流入?：北京、上海等城市因年增50萬+人口支撐房價，東北人口外流則導致房價承壓。

GDP與產業活力?：人均GDP超8000美元后住宅需求飽和，科技產業集聚區（如深圳）房價更具韌性。

四、購房者行為信號

貸款意愿?：居民購房貸款申請量持續萎縮時，房價上漲動力減弱?。

房價收入比?：超過6倍年收入即存在泡沫風險（如部分二線城市）?。

當前市場普遍呈現二手房價格環比下跌趨勢，69個重點城市中僅1城未跌，中位數跌幅達9.5%（如上海）?。建議結合本地化數據（如學區政策、城市規劃）進行微觀判斷?。

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