黑幫、賭博、詐騙|一場在黑產掩護下的柬埔寨炒房騙局

朋友們好，我是厲姑娘，本篇內容跟大家聊聊柬埔寨炒房的事件！

這些年，世界地圖上有一座被包裝成“福地”的小城，成了無數騙局的舞臺。

傳聞里，它擁有堪比三亞的海景、深圳的潛力、澳門的賭場與迪拜的財富。

落腳其中，就會發現中文外賣、沙縣小吃與按摩店隨處可見，

街頭散落著印著美女頭像的卡片，足浴與會所再度熱鬧，

黑幫械斗、掃黃緝毒的場景在現實重復上演。

游客、債務人、賭徒、性交易從業者、通緝者、網絡紅人、房產投資客與資金玩家在此匯集，

暴富故事層出不窮：一夜贏下一棟樓，小推車賣涼皮年入千萬，

倒賣地皮三月套現過億，“翻身致富、改變命運”的情緒推動更多人冒進。

這座城市是柬埔寨西哈努克港，簡稱西港。

在西港，網絡賭博、情感詐騙、性感荷官、黑幫、毒品、嫖娼任一主題都能延展。

近來，部分國內網紅投資人與炒房意見領袖重啟線下宣講，

鼓吹赴西港配置房地產。

但是這可是一場在他國土地上以同胞為對象、圍繞不動產與土地的連環局。

柬埔寨國土約十八萬平方公里，體量近似廣東。

歷史上的殖民與內戰使經濟底子受損。

洪森掌舵后推行對外資友好政策，外匯不設嚴格管制，美元與瑞爾并用，

外資企業可獲三至八年免稅，經濟特區最長九年，

不少行業允許外資百分之百控股。

然而基底薄弱，為加速增長，當局向部分公司發放網絡賭博牌照，線下與線上皆可經營。

西港被賦予“東方拉斯維加斯”的期待，但本地人口約八萬，

城市面貌近縣城，配套落后、法治缺位，

硬把目標對標澳門或拉斯維加斯并不現實。

但是地小與設施差并未阻擋跨境逐利。

特區光環、賭博許可與港口屬性疊加，且距中國較近，

從北京直飛只需數小時，成本低與限制少組合成機會窗口。

到2018年，西港人口從不足十萬躍升到三十萬。

中國資本與團隊在當地開辦上百家賭場，

涵蓋引流、轉化、運營、售后與支付的全鏈條。

據估算，每月約五千名中國人常駐增加，既有來賭的個人，也有投機者。

但2013年時西港最高建筑僅七層酒店，本地住宅仍多為木板房，

住宿與生活配套形成剛性需求。

2010年通過的《外國人不動產產權法》允許外國人購買高層第二層以上房屋并持有產權。

網絡賭博從業者規模超過十萬量級，

間接人流亦十萬左右，合計占外來人口近七成。

單家中國公司可日賺數百萬至數千萬美元的說法在市場流傳。

有人按十萬人口測算，每人五平米住宿，形成五十萬平米需求；

每人每月消費五百美元，形成五千萬美元流水；

人均三萬美元的賭博收入則對應三十億美元進賬。

人口涌入帶動房源緊缺與租金速漲，

單間月租上千美元，一個煎餅果子能賣到14美元。

同樣物品本地代買與外來者購買價差明顯。

2016年起，中國多個城市開通赴柬航班，

疫情前可直飛西港的城市逾三十，每周航班數以百計。

地產商與個人投資者大規模進入。

2017年前，西港土地價每平不足一百美元，

開發的物業多租給博彩公司與餐飲商戶。

彼時“隨便蓋一棟、樓頂餐飲、二層以上改宿舍”的模式流行，

三四十平米的房間塞下八名員工，月租合計過萬美元。

2017年出現標志性范例，

有中國商人在雙石廣場附近以每月一萬美元租一千二百平米地，

斥資九百余萬人民幣建六層樓，

未封頂即被酒店公司以月租十四萬美元長租十二年，

項目收益被估算為過億元人民幣。

開發商又把目標瞄準國內購房群體。

西港被包裝為海景、旅游、直飛免簽與政策疊加的樣板，

口號從“三十年前深圳、二十年前上海、十年前新加坡”不斷重述，

社交平臺上名人到訪影像被用作氛圍助推。

銷售強調“年輕人口多、年需五萬套”的說法，

但柬埔寨人均可支配收入僅千余美元，大家庭難以負擔公寓，

本地居民更傾向面向內需的低價排屋。

2007年GDP八十七億美元，到2018年也才二百四十五點四億美元，

體量相當中國部分地級市，購買力不足以支撐商品房市場。

因此，西港住宅事實上主要面向中國買家。

開發商推出大盤、精裝與“拎包入住”等配置，

組織低價看房團“三天兩晚六百八十八元”，全程由中文銷售接待，

圍繞“返租”“包租”“永久產權”“海外配置”展開話術。

常見承諾為“包租三年，每年返8％，另保底5％”，

以一百萬元價格舉例，承諾現金回流二十余萬。

再輔以“價格將繼續上漲、轉手可獲利”的對比敘述與“養老度假”的想象。

若仍猶疑，便以“托兒”制造火爆場面，

配合“最后一套”的緊迫感，疊加強行帶至售樓處簽約的做法。

多數買家并不自住，而是在同圈層內繼續轉賣。

當地銀行體系以私人機構為主，不少機構僅具房貸資質而無吸儲許可，

貸款年利率7％至15％，促使中小開發商偏好售賣期房。

其手法是先租地，重金搭建售樓處并營銷，

再把未建成公寓推向市場，以銷售回款反哺施工。

買家往往需支付五成至七成首付，三個月內繼續繳付大部分款項，

只留約一成尾款于交付時支付，一旦資金鏈斷裂，

地塊可能早已被抵押，爛尾風險由買家承擔。

更激進的套路包括虛構社區規劃、違規擴建配套、隱瞞交通，

以及將土地證與房屋證分拆售賣給不同買家以致權屬糾紛。

2018年，部分開發商聯合抬價，使西港標價上調二成，

制造“熱度”以承接新一輪看房團。

最高峰時一個月自深圳與香港出發的看房團可達十個，

全年約有五萬名中國購房客進入柬埔寨，咨詢量同比增長數倍。

僅2018年，西港建設局批準二百九十七個項目，總建筑面積一百六十五萬平米，

投資額逾五十億美元，占全國投資的兩成，其中五至四十層項目二百一十八個。

衛星圖顯示2015年至2019年間城區快速鋪滿建筑，

地價三四年翻十倍，租金翻五倍，散戶與資金同步入場，

“收割散戶”與“收割收割者”的循環發生，土地成為更大蛋糕。

盛傳“賣涼皮者買地暴賺”“洗浴中心租樓賺億”“海邊出租躺賺兩億”等故事，

推動參與者把注意力從房產轉向倒賣土地。

由于不限容積率且可隨意加高，囤地者在轉售時夸大容積率與潛在價值，

甚至切割大地塊為若干小塊售予散戶。

其中兩位在圈內知名的人物號稱合計掌握六千三百畝地，

但是將土地分割成一畝、三畝、五畝起售，

價格從三十五萬一畝抬升至四十八萬甚至分期價五十三萬，

并持續舉行國內推介會。

更復雜的盤法是“攢局”。

囤地方以“賭場度假村將開發”為由頭，用招商PPT募集股東，

一百萬美元認購百分之一，湊足一億美元即成盤。

為維持表象，拿出兩千萬美元搭建建筑體，

把每平二百美元的地宣稱成本二千美元，余下八千萬美元留作自用。

隨后把“地＋樓殼”打包給銷售公司，以四千萬美元轉售，

賬面顯示盈利兩千萬美元并“分紅”，而原始本金早被挪走。

多輪轉手后出現二手、三手乃至多手“地主”。

但關鍵事實在于，柬埔寨法律并不允許外國人購買土地所有權。

2010年的不動產法允許的是樓房第二層以上的產權，并不包括土地本身。

當地土地權分“硬產權”與“軟產權”。

硬產權由國土部簽發，權屬清晰且永久；

軟產權更接近民間契據，缺少官方備案，僅有律師公證。

另有特許經營土地。

為取得控制權，一些人將土地登記在本地人名下，

或者成立合資公司并讓本地股東占多數，

或通過信托代持，或以五十年、九十九年長期租賃的方式操作。

不少對外售賣的所謂“麥地”，實為多手轉租的特許經營土地，

屬性類似承包經營權，且常伴隨規劃不合規、違規采伐或未按期開發而被撤銷的風險。

即便展示與地方權勢人物的合影或批文，在整頓時亦難以豁免。

買家接盤的標的可能僅是幫助前手脫身，或自身糾紛與抵押重重。

隨著地價飛漲，泡沫不斷擴張。

但資金循環主要在華人圈內流轉，與本地經濟的實質聯結有限。

2019年中，一段數名中國男子“喊話三年由某地人說了算”的視頻，

在社交媒體熱傳，引發警方與使館關注。

雖然后來被稱為酒后起哄。

但電詐、械斗、設局、槍擊、幫派沖突、賭債與土地爭端交織，風險迅速累積。

同年六月，西港一處由中資承建的七層鋼結構樓整體坍塌，

造成二十八人死亡、二十六人受傷。

當局成立專班監督中資項目，西港鋼結構工地全面停工整頓，幾無緩沖期。

2019年八月十八日，官方簽發禁令，

停止審批并停止發放網絡賭博執照；

十二天后再令，要求年內查封所有違法網絡賭博，年底相關執照到期后不再續期。

相關大批從業者開始撤離。

2019年八月，單月約八點九萬中國籍人員離境回國，

航班爆滿，票價上揚，西港繁華以逃離作結。

賭博消退導致辦公與住宅出租率與租金下行，提前抽身的資本安然離場，

真正承擔后果的是在高點買房買地的散戶，解套無期。

再加上在2020年遇到了全球疫情，這個地方就更蕭條了。

但圍繞土地與推介的動作未停。

2025年6月，某炒房大V歐神在杭州舉辦“后疫情時代財富管理”講座，

勸說賣出深圳房產轉投其在柬項目之地，宣稱為當下更優的投資方式，

畢竟他手里囤積的上千畝多手地皮需要新的接盤者。

九月三日，北京恢復直航，來自柬埔寨的航班抵達首都機場，

通往西港的路徑再次打開。

但是時代已經發生了改變，西港舊日暴富神話已經不存在了。

我是厲羽萱，一枚愛讀書的小女子，從獨特的視角出發，觀察世界分享見解！各位看文章的朋友們，希望你們可以多多點贊評論關注支持我，我們可以做彼此的一位“遠程”好友！