空置率攀升如何突圍？我們與業(yè)主聊了聊……

10月28日，仲量聯(lián)行成功舉辦“睿見(jiàn)辦公思想?yún)R”系列活動(dòng)之——“空間博弈 策略共贏”2025年成都辦公樓企業(yè)流動(dòng)研究報(bào)告發(fā)布業(yè)主閉門(mén)會(huì)，逾70位辦公樓業(yè)主代表及行業(yè)同仁齊聚一堂，聚焦當(dāng)前市場(chǎng)周期承壓、流動(dòng)性加劇的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，共話資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略升級(jí)的轉(zhuǎn)型路徑。

在成都辦公樓市場(chǎng)供需失衡、空置攀升的背景下，如何留住優(yōu)質(zhì)租戶(hù)、識(shí)別增量機(jī)會(huì)、構(gòu)建資產(chǎn)韌性成為市場(chǎng)核心關(guān)注。本次閉門(mén)會(huì)圍繞仲量聯(lián)行全新發(fā)布的《2025年成都辦公樓企業(yè)流動(dòng)研究報(bào)告》，為業(yè)主在當(dāng)前市場(chǎng)中保持競(jìng)爭(zhēng)力提供有“據(jù)”可循的思路。報(bào)告基于對(duì)成都931條企業(yè)搬遷記錄、2,900萬(wàn)㎡商辦與產(chǎn)辦載體、超2.7萬(wàn)家企業(yè)的跨周期全景分析，系統(tǒng)揭示企業(yè)遷移動(dòng)因與產(chǎn)業(yè)落位規(guī)律，為業(yè)主提供可落地的決策參考。

活動(dòng)上，仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理佟恩致歡迎辭。他表示，當(dāng)前成都辦公樓市場(chǎng)正處于周期承壓、存量博弈的關(guān)鍵階段，租金下行、空置攀升、租戶(hù)頻繁調(diào)整成為普遍現(xiàn)象。在此背景下，如何從被動(dòng)應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)向主動(dòng)布局，是每一位資產(chǎn)持有者必須面對(duì)的課題。

“我們希望通過(guò)這份報(bào)告，為業(yè)主提供一份基于數(shù)據(jù)、面向?qū)崙?zhàn)的決策參考。”佟恩指出，“希望能以此為契機(jī)，與大家碰撞出更具落地性的合作路徑，攜手應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，把握未來(lái)機(jī)遇。”

成都市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張楊波出席活動(dòng)并發(fā)表致辭。他表示，在當(dāng)前供需關(guān)系階段性失衡的背景下，行業(yè)應(yīng)理性看待“內(nèi)卷”，避免陷入無(wú)序價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。他提出三點(diǎn)建議：一是關(guān)注政策導(dǎo)向，把握“房地產(chǎn)十七條”、土地供應(yīng)與空置率掛鉤等調(diào)控信號(hào)；二是正視市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，理解企業(yè)降本增效的合理性；三是打造差異化優(yōu)勢(shì)，形成“人無(wú)我有、人有我優(yōu)”的獨(dú)特價(jià)值，方能在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

在主題分享環(huán)節(jié)，仲量聯(lián)行三位專(zhuān)家分別從企業(yè)畫(huà)像、產(chǎn)業(yè)前瞻與博弈策略三個(gè)維度，對(duì)報(bào)告進(jìn)行深入解讀。

仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人江倩指出，從本次報(bào)告對(duì)全口徑企業(yè)客戶(hù)的分析來(lái)看，大量高價(jià)值企業(yè)并未集中在傳統(tǒng)甲級(jí)辦公樓，而是分布于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和其他產(chǎn)業(yè)載體中。

她表示，在全口徑Top100企業(yè)名單中，與甲級(jí)辦公樓重疊的企業(yè)租戶(hù)僅占少數(shù)，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)如華為、四川銀行、平安保險(xiǎn)等雖在甲級(jí)辦公樓有布局，但其主要擴(kuò)張空間實(shí)際落位于產(chǎn)辦融合載體。這意味著，許多真正具備增長(zhǎng)潛力的優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，并不在傳統(tǒng)招商視野之內(nèi)。

江倩強(qiáng)調(diào)，未來(lái)招商工作必須打破“只看核心區(qū)、只盯甲級(jí)樓”的慣性思維，主動(dòng)向產(chǎn)辦融合區(qū)域延伸，拓寬客戶(hù)來(lái)源渠道，挖掘隱藏在非傳統(tǒng)市場(chǎng)中的潛在增量需求。

仲量聯(lián)行成都戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人張雨放則從城市產(chǎn)業(yè)布局視角出發(fā)，揭示企業(yè)落位的空間邏輯。她指出，成都“9+9+10”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系*已在樓宇端形成清晰映射——目前已有51.2%的優(yōu)質(zhì)企業(yè)與其高度關(guān)聯(lián)。同時(shí)，不同產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域聚集特征：

· 研發(fā)前端集中在金融城、大源等人才高地；

· 中游制造類(lèi)企業(yè)偏好高新西、龍?zhí)兜染邆涓叱休d能力的園區(qū)；

· 下游服務(wù)與應(yīng)用場(chǎng)景則回歸主城中心。

*“9+9+10”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系：即9大特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群、9大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、10大未來(lái)產(chǎn)業(yè)細(xì)分賽道。

她特別提到，航天航空、低空經(jīng)濟(jì)、綠色氫能等未來(lái)產(chǎn)業(yè)雖尚處起步期，但頭部企業(yè)平均承租面積超500㎡，具備高成長(zhǎng)性與定制化空間需求，將成為下一階段的重要增量來(lái)源。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部資深董事朱建輝從數(shù)據(jù)模型角度拆解企業(yè)搬遷行為。基于對(duì)成都近三年、931條搬遷記錄的分析，他發(fā)現(xiàn)科技互聯(lián)網(wǎng)、文體娛樂(lè)等行業(yè)價(jià)格敏感度最高，搬遷后平均節(jié)省租金達(dá)22.7%。而在博弈過(guò)程中，典型的模式是“租戶(hù)先提搬→業(yè)主讓利→最終留租”，凸顯出精細(xì)化租約管理的重要性。

他強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，空置風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于租金微降帶來(lái)的損失，因此建議業(yè)主建立租約預(yù)警機(jī)制，提前介入即將到期的大客戶(hù)談判，通過(guò)非價(jià)格條件實(shí)現(xiàn)雙贏。

本次閉門(mén)會(huì)以“企業(yè)流動(dòng)”為切口，深入探討了當(dāng)前成都辦公樓市場(chǎng)面臨的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)與潛在機(jī)遇。在存量博弈已成為常態(tài)的今天，單純依賴(lài)降價(jià)已難以為繼。真正的破局之道，在于回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)、洞察企業(yè)行為、構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)力。在流動(dòng)的市場(chǎng)中，方向決定未來(lái)；在博弈的時(shí)代，策略就是力量。