全面推行終于來了！取消預售改“現房銷售”

近期一篇《推動房地產高質量發展》的文章引發了大家的圍觀。

文章中住房和城鄉建設部部長倪虹提出“房地產高質量發展的核心要義在于構建與人民群眾需求相匹配的住房供給體系”。

這一體系的框架分為6個任務：

“一是優化保障性住房供給；二是促進房地產市場持續健康發展；三是改革完善房地產開發、融資、銷售制度；

四是實施房屋品質提升工程；五是實施物業服務質量提升行動；六是建立房屋全生命周期安全管理制度。”

其中最引人矚目的莫過于“改革完善房地產開發、融資、銷售制度”，而“推進現房銷售制，實現所見即所得”也是大家非常期待的。

其核心目標是“從根本上防范交付風險”，對于繼續實行預售的項目，則要求“規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益”。

那這政策對以后買房、對樓市到底有啥影響？是不是意味著近30年的預售正式進入了清算時刻？

在現行的預售制施行30年之久的當下，“取消預售制實行現房銷售”的呼聲越來越高，而實際上關于“現房銷售”咱們早就開干了！

從時間軌跡來看，2024年7月就已經明確提出“改革房地產開發融資方式合商品房預售制度”。

在2024年底，全國住房工作會議也再次表示：“大力推進商品房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管”。

在今年5月的金融口重磅發布會上又明確了：“將加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度”…

隨著官方的多次發聲，不完全統計全國目前至少已有20多座地市發布文件，明確要向現房銷售逐步過渡。

換句話說，全國已經有不少城市開展了現房銷售試點。

根據相關數據顯示“全國商品房現房銷售比例已經提高到了約30%，而且據估算到2030年，現房銷售比例有望提升至50%上下”。

“現房銷售模式”的好處是什么？無非是避免爛尾樓和眼見為實。

“一手交房、一手交錢”確實能夠很大程度避免停工、爛尾現象，或者說可以讓老百姓完全規避交房風險。

但是！冒然取消預售制會對經濟產生重創，全面取消目前并不可行，需要完善該制度，才能更好地保障老百姓權益，同時促進房地產行業良性健康發展。

所以至少我們要完整地了解現房銷售至少還有這4大副作用——

1、會增加成本，要么導致房價變高；

2、短期內會打亂供應節奏，造成供應真空，導致房價劇烈波動；

3、加劇房企的資金鏈困境，進一步拖累經濟大盤；

4、地方政府賴以運營的土地財政將受到極大影響，壓力劇增，地方債風險被迫承壓。

也正因為此，政策里也提到了 “繼續實行預售的，得規范資金監管”，根源就在這里。

簡單講就是 “逐步退”，不是一刀切，能夠給市場一個緩沖的時間。

于此我們可以直觀討論下現房銷售到底面臨著哪些問題：

從市場銷售表現來看，大部分的現房其實都是原來的期房，要么是尾盤，要么就是房企庫存，慢慢熬成的現房，而這樣的現房往往也很難去化掉的...

從房企來看，真正愿意做現房銷售的房企太少，要想全面開展現房銷售或許意味著新一輪的房企洗牌！

即使真去做了，也還很可能導致現房成本的增加，但是無論如何，最大的受益者還是購房者。

對于購房者而言，徹底規避了爛尾風險，真正實現“所見即所得”，質量糾紛起碼驟降50%。

由于“邊等房邊還貸”的時間窗口被大大壓縮，購房者的債務壓力也會肉眼可見地減少。

對此大家怎么看，歡迎留言區討論。