唏噓！南通剛需紅盤，房?jī)r(jià)跌回2014年？

總價(jià)僅44.8萬(wàn)，單價(jià)低至“4字頭”——市北剛大需盤新城香溢紫郡，一套法拍房正以跌破2014年開盤價(jià)的“白菜價(jià)”變賣。

該法拍房位于小區(qū)33幢102室（樓棟總層數(shù)為25層），建筑面積約95㎡，是曾經(jīng)備受剛需和投資客青睞的“小三房”。

信息顯示，這套法拍房市場(chǎng)價(jià)定為80萬(wàn)，首次起拍價(jià)為56萬(wàn)，無人報(bào)名流拍；二拍價(jià)格降至44.8萬(wàn)，依然未能成交。

目前該房產(chǎn)已進(jìn)入變賣程序，雖然已有近80人設(shè)置提醒，超6000次圍觀，但依舊無人報(bào)名。

新城香溢紫郡，市北板塊標(biāo)志性剛需大盤，體量龐大，超4000戶。

信息顯示，該項(xiàng)目2014年首開，當(dāng)時(shí)均價(jià)“5字頭”；隨著2016年市場(chǎng)大環(huán)境升溫，其售價(jià)跳漲至“8字頭”。

而上述法拍房當(dāng)前的變賣價(jià)，已經(jīng)跌破項(xiàng)目11年前的首開價(jià)。雖然目前市場(chǎng)上“破發(fā)盤”屢見不鮮，但如此長(zhǎng)時(shí)間跨度的價(jià)格回落實(shí)屬罕見。

回顧新城香溢紫郡的高光時(shí)刻，二手房成交價(jià)一度突破2萬(wàn)/㎡，較首開價(jià)漲幅近300%。

下面這套2020年成交的“小三房”，當(dāng)時(shí)成交價(jià)高達(dá)205萬(wàn)，單價(jià)近2.2萬(wàn)/㎡，約為上述法拍房變賣價(jià)的4.6倍！

驚人的漲幅，讓新城香溢紫郡成為彼時(shí)投資客爭(zhēng)相追捧的對(duì)象，甚至傳出“有富豪一次性購(gòu)入十余套”的市場(chǎng)傳聞。

然而，隨著市場(chǎng)行情回落，這類跟漲迅猛的小區(qū)也首當(dāng)其沖地進(jìn)入深度調(diào)整期。

二手房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度該小區(qū)成交均價(jià)持續(xù)下滑，分別為0.96萬(wàn)/㎡、0.87萬(wàn)/㎡、0.83萬(wàn)/㎡，三季度均價(jià)已經(jīng)跌至2016年新房?jī)r(jià)格。

從下圖近三年成交數(shù)據(jù)曲線也能明顯看出其下行趨勢(shì)——

成交量方面，今年1-10月累計(jì)成交了104套，流通性尚可，但龐大的存量如同高懸的達(dá)摩克利斯之劍——小區(qū)當(dāng)前掛牌量仍超340套，高居唐閘板塊榜首。

按照當(dāng)前月均成交10套粗略估算，消化現(xiàn)有庫(kù)存還需要34個(gè)月。在這樣的背景下，房東想要快速成交，最直接也最無奈的方式，大概就是進(jìn)一步降價(jià)。

盡管二手房?jī)r(jià)格也已深度回調(diào)，但仍顯著高于上述法拍房。

為何這套法拍房如此“廉價(jià)”？筆者認(rèn)為，除法拍房本身存在的產(chǎn)權(quán)、清場(chǎng)等潛在風(fēng)險(xiǎn)外，產(chǎn)品本身的硬傷亦是關(guān)鍵——大高層搭配低樓層的組合，在市場(chǎng)下行期抗性尤為凸顯。

與此形成對(duì)比的是，該小區(qū)另一套位于21幢602室（6層洋房）的法拍房，建筑面積約123㎡，起拍價(jià)79萬(wàn)，吸引到9人報(bào)名，最終以總價(jià)101.12萬(wàn)、單價(jià)約8237元/㎡成交。

由此可見，當(dāng)普漲行情退去，那些存在明顯硬傷的資產(chǎn)，即便祭出“白菜價(jià)”的噱頭，也難掩其內(nèi)在價(jià)值的疲軟。