三個孩子都在搞事業，梅州首富撐的好辛苦

朱孟依家族，曾經的梅州首富，四面楚歌了還在四處出擊！

低調、不喜拋頭露臉的商人朱孟依創辦的合生珠江系商業帝國，準備開一把大的。

有消息顯示，合生創展已經啟動了全面合并珠光集團的計劃。

與2023年開始合并珠江投資的形式大體一致，先移交項目，總部也以合生創展班底牽頭。

簡單說，就是珠江投資和珠光控股的地產業務，要并入合生創展。在行業下行期，合并主要是為了集中資源，優勢互補，聯手過冬。

所以，珠投和珠光要合并？這個冬天太冷，能不能熬得過去？

這是合并初期，朱孟依家族就必須正面的問題。這場合并的主導者是朱孟依小女兒朱桔榕，她能搞定嗎？

更多是不得已而為之的無奈，全然沒了父親朱孟依當年超前眼光下的果敢與膽識。

現在的地產新人，很多都不一定知道合生創展了。他曾經是被萬科集團創始人王石稱為“中國房地產界真正的航空母艦”。

這已經是20年前的舊聞了。那一年是2004年，合生創展成為內地首家銷售破大百億的房企。當時萬科、恒大都還沒長大。

20年后，合生創展自己已經虧損，正準備合并地產業務的珠光控股，也是一個巨大的“窟窿”。

這艘曾經的地產航母，在行業大環境的沖擊下，不得不舉全家族之力，來托舉正在急速下滑的地產業務。

不只是地產業務，整個合生珠江系在朱氏家族二代接班后，都陷入經營困境，這一次的合并能扭轉合生珠江系的大衰敗嗎？很難。

1

從一個“無底洞”到另一個“無底洞”

所謂的合生珠江系，是指朱孟依家族的合生創展、珠江投資和珠光控股。

合生創展以地產開發為主；珠江投資除了地產開發，還有金融板塊，即珠江人壽，都是朱孟依創立；珠光控股創始人是朱孟依的三弟朱慶伊。

三家企業的地產板塊平時聯動很多，合生創展和珠江投資的地產業務遍布全國，兩者經常以“一二線聯動”的模式開發項目，通常是珠江投資負責土地一級開發，合生創展承接二級開發。

例如北京的分鐘寺棚改項目，珠江投資是一級開發公司，2020年合生創展就以180億元拿下分鐘寺三宗地塊。

珠光控股的地產主要是廣東省內，以廣州的舊改項目為主，也經常與合生創展聯合開發，比如這兩年鬧得沸沸揚揚的廣州海珠區瀝滘村舊改項目。

這個項目合生創展和珠光地產砸了將近347億元，當時的珠光控股結余后剩余資金只有大概3億港元，一年內需要償還的利息就高達85億港元，資金缺口巨大。

珠光控股的2025年中期業績顯示，珠光控股資產總值332億元，負債總值301億元，已逼近資不抵債的邊緣。

截至2025年6月30日，珠光控股的銀行及其它借款為144.79億元，其中98.1%須于一年內償還，也就是說超過142億元必須一年內償還。

另外，珠光控股還有尚未償還有優先票據，金額為2.08億美元（約16.32億港元）。

2022-2024年，珠江控股已經連續三年虧損，虧損額合計約53億港元。

當年合并珠江投資，就是因為珠江投資爆發債務危機。2024年虧損16.53億元，多筆債券違約，截至2025年6月，逾期債務高達34.62億元。

現在，合生創展又要接下珠光地產這個燙手山芋，朱桔榕太難了！

2

二代守業失敗？

2020年，時年61歲的朱孟依從臺前轉向幕后，并將合生珠江系交到三個子女手里。長子朱一航沒有繼承傳統的家族產業，而是通過珠江投管入局了電競、新能源汽車等新賽道。次子朱偉航則繼承珠江投資任董事長，小女兒朱桔榕掌舵合生創展任董事會主席。

長子朱一航在電競圈已經廣有名氣，被稱為“愛德朱”。2021年他投資的EDG拿下英雄聯盟全球總決賽冠軍，成為背后老板朱一航的高光時刻。

但是，他在2021年通過珠投智能接盤廣汽蔚來（后來改名“合創汽車”）入局造車的大手筆，最終以投入的37.87億元投資全都打了水漂收場。

次子朱偉航接下的珠江投資也好不到哪里去。2023年開始，妹妹朱桔榕就把他手里的地產業務合并到合生創展了，剩下的最大一攤就是珠江人壽。

說起珠江人壽，也是槽點滿滿。根據公開信息，珠江人壽及控股子公司對全部關聯方的投資余額超過監管要求上限，關聯方長期占用的多數保險資金未完全收回。具體有多少呢？截至2021年末，珠江人壽已收回關聯方長期占用資金6.79億元，未收回部分的余額為20.65億元。

因為這個問題，珠江人壽在2021年3月受到中國銀保監會行政處罰。

這個關聯方是誰呢？就是朱氏的家族產業，其中以房地產項目為主。珠江人壽靠萬能險輸血地產的模式，給了合生珠江系的地產開發業務很大的資金支持。

但關聯交易頻繁遭保監會整治后，導致業務斷崖式下跌，進一步掐斷了合生珠江系地產開發業務潛在的資金來源。

另外，珠江人壽于 2021 年四季度發現股權基金所投資的一筆房地產行業項目存在逾期情況，規模為3.5億元。

珠江人壽逾期投資資產規模為30.94億元，涉及行業主要為房地產，減值準備余額合計3億元；其中3筆逾期投資資產本息合計27.94億元。

這還是2022年初的數據。為什么沒有最近三年的數據？因為從2022年開始，珠江人壽就不再披露償付能力報告了，年報也少有經營方面的數據。

有點欲蓋彌彰的意思了。

大哥二哥手上的資產越做越少，壓力給到了妹妹朱桔榕。她繼承的合生創展，曾經是老爸朱孟依最得意的生意，也是朱氏家族發家的源頭。現在，合生創展也已經舉步維艱。

合生創展2025年的中期業績顯示，截至2025年6月30日，公司股權持有人應占未經審核綜合虧損約17.32億港元。就是說，合生創展上半年出現的虧損，朱氏家族作為擁有人，承擔了17.32億港元的虧損，公司的實際虧損額比這個還要高。

以合生創展“慢周轉、高溢價”的地產開發思路，還不至于走到虧損這一步。原因大概與2020年將股權投資納入主要業務板塊不無關系。

數據顯示，合生創展旗下的合生資本，2021-2024年，四年間股權投資合計虧損高達約54億港元。

這敗家速度，加上合生創展地產開發的“慢周轉”，真是賺錢的速度趕不上虧錢的速度！

3

朱氏家族的至暗時刻

合生系做地產有自己的一套打法。朱孟依一直信奉“多囤地、高溢價、慢周轉”的地產開發邏輯，他自己就是靠著這一套起家的。

早在1992年，他就嗅到了香港回歸的巨大商機，和張榮芳夫婦合股成立了“合生創展”，次年創辦珠江投資，作為內地開發實體平臺。

借著當年招商引資的政策紅利，朱孟依憑借自己的獨到眼光，在廣州以每畝近乎白菜的價格囤了天河區的大片農田。三年后，天河區被定為廣州的新中心，土地價值暴增十倍。

合生創展在這些地塊上開發的華景新城、駿景花園等超級大盤拔地而起，也賺得盆滿缽滿。從此，合生珠江系就一直堅持深耕舊改項目。

但是，再毒辣和超前的眼光，也會因為一個錯誤的判斷，變成致命的危機。

2003年，朱孟依押注京津冀一體化，在天津寶坻圈下了占在2.5萬畝的荒地，計劃砸200億元重金打造京津新城。多年過去，這座最初規劃容納50萬人的“東方威尼斯”已經變成“亞洲最大鬼城”。

合生系“多囤地、高溢價、慢周轉”的地產開發邏輯，正是基于對舊改項目的偏愛，這也是合生系發家致富的秘訣。這套邏輯的精髓，本質就是吃盡土地增值的紅利。

例如，北京縵云ONE，2001年拿地，直到2024年項目第一期才剛剛開盤；廣州縵云，同樣2001年拿地，開發周期也超過20年，2022年底第一期才正式開盤；上海蘇河灣1號，是2015年拿下的安康苑舊改項目，一直到9年后的2024年才第一次開盤……

這套邏輯在朱孟依時代還能玩得轉，當女兒朱桔榕接下合生創展，并試圖沿用這套邏輯，延續父輩的輝煌時，才突然發現，世界已經大變。

簡單粗暴依靠土地紅利的房企，在行業下行期，已經難以持續，最終淪為流動性黑洞。

從電競、造車到金融、城市更新，朱家三兄妹的多元化努力沒能為合生珠江系這個父輩打造的商業帝國創造第二增長曲線，反而加速了資金鏈的斷裂。

更重要的是，兄妹三人在接班后，仍然延續著家族企業的治理模式，這些年，業內知名的職業經理人，如走馬燈似的，換了一個又一個，呆的時間都不長。核心原因正是，公司還是老一套家族企業的管控思維，搞一言堂。

同時，三人的業務缺乏風險隔離機制，最終導致了合生珠江系債務的“一損俱損”，加速了朱氏家族商業帝國的墜落。

面對自己一手打下來的江山加速衰敗，朱孟依還坐得住嗎？

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