上海
01
楔子
前兩天，我寫了一篇《》的文章，結果評論區有個朋友讓我去看看成都的別墅原拆原建。（如下圖）
老舊小區的危樓原拆原建，我了解的比較多。而別墅區的單一業主原拆原建，我還真是第一次聽說，既然當地還出了指導意見，我當然要去學習一下了。
關于老破小的原拆原建，大家可擴展閱讀：《》
今天這篇文章，我和大家一起去看看：成都的錦繡花園業主是如何別墅原拆原建的？
02
項目介紹
錦繡花園（東區）
位于成都市武侯桐梓林，由成都華新國際實業有限公司開發，共計476戶，于2000年建成?。小區以別墅為主，搭配多層步梯房和高層電梯房，綠化率達42%，環境較好?。
錦繡花園作為1990年代成都早期的“富人區”，曾以“開奔馳車，住錦繡花園”的廣告語成為頂級豪宅代名詞?。
2025年參考均價約52847元/㎡，別墅總價可達千萬級別?。
但就是這樣富豪小區，經過了25年的歲月洗禮，也走到了“老舊”的程度。我從當地的政府網站上檢索到了不下3處別墅重建的公告。（如下圖）
下面就讓我們一起來看看：別墅區單一業主是如何原拆原建的？
03
原拆原建
我以今年2月的這棟10號樓為例，來展開分析一下大家關系的問題。
問題一：怎么樣的別墅可以原拆原建？
從公告中我們可以看到：這棟樓必須是危房，而且得向相關部門申請重建，并得到規劃許可，才能進行原拆原建。
問題二：原拆原建是否要和原來一模一樣？
因為沒能找到這個小區的原始圖紙，所以我無法判斷新建的房子和原來是否完全一樣，但是我通過衛星圖和街景可以做一些簡單的判斷。
首先是位置判斷，看下面一組照片和圖紙的對比：
如上圖：2025年2月已拆除為空地
如上圖：拆除前的狀態（2019年的衛星圖） 
如上圖：為2022年的衛星圖放大后的屋面形狀 
如上圖：為原拆原建的規劃許可總平面圖。
從以上四者來看，建筑的大致位置并沒有發生變化，但是屋頂的輪廓有輕微的變化，但也有可能是衛星圖不太清晰的錯覺。
再來建筑立面判斷，看下面一組照片和圖紙的對比：
如上圖：為南北兩個主立面的街景圖。
如上圖：為原拆原建的北立面公示圖。
從以上3者來看，建筑的風格沒有大的變化，但是開窗的位置和大小都對不上。所以我判斷當地對于原拆原建的要求，并非要和原建筑一模一樣。
因為沒有原始的平面圖，所以我只能將公示圖的一層平面放一下，有資料的朋友不妨對比了告訴我們結果。
問題三：申請的圖紙有什么要求？
從相關的網站上，我看到了如下這些公示圖，包括總平面圖、單體平、立、剖面，以及效果圖。（清單如下圖）
雖然公示的圖紙中沒有詳圖的要求，但是明確的顯示了設計院的公章和注冊建筑師的執業章，我仿佛又看到了一個新的業務市場。
另外在所有的圖紙里，我沒有看到地下室平面圖，說明原拆原建是不能私自開挖地下室的。
綜上所述，我認為成都的單一別墅原拆原建，可能要符合以下一些要求：
1.老別墅需被鑒定為危房。
2.新建房不能超過原來的規劃指標，包括占地面積、總建筑面積、總高度等。
3.新建房的風貌必須與原貌統一，但開窗位置可以根據內部功能來。
4.平面圖可以發生輪廓和功能的變化，但是一層的面積不能超過原來的指標。
04
寧波網紅別墅
看完了成都的別墅原拆原建，讓我們再來看看寧波的吧。
今年上半年的時候，我刷到了上圖這個別墅，當時給我留下了非常深刻的印象。在一片歐式別墅區里，一個現代簡約的“白色體”格外的耀眼。
我當時還請教了房管局的朋友，這樣的做法在上海是否行得通？
答案當然是否定的。
本著負責任的態度，我還是去驗證了一下這個別墅不是本身就存在的，而是原拆原建的。
如上圖：為2022年的衛星圖，這個位置的別墅與周邊并沒說明不同。
如上圖：為2025年的衛星圖，已經變成白色了。而且面貌發生了根本性的變化，不知道占地面積和建筑面積是否有所改變？
說心里話，這棟別墅的設計完全長到了我的心坎里，不管是外部造型，還是內部空間的處理，亦或者是這優美的地理環境。
一直以來，浙江都有“敢為天下先”的闖勁，所以寧波別墅的這種“原拆原建”方式也屬于是非常大膽的，但也給了別墅區業主更多的發揮空間。
05
風向
今年8月，我看到政策對于城中村和危舊房的改造有了支持的政策，可以允許自主更新和原拆原建。（如上圖）
就是不知道老舊別墅區是否屬于這個支持的范疇之內。我想這倒是一個拉動經濟增長的非常剛需的點，而且住別墅的都是有錢人，完全有能力消費。
老舊別墅從功能上來說，已經無法滿足現在的需求；然后結構上可能也沒有改造的余地，甚至還有安全隱患；再加上建筑形象上已經”過時“了，本身也需要翻新。
那么結合這些因素，它就有可能需要整體改造。就像浦東四季雅苑這個偷挖地下室的業主，不就是原設計沒有地下室，而把車停在地面占地方，所以才出此下策嘛。
現在各地對于危房，是有原拆原建的相關政策的。但是對于無法滿足自身使用要求的房子，卻是沒有”口子“的。
而人民群眾對于美好生活的追求卻是客觀存在，如何滿足別墅區業主的更新需求，現在就是小業主們私搭亂建來滿足，所以別墅區是”違建的重災區”。
大禹治水講究的是“堵不如疏”，是否可以引導老舊別墅區業主自主原拆原建呢？
06
結束語
其實別墅區和其他“老破小”一樣，都會老化，也都需要更新，只不過房產價格不同而已。
老舊小區在原拆原建的過程中，面臨最大的問題是資金和征詢的同意率，而別墅恰巧在這個問題上有天然的優勢。住別墅的業主，既有錢，又沒什么鄰居需要征得同意。
另外別墅區綠化茂盛，即使每棟樓的風貌不完全統一，在綠樹的掩映下，城市風貌也不太受影響。
據不完全統計，中國有500-800萬套別墅，其中獨棟別墅大概占5-10%，不知道這么多別墅的“更新”，是否能成為一個經濟增長點呢？
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