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南京中垠臻悅府

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中垠臻悅府實景

區位價值上來說，江北選盤有一條普遍的價值觀，那就是江核中心論，也就是項目地段越靠近江北核中核，地段價值越高，反之則越低。城南中心因為城南河以北更靠近江核所以普遍認為比城南河以北地段價值更高一些。

同時從城市界面感來說，城南河以北多以商品房開發為主，之前的濱江嘉品、望江悅府、正榮潤棠府以及在售的海信慧園全部在城南河以北。

城南河以南則以安置房開發為主，這里聚集著亞東濱江和園、濱江嘉園、濱江馨園、濱江桂園等十余個安置房小區，商品房方面，除了3年前的星河時代，中垠臻悅府是這里的第二個新房樓盤。

但中垠臻悅府所在的城南河以南也不是一無是處，自2019年起，江北發展啟用雙核驅動模式，新區北端發展靠江核帶動，南端發展靠五橋自貿區帶動，加之2021年以來，五橋開通，研創園實現跨越式發展，使得城南河以南的配套環境和城市界面發生了不小的變化。

浦濱路實景

中垠臻悅府項目所在地東臨研創園，兩者之間僅有一條浦濱路相隔，午飯時間，北哥到研創園轉了轉，發現這里儼然已經是江北高科技產業的集中地，揚子科創中心、芯科大廈、騰飛大廈、景楓樂創中心……扛起了集成電路設計、智能制造開發和大數據云計算人工智能三大主導產業，都市化界面盡顯。

同時，江北研創園目前有10萬高新人才聚集，所以這里的生活配套也逐漸豐富起來，南京銀行、招商銀行網點，老鄉雞、麥當勞、瑞幸咖啡、夜上海等餐飲門店也是隨處可見。

北哥認為就這一點上來說，城南河以南就比城南河以北要強一些，至少配套成熟，人氣鼎盛，就算買了房子后期出售也容易一些，而城南河以北一街之隔的江核青奧目前還是一馬平川的不毛之地，啥產業也沒有。

教育資源方面，中垠臻悅府西側，只隔一條農場河路就是已經運營中的中華中學城南中心校區。

也不能說城南河以南比城南河以北的教育資源強到哪里，但至少南岸的中華中學已經在正常運營，而北岸的一中目前還沒有正式開學。

交通及生活配套方面，對于城南中心來說，2025年將是一個重要節點，地鐵方面11號線于2025年開通，目前該線路在城南中心設三站，其中江淼路站位于中垠臻悅府項目東北側近400米左右（項目宣傳錦緊鄰地鐵站）。

江北大悅城、江北市民中心、圖書館、科技館目前竣工開業時間都設在2025年前后，再加上在建中的江北金陵飯店，眾多地標一起建成，屆時城南中心的交通、商業、城市界面應該會有質的提升！

中垠臻悅府拿地超過1年，操盤態度較為謹慎

中垠臻悅府所在的浦口G12地塊是去年4月被中垠地產拿下，地塊毛坯限價28188元/㎡，項目拿地時間已經達到1年零4個月，在高周轉大背景下，中垠臻悅府這種純剛需樓盤如此操盤手法確實不多見。

中垠臻悅府共打造6棟17-18F小高層，總戶數428戶，該項目外立面采用保溫一體板+真石漆，6棟樓均采用兩梯四戶設計，戶型面積較小，共分三種83㎡2房2廳1衛；89㎡3房2廳1衛；99㎡3房2廳2衛。項目綠化率比較高，達到35%。

目前首開樓棟已經確定為項目南側的2、3號樓，首開戶型為89㎡（中間戶）、99㎡（邊戶）兩種，首開價格預計30000元/㎡，另外裝修包2500元/㎡。

中垠臻悅府實際上6月23日已經公開樣板間和售樓處，有關消息稱該項目遲遲不開盤主要是前期蓄客不夠理想。

開發商實力：中垠地產屬于民企性質，2014年首入南京，至今打造過馬群中垠紫金觀邸和中垠廣場兩個項目。

首開樓棟示意

中垠地產隸屬于山東健康集團，該集團主導大健康產業，資產總額達1000億元，為省屬一級企業。中垠地產成立于2014年，目前布局16座城市，累計開發面積800萬方，涉及商業、酒店、辦公、文旅、住宅、TOD城市改造、城市綜合體等多業態開發與運營。

未來中垠臻悅府的物業也將由旗下的山東健康物業承當。

03.

極小戶型項目，討好剛需客

中垠臻悅府到底有無優勢？現場實探測評

目前市場上剛需項目戶型面積段一般保持在89-120㎡之間，上限戶型不足100㎡的極剛項目不在多數，據北哥所知仙林匯通路有一家美都星嶼熹75-89㎡，而中垠臻悅府應該是目前江北唯一一家極小戶型項目，其下限戶型做到了82㎡2房，上限為99㎡3房，不含包總價區間應該在240-300萬之間。

不過但凡極小戶型項目均會以“高端裝修+優勢社區規劃+低總價”的高性價比組合吸引購買者，中垠臻悅府自6月底公開以來，對外宣傳力度很小，高性價比概念似乎一直沒有建立起來。這個項目配置到底怎么樣呢？北哥今天走進了兩間樣板間實地測評。

中垠臻悅府的89㎡戶型是基礎包樣板間，99㎡戶型是升級包樣板間。

89㎡戶型全部為中間戶戶型，戶型布局采用三開間朝南，三房兩廳一衛設計，戶型圖上來看還比較方正。

戶型入戶設有一個小小的玄關位，據置業顧問介紹這是城南中心板塊唯一一個89㎡帶玄關的戶型。

走進來是廚房，采用L型布局，目測空間在5㎡左右，廚房左側的冰箱位有些狹窄，放置冰箱后可能會影響出入動線。

且基礎包廚房吊柜、燃氣熱水器均不包含在內。廚房灶具、油煙機采用萬和品牌；單盆、龍頭采用九牧。

客廳南向面寬在3.5米左右，由于戶型較小，餐廳位置被忽略，如強行設置在廚房入口處，預計會影響入門動線。

基礎包客廳、過道、臥室地面采用實木復合地板，且只有中央空調（海爾或美的）和新風（意艾蒲），沒有地暖。

說實話3萬/㎡目前在江北很多樓盤都不賣包了，中垠這個基礎包確實有些雞肋。

戶型南向設有6.2米面寬的雙陽臺（非落地窗），連接客廳與次臥。

主臥空間在12㎡左右，南向設有飄窗。整體來看中垠臻悅府89㎡的臥室空間都是進深偏長。

北向老人房不設飄窗（北側帶連廊，做飄窗也不能增加采光效果），據置業顧問稱這個老人房面積能達到9㎡，是目前城南中心眾多89㎡戶型中北向老人房面積最大的一款。

衛生間采用三段式干濕分離設計，入墻式馬桶，不過基礎包浴室移門不包含在內。

99㎡戶型全部為邊戶戶型，格局采用三開間朝南，三房兩廳兩衛設計。

99㎡戶型相比89戶型不僅是大了10㎡而已，布局合理性，居住舒適感明顯提升了不少。

首先是入門后，客廳采用了LDK一體化設計，讓餐廳空間得以獨立，客廳近3.8米的面寬讓活動區空間得以保證。

客廳背景墻除底部置物臺、金屬格柵部分，其余都是巖板交付，地面亦采用馬可波羅鏡面磚鋪設。

廚房布局美中不足，雖然做到了U型布局，但空間過于狹窄，最多只能融1人操作，且廚房右邊有墻體阻擋，影響動線完整，據置業顧問稱此并非承重墻，后期業主可以自行拆除。

廚房灶具、油煙機采用方太；單槽、龍頭采用科勒；臺面為人造石。

南向雙陽臺面寬在7米左右，客廳與陽臺鏡面轉通鋪，看著確實舒服多了。

南向次臥進深偏長的問題依然存在。

主臥整體上感覺空間偏小，目測在12㎡左右，南向飄窗兩側設有墻垛，并非時下流行的全景飄窗設計。

主衛配備智能馬桶，臺盆、龍頭、淋浴、花灑、地漏采用科勒、TOTO同等品牌，電熱毛巾架采用科勒，淋浴隔斷在交付標準內。

中垠臻悅府升級裝修包三大件品牌為，日立、松下中央空調；博世、菲斯曼地暖；蘭舍或布朗新風。