南京觀潮望云售樓處電話-好不好？單價戶型介紹-最新更新

南京觀潮望云

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這兩年，河西南的樓市沒啥存在感，說是進入寒冬也不為過。原因是多方面的，比如市場面的急劇變化、競品板塊的異軍突起、板塊內部的土儲見底、產品迭代的強烈沖擊......

▲河西南部魚嘴核心區城市設計總平面圖（2014 版）

?南京市規劃和自然資源局、東南大學建筑設計研究院有限公司

這也使得河西南的幾個新盤銷售，舉步維艱！今天就來點評一下華潤的觀潮望云，這個從報規到上市到續銷至今都如履薄冰的樓盤！

Part1:項目背景

一、從拿地到報規，走了7年！

觀潮望云地塊是2016年出讓的河西南G97組團中的宅地之一，魚嘴G97項目體量很大，總占地面積約16萬平方米，總建設體量約86萬平方米，共分為A、B、C、D、F、G、H、I八幅地塊，其中ABC為商辦用地、DF是商住用地、GHI為住宅用地。

G地塊是華潤魚嘴潤府，H、I地塊是魚嘴金茂悅住宅。今天講的觀潮望云就是兩個商住地塊之一的F地塊。

為什么2016年拿地，到2023年才報規？

因為這種大型地塊，最怕的就是住宅賣完了，回款了；商業辦公部分直接撂挑子不建了！（板塊內的案例就是正榮濱江紫闕的商業，爛在哪里三年了......）

商業辦公對房企來說，前期投入巨大、收益回報周期非常久！不像住宅，拿地半年就能上市，市場好，半年賣完就回款了；市場不好，期房賣成現房，最多三四年而已！

地方上為了規避這一問題，就會通過限制宅地的規劃批復，來倒逼房企盡快兌現商業辦公的部分！

所以在批復了金茂悅H\I兩塊地、潤府G地塊共計三塊宅地后，南京收緊了，因為只剩D、F了，馬上把牌打完了

后來怎么又批了呢？我想是博弈協商的結果，你不批，我就沒東西賣，手上就沒錢建商辦...

二、拖延癥讓項目雪上加霜

十分艱難的拿到了批復，你倒是盡快上市??！然而并沒有，拖到了2024年4月才組建銷售團隊！

如果在得到批復后，就盡快組建團隊，售樓處都不用新建，潤府現成的售樓處！

因為2023年7月29，雨核的萬科朗拾雨核剛開盤，建發璞云5月拿地、6月報規、10月底首開！

觀潮望云本可以借助雨花一眾樓盤營銷出來的熱度，加之自身河西、2號線＞S3等等賣點，從雨花七家樓盤里搶來大批客戶！

現實卻拖到了第二年，不知道華潤領導怎么想的！人手不夠？此時大校場潤鴻府、雨核云上潤府兩盤在售！云上潤府是住宅+公寓都占著人手！雨核的觀云潤府力爭首開，人員調配不開了？

還是認為魚嘴不愁賣？自信的認為觀潮這個產品不懼任何市場變化！

2024年4月銷售團隊組好了，準備6月公開售樓處，此時華潤傻眼了！

因為，四代住宅來了！?。。?！

這時，如果華潤置地的執行力強一點，改一下規劃，搞成四代住宅，也是個辦法！中海江南玖序就是這操作！中海9月拿地，12月報規，次年9月該規劃做四代宅！

總之，觀潮望云是啥啥都錯過！

總結就是：早一年上市或者晚一年報規劃，都不會現在這么艱難！

Part2.項目價值點

便宜?。。?/p>

沒錯，就是便宜！

價格不到位，說啥都白費?。?！

目前均價3.6萬/㎡左右，這個價格在南京可選的有勝太路的中建源上九里、老東山的嘉和華府、江核的江韻瑧悅璞園。

連雨核的建發璞云都夠不到！

但是在河西、在魚嘴

可以選到一個干掛鋁板+二號線+有軌電車+南外九年+雙公園的房子！

①外立面干掛鋁板：雨花的建發璞云、保利鳳起/荷雨、龍湖宸閱府、偉星時代悅峰，以及源上九里等等這項目，外立面都是一體板！或鋁板一體板、或仿石材一體板...

②軌道交通：地鐵2號線+河西有軌電車一號線。覆蓋整個河西，如果考慮上換乘，可以說是通達全城了！

在金融城、奧體工作的，做有軌電車比2號線方便！站點就在小區西邊80米，天保街地鐵站要500米

③教育資源：樓下就是九年一貫制學校，初中于2024年竣工并驗收通過！小學今年也已竣工，幼兒園年底前也可以竣工并驗收！明年就可以正式辦學，據可靠消息，會是南外教育集團！以為金茂悅、潤府等小區的適齡兒童，目前是由“老八客”的南外代招，而不是海峽城的南師。

④雙公園：秦淮新河風光帶+魚嘴燈塔公園

南側150米就是秦淮新河風光帶，從魚嘴沿秦淮新河至雨花，設有休閑步道、跑步跑道和大量健身設施，綠化也做得非常好！

下班后和家人休閑散步、遛娃的好去處

西側一公里就是網紅打卡點——魚嘴濕地公園！可以沿秦淮新河風光帶散步過去，也可以坐有軌電車一站路。