富力酒店資產(chǎn)折價(jià)拍賣背后：隱形價(jià)值湮沒(méi)引發(fā)討論

中房報(bào)記者 甘露 北京報(bào)道

富力地產(chǎn)又有兩處酒店資產(chǎn)被擺上拍賣臺(tái)。

11月22日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查詢京東資產(chǎn)交易平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，位于鄭州市金水區(qū)農(nóng)科路16號(hào)的鄭州富力萬(wàn)達(dá)文華酒店及位于合肥市包河區(qū)馬鞍山路150號(hào)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)8幢相關(guān)資產(chǎn)，將分別于12月8日和12月15日進(jìn)行拍賣。

表面看，兩處資產(chǎn)的起拍價(jià)頗具吸引力：鄭州酒店評(píng)估價(jià)約4.69億元，起拍價(jià)3.28億元；合肥資產(chǎn)評(píng)估價(jià)約5.42億元，起拍價(jià)3.79億元。

然而，這并非一場(chǎng)“撿漏”機(jī)遇。

據(jù)接近富力地產(chǎn)人士透露，此次拍賣源于富力此前向招商銀行所做的一筆并購(gòu)融資。后受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，富力難以按期還本付息，銀行方面選擇通過(guò)司法拍賣來(lái)回籠資金。

“值得注意的是，拍賣資產(chǎn)僅涉及不動(dòng)產(chǎn)部分，而酒店運(yùn)營(yíng)所必需的經(jīng)營(yíng)證照、品牌授權(quán)、管理系統(tǒng)等無(wú)形資產(chǎn)，以及軟裝、家具、家電等動(dòng)產(chǎn)均不在其中。這意味著，競(jìng)拍方即便以‘表面低價(jià)’取得物業(yè)，仍須額外投入大量成本解決運(yùn)營(yíng)資質(zhì)與設(shè)備問(wèn)題。” 上述接近富力地產(chǎn)人士坦言，簡(jiǎn)單的資產(chǎn)拍賣只能解決銀行債權(quán)人的局部問(wèn)題，但會(huì)導(dǎo)致原業(yè)主、新業(yè)主之間的新矛盾、新問(wèn)題產(chǎn)生。

該人士認(rèn)為，一味的低價(jià)拍賣也會(huì)向市場(chǎng)傳達(dá)出消極信號(hào)、影響市場(chǎng)信心，甚至導(dǎo)致資產(chǎn)貶值。這些涉及更復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題，值得各方面關(guān)注與研究，也希望政府能夠介入其中進(jìn)行引導(dǎo)，讓原業(yè)主方、酒店品牌管理方、債權(quán)方等多方共同協(xié)商，以最佳方案解決問(wèn)題。

失真的資產(chǎn)價(jià)值

從資產(chǎn)質(zhì)地看，近日將開(kāi)拍的兩處酒店均屬核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

公開(kāi)信息顯示，鄭州富力萬(wàn)達(dá)文華酒店位于金水區(qū)核心地段，毗鄰正弘城等核心商圈。根據(jù)拍賣平臺(tái)資料，該標(biāo)的物分?jǐn)偼恋孛娣e為3642.91平方米，建筑面積為41125.21平方米，房屋規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù)（現(xiàn)狀為酒店），土地用途為商服用地，土地使用年限40年，土地使用年限至2053年8月27日止。所在層數(shù)1-4層、31-43層、45-46層。

合肥的酒店資產(chǎn)位于安徽省合肥市包河區(qū)馬鞍山路150號(hào)“合肥富力威斯汀酒店”內(nèi)，共用地面積為5954.6平方米，建筑面積48526.82平方米。總樓層23層，所在層-2至23層，土地使用年限至2049年6月23日。公開(kāi)信息顯示，該酒店緊鄰合肥當(dāng)?shù)爻墒焐倘Γy泰中心、淮河路步行街等城市商業(yè)綜合體，擁有291間客房。

“據(jù)戴德梁行等機(jī)構(gòu)的評(píng)估，這些酒店資產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)高于司法評(píng)估價(jià)。銀行這種‘拆分拍賣’‘一拍了之’的做法，使得資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重失真。”一名富力地產(chǎn)內(nèi)部人士在接受記者采訪時(shí)直言。

上述富力地產(chǎn)內(nèi)部人士稱，缺失動(dòng)產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)后，競(jìng)拍者即便拿下不動(dòng)產(chǎn)，也需漫長(zhǎng)的時(shí)間與原資產(chǎn)所有者進(jìn)行交接，若重新采購(gòu)設(shè)備、申辦資質(zhì)，則有更巨大的投入。在此期間產(chǎn)生的停工損失、人力成本難以估量。更復(fù)雜的是稅務(wù)問(wèn)題，資產(chǎn)拆分轉(zhuǎn)讓涉及動(dòng)產(chǎn)增值稅、不動(dòng)產(chǎn)契稅、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅等多重稅種，若前期未梳理清晰，后續(xù)極易引發(fā)稅務(wù)糾紛。

“速拍”之困：交接難、運(yùn)營(yíng)滯

倉(cāng)促拍賣的弊病也初露端倪。

“今年9月9日成交的長(zhǎng)沙富力萬(wàn)達(dá)文華酒店，距今已近3個(gè)月，新舊業(yè)主的管理經(jīng)營(yíng)權(quán)交接仍未完成。”一位地產(chǎn)行業(yè)士分析，這種矛盾不僅導(dǎo)致酒店運(yùn)營(yíng)停滯，也更造成品牌信譽(yù)受損，消費(fèi)者對(duì)酒店的信任度大幅下滑。

記者注意到，通過(guò)司法拍賣取得酒店產(chǎn)權(quán)后交付無(wú)果的情況時(shí)有發(fā)生。

據(jù)媒體2024年報(bào)道，位于重慶市渝中區(qū)民族路101號(hào)的一酒店，在2022年5月出現(xiàn)在重慶市第一中級(jí)人民法院組織的公開(kāi)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣名單中，吸引了綠巖(重慶)文旅發(fā)展有限公司(下稱“綠巖文旅”)等投資方的關(guān)注。同年6月17日，綠巖文旅通過(guò)公開(kāi)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，以3.56億元的價(jià)格合法競(jìng)拍下這處不動(dòng)產(chǎn)，也即重慶開(kāi)示酒店管理有限公司原所有不動(dòng)產(chǎn)(曾用名重慶洲際酒店、重慶解放碑皇冠假日酒店)。

此后，酒店所有權(quán)雖已過(guò)戶到綠巖文旅名下，但酒店物權(quán)未實(shí)際交付。因酒店原業(yè)主拒絕搬離并繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，法院也未對(duì)原業(yè)主強(qiáng)制騰退，致使綠巖文旅合法拍賣取得的資產(chǎn)，未實(shí)際占有。兩年來(lái)，綠巖文旅先后11次向重慶市一中院提交《強(qiáng)制交付申請(qǐng)》，未獲有效回應(yīng)。

粗略統(tǒng)計(jì)，按本區(qū)域較低租金水平每平方米70元計(jì)算截至2024年5月22日，綠巖文旅因未能實(shí)際占有物權(quán)的經(jīng)濟(jì)損失為8276萬(wàn)元。

2023年的一份報(bào)道則顯示，陜西漢中某建筑勞務(wù)公司在2022年通過(guò)城固法院淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，以1300萬(wàn)元競(jìng)買成功一家酒店，到次年5月底交付時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)酒店多處設(shè)施毀壞嚴(yán)重。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，包括多處上、下水管已斷裂，大部分燈具已拆除，多處電線被剪斷，馬桶、盥洗臺(tái)、鏡子、玻璃隔斷門等大量拆除缺失……

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，酒店資產(chǎn)的特殊性決定了其交易 “全鏈條閉環(huán)”，不動(dòng)產(chǎn)完成拍賣，卻割裂了經(jīng)營(yíng)權(quán)與配套資源，既損害資產(chǎn)價(jià)值，也可能制造交易矛盾。因此，對(duì)于酒店而言，原資產(chǎn)所有者找尋到合適買家，再對(duì)相關(guān)資質(zhì)及移動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，顯然是更好的交易辦法。不過(guò)，這需要債權(quán)銀行與原資產(chǎn)所有者達(dá)成共識(shí)。

資產(chǎn)處置引發(fā)思考

從行業(yè)數(shù)據(jù)看，銀行主導(dǎo)的司法拍賣模式并非最有效的處置路徑。

邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2025年上半年國(guó)內(nèi)千萬(wàn)元以上酒店法拍項(xiàng)目共259個(gè)，僅17個(gè)成功交易，成交率僅6.3%，且多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)歷多次降價(jià)。一個(gè)較為突出的例子是南寧富滿地大酒店，其5年歷經(jīng)31次法拍，最終以近3折價(jià)格成交，較初始評(píng)估價(jià)已縮水3.34億元。

“通過(guò)拍賣平臺(tái)出售資產(chǎn)時(shí)可能出現(xiàn)項(xiàng)目研判不足，導(dǎo)致項(xiàng)目被拍下后發(fā)生悔拍的情況。需要注意的時(shí)，在法拍發(fā)生流拍的情況時(shí)，資產(chǎn)下一輪上拍時(shí)需要進(jìn)一步降價(jià)，也有可能會(huì)發(fā)生最終成交價(jià)格低于債務(wù)成本的情況。”一名不愿具名的投資管理業(yè)內(nèi)人士則告訴記者，債權(quán)方通常對(duì)非拍賣形式的出售手段所能觸及的潛在買家群體有所質(zhì)疑，但是，這一問(wèn)題可以通過(guò)專業(yè)、有序的推廣形式促成。

“為避免上述情況的發(fā)生，客觀、專業(yè)的價(jià)格判斷是成功的根基，在此基礎(chǔ)之上，即便不通過(guò)法拍的形式，也可以通過(guò)與專業(yè)的第三方酒店投資交易機(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)助完成一個(gè)高效的酒店出售流程。”上述投資管理業(yè)內(nèi)人士表示。

一個(gè)數(shù)據(jù)印證了上述說(shuō)法。

根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2024年內(nèi)地酒店投資交易總額178.7億元，賣方以開(kāi)發(fā)商為主，開(kāi)發(fā)商賣出占比高達(dá)68%。

“拍賣雖然能解決銀行債務(wù)方的合規(guī)性問(wèn)題，但有可能造成市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)縮水的恐慌，進(jìn)一步影響成交。”有地產(chǎn)人士認(rèn)為，期待債權(quán)銀行與富力地產(chǎn)能夠超越簡(jiǎn)單的“拍賣”與“被拍賣”關(guān)系，共同算好三本賬：一筆是覆蓋債務(wù)本息的“資金賬”，一筆是保障酒店持續(xù)運(yùn)營(yíng)、避免價(jià)值損毀的“資產(chǎn)賬”，更有一筆是維系市場(chǎng)信心、推動(dòng)行業(yè)良性循環(huán)的“長(zhǎng)遠(yuǎn)賬”。

上述地產(chǎn)人士稱，當(dāng)前，酒店業(yè)正處于疫后復(fù)蘇與行業(yè)洗牌并行的關(guān)鍵階段。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值，不應(yīng)在急于變現(xiàn)的拍賣槌下被湮沒(méi)，應(yīng)在充分的市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)機(jī)制中得到彰顯。這既是對(duì)債權(quán)人利益的根本負(fù)責(zé)，也是對(duì)行業(yè)健康發(fā)展的應(yīng)有尊重。