超300%使用率！這座城央島墅，轟炸南通豪宅市場

翻開南通改善版圖，真正在土地、體量、產品創新上“三線同亮”的，很少。

尤其新規之后，土地指標、形態要求、技術標準都更嚴格，好的別墅產品，更是鳳毛麟角。

直到運河院子的出現。

效果圖

作為南通首個嚴格按照“新規”打造的聯排別墅，那種“只此一份”的氣質，十分明確：

★空中庭院+南北雙露臺，四代宅體系落地別墅；
★容積率約1.16，建面約220-415㎡聯排，僅59席；

★聯排做出“獨棟級隱私感”，立面分戶墻讓邊界清晰；
★大院子、高拓展、高附贈，改造后使用率超300%；
★因地制宜，立面、景觀、會所、地庫全維進階…

在這個產品越來越趨同的時代，運河院子的出現，注定會讓市場的價值坐標重新校準。

南通別墅的“下一代”

從運河院子開始

市面上的聯排別墅，大多解決了“戶型大”這一件事，卻沒解決“隱私、通透、拓展”這三件事。

而運河院子，將四代宅理念融會貫通到別墅產品中，直接重塑空間想象。

空中庭院+南北露臺：四代宅理念下的別墅創新

所謂第四代住宅，核心是“人和自然的關系”。

通常只在塔樓上才能看到的“空中庭院”，被運河院子移植進了別墅產品里；

加上南北雙露臺，把采光、空氣流動、視野舒展做到極限。

實景圖

這不是“多一個陽臺”的層面，而是一個家庭真正擁有了 “第二生活層”。

1.16超低容積率+僅59席全聯排：產品越小眾，價值越不會被稀釋

做地產的都知道：體量越小，越不好做。

因為沒有規模效應，沒有試錯空間，每一個細節都必須極度精準。

而運河院子打造建面約220-415㎡低密聯排，僅59席，意味著：

★社區密度極低

★景觀資源幾乎是“人均分配”

★自動篩選高凈值圈層

★資產稀缺性天然鎖定

當下市場，體量極小、圈層純粹成為新的價值錨點。

鳥瞰圖

獨門獨戶+有天有地雙庭院，立面分戶墻強化“獨棟隱私感”

市面上傳統聯排最大的問題，都出在“隱私感”。

而運河院子，每一戶都是單門獨戶、專屬南北雙庭院和超大露臺；

每一戶都有多重立體歸家儀式，一個門牌號，就是一張身份名片。

效果圖

此外，在立面體系上做了一個很巧妙的處理——每戶之間做結構級分戶墻。

鋸齒狀排布，利用分戶墻強化縱向界限，不僅阻隔視線，也阻隔情緒和噪音，最能在視覺上呈現出獨棟般的體塊感。

效果圖

空間的高拓展性：合理改造后，使用率最高達304%

院子大、露臺大、挑高大，是運河院子的三個關鍵。

尤其是挑高和可利用空間，使運河院子的“實得面積”非常可觀：

裝修改造后，可達到233%-304%的超高使用率！

也就是說，建面約260㎡戶型，改造后，實際使用面積約304㎡；建面約415㎡戶型，實際使用面積最大可約1255㎡！（注：每戶贈送面積因戶型、樓棟不同存在差異，具體以實際交付為準）

實景圖

買的是聯排，得到的卻是接近“獨墅級”的可用空間！

每平米都“物盡其用”

解鎖全維理想生活場景

南通很多別墅，看似面積不小，但真正走進去，開間偏窄、動線糾纏、層高被壓縮，尺度被切割得七零八落。

運河院子，給出了不一樣的解法。

以建面約260㎡主力戶型為例，五層半的多維空間，把生活拆成不同“層次”安放。

地下+夾層：屬于自己的“隱秘國度”

地下室約5.8米層高，夾層的贈送面積超154㎡，相當于買一層，實際用到兩層。

這里可以改造巨幕影院、棋牌室、健身房、酒窖、茶室、工作室等，給自己一個不受打擾的空間。

效果圖

一層：整個家庭的“公共舞臺”

開門之后的第一層，是非常純粹的起居界面。

約9.8米大面寬+約10.8米進深，決定了整個一層空間的基調：

★客廳是橫向鋪開的

★餐廚動線完整流暢

★連接庭院，南北采光“對流式”進入

★視野不是點狀，而是“帶狀”展開

實景圖

這類面寬，在南通聯排產品里相當罕見。

更重要的是，它使得一層變成真正的“大家的起居空間”，而不是硬拆出來的方廳。

二層：保留挑空或發掘更多功能

二層的空間屬于“高度自由”那類。

它原本留出挑高，讓客廳顯得更加通透敞亮；但你也可以選擇：

★做一間南向臥室 + 一間起居室

★保留挑空，用6米左右的客廳奢侈感震住全場

同一段空間有兩種命運，這是戶型的智慧。

效果圖

三層：獨立且奢華的主臥生活層

這一層是豪華主臥套，超大衣帽間、雙臺盆衛浴，再加上南北雙露臺，空間寬、大、柔和，所有隱私與情緒都能被安放其中。

這不只是一間主臥，更是一個人的獨立世界。

實景圖

四層：精神出口——書房+星空露臺

四樓連接書房的是一個超級星空露臺，像是留給生活的“呼吸層”。

效果圖

白天曬太陽，晚上看星空；可以種植物、喝咖啡，也可以什么都不做，就讓風吹一吹。

這是現代別墅里最可貴的東西——一個真正能讓你安靜下來的地方。

三面環水，運河龍首

傳世島居的極致表達

城市里的別墅很多，但真正有資格稱為“島居”的土地極少。

運河院子選址五龍匯核心腹地，與千年流淌的通呂運河同頻脈動，坐擁雙運河、大港河三脈滋養。

這是一塊極少數“天然自帶主位感”的地。

實景圖

更難得的是，順地勢抬高建筑、順水面展開景觀、順島形重塑秩序。

最終讓建筑、景觀、會所、地庫都圍繞“島居”長成了新的姿態。

現代線條×東方語匯的混合建筑美學

抬高地勢后，建筑像落在臺地上的島居院落，三面向水，立于高點，天生具備“主角感”。

約50米長的經典對仗門儀，左右兩側各有一處廊柱鏡水和疊瀑樹影，圍合在林蔭之中，藏風聚氣。

實景圖

別墅立面材料極為講究，藍灰玻璃、銀色金屬板、整面石材鋪陳，讓現代輪廓更挺拔、利落；

疊級收分的體量與豎向翼板的遮擋處理，讓隱私性做到了同類難以企及的程度。

而在現代線條下，又悄悄埋著東方語匯：

重檐、雕梁、綠影壁、金鑲玉等傳統審美，被轉譯成金屬格柵、墨綠陶板等當代材質，最終呈現出高級又克制的混合美學。

效果圖

三面外水×內部水景，完整東方水境體系

因為是島居格局，項目把“水”作為景觀的第一語言。

外是三面河水環抱；內則通過地勢變化做出了一套完整的水境體系。

嘉門迎松——8.18m金屬迎賓大門、海藍寶石材景墻、約5米高的自然仿生流云飛瀑，烏桕樹與一葉石舟屹立于瀑布之上，氣勢不凡。

實景圖

兩園游心——游石花園、下沉庭院、照壁水景、苔石“一池三山”，把東方的“借景”與“留白”推到極致；

四季巷道——植物序列隨著季節更迭，回家像走進一幅“可步入的江海畫卷”。

從外水到內景，從河流到庭院，從動線到視線，運河院子真正把“島居生活”具象化。

效果圖

雙會所：島居生活能級，被系統化抬升

運河院子做了地上+地下雙會所，總面積約1500㎡。

功能覆蓋到生活的全部邊界：

瑜伽、太太花房、共享茶室、紅酒雪茄、商務宴請、兒童活動、下沉式休閑平臺…

這是一種真實的島居生活方式：不需要離島，就能完成生活與社交的所有場景。

實景圖

地庫：從坡道玄關到中央車站，星級酒店式審美

運河院子地庫采用中央車站式設計，坡道兩向寬約7米，頂部鋁方通吊頂，地面鋪設約2.8萬塊馬蹄石，通過動態追光系統模擬自然光。

玄關與中庭輔以天然石材、如皋盆景園綠植和透光頂板，打造酒店級歸家氛圍。

車道深色水磨石鋪裝，車位寬敞明亮，配發光車牌及136個充電樁。

整個地庫將功能與美學結合，把地下空間打造成延伸島居生活的儀式場域。

效果圖

這是南通極少數，真正把地庫做到“審美化表達”的別墅項目。

寫在文末：

運河院子，占據了南通最難復制的地勢、最稀貴的體量、最超前的審美表達。

在三面環水的龍首位置，以59席聯排定義地段與產品的雙稀缺。

這，是一個時代留給南通的禮物。

本文為廣告，以上內容僅為對相關信息的介紹，不屬于要約，不對公共設施、交通規劃、項目外立面效果、裝修品牌等作出承諾，具體以買賣雙方簽訂的合同、政府審批及實際交付的狀況為準。