貝殼“動刀”裁員：40%員工成AI進化祭品？（附財報解讀）

近日，一則關于貝殼裁員的內部文件引發廣泛關注。通知簡短，補償明確，背后卻是大量員工職業生涯的驟然轉折。這并非貝殼首次大規模人員調整，但在AI技術日益成熟、財報數據承壓的當下，此次裁員被賦予了更多“結構重構”的色彩。當科技成為降本利器，人的價值又該置于何處？

本期，URI將從多角度梳理事件脈絡，呈現一場技術驅動下的租賃行業變革與人力洗牌。

01

突遭裁員 “N+4”補償藏玄機

一條簡短的企業微信通知，在貝殼北京總部掀起波瀾。員工被邀至會議室進行“一對一面談”，實為裁員通知。HR手持“N+4”補償方案靜候，而門外，是眾多曾堅信“科技賦能服務”的員工夢想破碎的現場。

“N+4”補償表面慷慨，實則由“N+1”基礎補償和3個月年終獎替代。對于中高績效員工，年終獎常占年收入30%-40%，失去年終獎才是真正損失。一位被裁的10年老員工坦言：“拿30萬走人，但留下同事明年年終獎可能50萬。我們不是被裁，是被優化成歷史?！毖a償方案背后，是員工實際收入的隱性縮水。

貝殼財報顯示，2024年年底有135072名員工，到2025年6月底降至131881名，上半年便少了3191人。如果三季度沒有少人，并且網傳的40%裁員比例是真的，那一波下來，就裁了近39564人。

02

財報承壓 業務結構深度重構

貝殼三季度財報顯示，其營收僅微增2.1%，凈利潤為7.49億元，同比大幅下滑36%。數據背后，是企業對成本控制的迫切需求。當CEO彭永東在電話會上強調“科技與人文融合”時，不少員工已在默默收拾行囊。

整體來看，貝殼2025年第三季度財報呈現出業務結構轉型期的典型特征，傳統房產交易業務承壓，新興租賃業務表現亮眼。長期發展需關注戰略調整成效，短期利潤下滑壓力顯著，但現金流穩健與股東回報力度增強為市場注入一定信心。公司正通過技術賦能與成本控制探索新增長路徑，但行業周期影響仍存不確定性。

URI及行業共識觀點：貝殼收入增速逐季下行，新房業務壓力顯著，但租賃業務連續兩季度盈利，成本管控初見成效。公司“一體三翼”戰略中租賃業務超預期增長，但需警惕利潤率持續收窄風險。

一、財務核心數據分析：

營收微增，利潤承壓：總營收230.52億人民幣，同比+2.07%；歸母凈利潤7.49億人民幣，同比-36.02%。毛利率21.4%，同比下滑1.3個百分點，主要受高利潤率業務占比下降影響。

現金流與股東回報：廣義現金余額約700億元，Q3回購股份2.81億美元，創近兩年單季新高，前三季度累計回購6.75億美元，同比+15.7%。

二、業務表現呈現分化：

傳統業務疲軟：存量房業務：GTV 5056億元，同比+5.8%，但收入60億元同比-3.6%，因加盟渠道占比提升導致收入確認方式變化。

新房業務：GTV 1963億元，同比-13.7%，收入66億元同比-14.1%，反映市場去化壓力與開發商合作策略調整。

新興業務崛起：房屋租賃：收入57億元，同比+45.3%，貢獻利潤超1億元，管理房源66萬套，“省心租”模式驗證輕資產可行性。

家裝家居：收入43億元同比持平，利潤率32%小幅提升，但擴張速度低于預期。

三、風險與挑戰

行業周期壓力：新房市場供需關系未根本改善，政策刺激效果邊際減弱，Q4高基數下業績承壓。

利潤率侵蝕：租賃等低毛利業務占比提升，存量房固定成本分攤壓力加劇，短期盈利修復難度大。

轉型陣痛：AI投入同比翻倍（研發費用6.48億元，+13.2%），但技術賦能需時間兌現，裁員與組織調整或影響士氣。

四、戰略動向

效率優先：關閉低效門店，存量房業務試點“房客分離”機制，房源去化率從2.6%提升至3%。

科技驅動：AI應用于租賃全流程，資管人效從90套/人提升至130套/人；經紀人AI助手覆蓋超40萬人，高質量商機轉化占比超50%。

生態擴張：新房“B+輕運營”模式拓展至30城，瞄準低線市場，但面臨地方中介競爭壓力。

03

賽道換血 AI進擊取代人力

我們來看半年度的貝殼財報數據披露，非房業務收入占比已達41%，創歷史新高；房屋租賃服務凈收入57億元，同比激增78%；家裝家居業務收入46億元，增長13%。

這一數據完全契合了整個行業的發展趨勢。中國房產市場已進入存量時代，2025年上半年新房交易額僅增8.5%。隨著“一體三翼”戰略推進，傳統中介功能被壓縮，門店數量從4.9萬家增至6萬家，但人效要求更高；研發投入持續加大，2025年Q2研發費用占比達2.3%。不能適應工具、無法跨界服務的員工，無論資歷，皆成“低效人力”。

AI正從“賦能經紀人”轉向“替代經紀人”。據URI不完全調研統計，截至2025年6月底，已有33.5萬經紀人使用AI CRM系統“來客”。租賃業務在寧波試點AI收房后，人員投入減少9%，收房規模反增9%；房產交易中，AI助手“好客”雖只貢獻個位數商機，卻完成超50%成交量；裝修設計領域，“設牛”系統讓設計師從創作者轉變為AI修正師。

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轉型路口 科技人文平衡是關鍵

彭永東提出“更科技、更人文”的戰略方向，但現實是科技投入持續加碼，人文關懷日漸稀薄。2022年6萬經紀人離開，2025年又見大規模優化?？萍寂c人文本應互為支撐，但當效率成為唯一追求，被替代者的轉型路徑、老員工的適應能力，卻未得到同步重視。

站在轉型十字路口，貝殼面臨兩種可能：若AI真正帶來效率革命，非房業務占比突破50%，被裁員工經培訓轉型新業務，則企業煥新生；若過度追求AI替代導致服務質降、用戶體驗下滑、信任受損，則科技投入難轉化為持續利潤。

“科技與人文的融合”不應僅是財報中的漂亮話，更應成為企業發展的內在基因。技術本為解放人類而生，而非單純替代。當一家平臺的市值建構于數萬人的職業危機之上，其增長可持續性令人深思。效率革新固然重要，但只有賦予科技以溫度，企業才能在變革浪潮中行穩致遠。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶