手里有老破小，先不要著急出手，新政一旦出臺，或迎來大轉(zhuǎn)機(jī)！

北京東城區(qū)一套60㎡老房，業(yè)主僅花800元參與基礎(chǔ)改造，改造后租金每月上漲300元，一年就能收回成本。

“金九銀十”剛剛收官，房地產(chǎn)市場就傳來令人振奮的消息：全國商品房庫存已實(shí)現(xiàn)“八連降”，房地產(chǎn)政策成效正持續(xù)顯現(xiàn)。

更值得注意的是，一線城市二手房市場中，低總價剛需房源成交占比正顯著提升。曾經(jīng)被市場冷落的“老破小”，正在新一輪政策東風(fēng)中悄然煥發(fā)生機(jī)。

01 樓市新信號：政策頻出，市場回暖

近期，房地產(chǎn)市場利好頻頻。全國城市更新工作推進(jìn)會相繼召開，566億元中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金預(yù)算已提前下達(dá)。

多地也在積極推進(jìn)收購存量商品房用作保障性住房。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至10月，全國二手房交易網(wǎng)簽面積同比增長4.7%。上海、深圳、重慶、南京、太原等十幾個城市二手房交易網(wǎng)簽面積同比增長均超10%。

這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生積極變化。付凌暉，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人，表示“從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場雖有所波動，但政策成效仍在繼續(xù)顯現(xiàn)”。

仔細(xì)觀察市場動態(tài)，會發(fā)現(xiàn)一線城市的二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯趨勢——總價200萬至300萬元之間的極致剛需房源成交活躍度顯著增高，正成為支撐市場的重要力量。

02 老房新生：舊區(qū)改造，資產(chǎn)升級

2025年，中央接連發(fā)文定調(diào)城市更新，《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》等政策落地，讓老房子不再是“貶值代名詞”。

我國城鎮(zhèn)化已進(jìn)入存量提質(zhì)階段，9.4億城鎮(zhèn)人口中，大量人居住在房齡超20年的老小區(qū)。

老舊小區(qū)改造力度空前。新政直擊痛點(diǎn)，把管線更換、加裝電梯、配套補(bǔ)齊等納入重點(diǎn)，政府補(bǔ)貼力度空前。

政策明確，燃?xì)狻⒔o排水管線更換、外墻保溫、屋面維修等基礎(chǔ)改造，地方財政補(bǔ)貼比例達(dá)80%-90%，業(yè)主分?jǐn)偨痤~大多不過幾千元。

以成都中央花園二期為例，這個2000年建成的老小區(qū)更換了全套管線、新增120個停車位、加裝8部電梯，還建了養(yǎng)老服務(wù)站。

政府每戶補(bǔ)貼2.3萬元，業(yè)主僅需自掏1.5-3萬元，改造后二手房價從1.2萬/平漲到1.45萬/平，漲幅20%，成交量也提升了35%。

加裝電梯門檻也在降低。2025年新規(guī)放寬要求，單元內(nèi)2/3以上業(yè)主同意即可申請，一線城市每部電梯補(bǔ)貼10-30萬元。

北京東城區(qū)某老小區(qū)，加裝電梯前四樓以上房源成交周期要90天，掛牌價比低層低5%-8%；加裝電梯后，四樓以上房源掛牌價每平漲1500元，成交周期縮短至45天。

03 價值重構(gòu)：老破小優(yōu)勢凸顯

在2025年樓市分化明顯的背景下，核心區(qū)改造后的老房卻逆勢上漲，其升值潛力源于三大不可替代的優(yōu)勢。

地段稀缺，配套成熟。老房大多位于城市核心區(qū)，地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、菜市場步行十分鐘內(nèi)就能到達(dá)，配套成熟度無可替代

在“老城不能再拆”的政策導(dǎo)向下，核心區(qū)老房的土地稀缺性進(jìn)一步凸顯，改造后價值躍遷效應(yīng)明顯。

改造成本低，性價比高。一線城市核心區(qū)新房單價普遍超10萬元/㎡，而同等地段老房改造后單價僅6-8萬元/㎡，花小錢就能把居住體驗(yàn)提上來。

以100㎡房源為例，買新房要多花200-400萬元，而老房改造僅需投入10-30萬元，就能實(shí)現(xiàn)戶型優(yōu)化、設(shè)施升級。

需求穩(wěn)定，流動性強(qiáng)。部分遠(yuǎn)郊新房因配套不足、通勤不便，陷入“難賣又難漲”的困境；而改造后的老房需求旺盛。

成都、杭州數(shù)據(jù)顯示，改造老小區(qū)二手房成交周期從90天縮短至45天，流動性特別好。

尤其是帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的核心區(qū)老房，抗跌性極強(qiáng)，北京西城區(qū)、上海陸家嘴的學(xué)區(qū)老房，溢價率長期維持在30%以上。

04 區(qū)域個案：一線城市老破小市場觀察

在北京，總價在200萬至300萬元之間的二手房活躍度顯著增高，形成當(dāng)前市場的重要支撐力量。

這類房源主要具備三方面吸引力：精準(zhǔn)契合剛需群體需求；生活與通勤便利性強(qiáng)；新房購置帶來的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)效應(yīng)。

上海二手房市場同樣呈現(xiàn)“老破小”交易熱潮，低總價房源成交量占比近八成。

數(shù)據(jù)顯示上海老破小價格平均跌幅達(dá)31%-34%，這吸引了剛需和投資者入場。

粗略估算，2023年至2025年10月中旬，上海老破小成交量約45.5萬套。

這一數(shù)據(jù)反映出，在整體樓市低迷的背景下，低總價房源正成為市場主力。

05 投資之道：如何把握老房機(jī)遇

不是所有老房都能享受政策紅利，選對標(biāo)的才重要。

優(yōu)先關(guān)注三類房源：已納入改造計劃但尚未改造的核心區(qū)老房，價格仍處低位，改造后增值空間最大。

北京東城區(qū)某小區(qū)改造后半年內(nèi)增值100萬元，投資回報率超15%。

房齡30年以上、城市體檢結(jié)論“不通過”的重點(diǎn)改造對象，政策支持力度大，升值潛力更突出-5。

以及靠近景區(qū)、主干道的農(nóng)村閑置房，盤活難度低、收益穩(wěn)定。

同時要避開兩個誤區(qū)：一是認(rèn)為“所有老房都能漲”，遠(yuǎn)離核心區(qū)、無改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)不清晰的老房，可能面臨貶值風(fēng)險。

二是盲目跟風(fēng)改造，要結(jié)合自身需求和政策規(guī)劃。

另外，市場中出現(xiàn)“老破小租金收益率超3%”的討論。

從收益率角度看，北京具備這一特征的房源多為核心區(qū)域內(nèi)、面積緊湊、總價可控的“老破小”。

這些房子雖然建成年代較早，但憑借其地理位置優(yōu)越、交通便利、周邊配套齊全等優(yōu)勢，租賃需求穩(wěn)定，因而能夠?qū)崿F(xiàn)較高的租金回報。

06 未來走向：老破小市場前景可期

展望未來，一線城市“老破小”房源的發(fā)展路徑將逐步分化-2。

位于核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)老破小，將逐步減弱“以價換量”的趨勢。這些房源不僅有穩(wěn)定的租金收益吸引長期投資者，還因所在區(qū)域土地資源稀缺，存在未來改造甚至原拆原建的預(yù)期。

相反，那些地處遠(yuǎn)郊、遠(yuǎn)離地鐵、房齡老、配套落后的老破小，中長期內(nèi)仍將延續(xù)“以價換量”的路徑。

由于居住舒適度低、租賃需求有限，再加上未來可能面臨的產(chǎn)權(quán)續(xù)期、維修成本上升等問題，市場接受度逐漸走低。

廣元市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等13部門聯(lián)合印發(fā)的《廣元市進(jìn)一步優(yōu)化住房政策支持措施》明確提出，支持利州區(qū)將穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口納入城鎮(zhèn)住房保障范圍。

并將一定比例的保障性租賃住房定向供應(yīng)快遞小哥、外賣騎手、網(wǎng)約車司機(jī)等新就業(yè)群體。

這些政策將進(jìn)一步擴(kuò)大對低總價房源的需求。

以上海為例，400萬元以下的二手房成交量占比高達(dá)八成，其中老破小更是占據(jù)了二手房交易的七成份額。

這些曾經(jīng)被市場低估的資產(chǎn)，正成為新一輪政策調(diào)整中的潛在贏家。

正如中指研究院報告所指出的，位于核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)老破小，將逐步減弱“以價換量”的趨勢。

不僅有穩(wěn)定的租金收益吸引長期投資者，還因所在區(qū)域土地資源稀缺，存在未來改造甚至原拆原建的預(yù)期。

所以，別急著對手中的老破小失去信心，它很可能即將迎來自己的“第二春”。